Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #11 (permalink)  
Gammel 2nd April 2010, 10:06 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 226
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af seven Se indlæg
Tror personligt efter at have fulgt markedet nord for københavn, at i dette område kan 14% endda være konservativt. Her tror jeg godt man kan finde områder med 25% stigning. I den sammenhæng er det dog også værd at nævne, at der var områder med fald på op imod 50%, og efter et sådant fald skal priserne jo stige med 100% for at komme tilbage på niveau. I absolute tal er stigningerne derfor mindre, men man kan mange steder godt glemme at få afslag i prisen, som man kunne da krisen var på det højeste.

Renten er dog også faldet fra 7% lang fast til 4-5% lang fast og flex fra 5% til 1,5%. Et normalt skøn er at boligpriserne skal stige med 8-10% for hver 1% fald i renten, så en meget stor del af prisstigningen kan nok henføres alene til finansieringsforholdene.
Besvar med citat
  #12 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 10:00 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,119
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Skyblue Se indlæg
Det siger de jo hele tiden. Det er bedre at bruge lottotallene til at forudsige huspriserne, end Home. Der er da i det mindste en chance for at man rammer rigtigt.

Huspriser steget 8 % i første halvår 2008
Jah, det har du ret i!

Men måske, det er rigtigt denne gang, det faldende udbud i København kunne jo godt tyde på, at der efterhånden sælges ejerlejligheder til fornuftige priser igen.

Homes graf for ejerlejligheder i København ligner jo RKRs tal, blot med hidsige stigninger i december og januar:
http://www.boligpriser.dk/bonds/boli...ndomDatatype=0
http://danskeanalyse.danskebank.dk/l...ejligheder.pdf
Og denne skal der reelt sammenlignes med:
http://www.boligpriser.dk/bonds/boli...ndomDatatype=0

Hvis det er rent spin endnu engang fra hr. Carstensen, så har manden et forklaringsproblem.

Sidst redigeret af thsv : 3rd April 2010 kl. 10:10 AM.
Besvar med citat
  #13 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 10:09 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 1,294
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af zaphod Se indlæg
Et normalt skøn er at boligpriserne skal stige med 8-10% for hver 1% fald i renten.
Gør dette sig også gældende den anden vej? - dvs. 30-50 % fald i priserne hvis flexrenten nærmer sig de 4-5 %?
Besvar med citat
  #14 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 10:30 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,119
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af merkur Se indlæg
Gør dette sig også gældende den anden vej? - dvs. 30-50 % fald i priserne hvis flexrenten nærmer sig de 4-5 %?
Nej, det er den lange rente, som er afgørende.
Og priserne ændrer sig kun langsomt, når renteniveauet ændrer sig.

Men i teorien vil rentebyrden af gælden stige fra 21.000 til 50.000 kr pr. million, når renten stiger fra 1,6 til 4,5%.
Nettoydelsen på et F1-lån med afdrag vil dog blot stige fra 40.100 til 49.400 kr pr. million.

men generelt, hvis den lange rente falder 2 %, så stiger priserne med ca. 15%, mens faldet den anden vej er på 13% (1,0 mill. -> 1,15 mill. -> 1,0 mill.), når man vender tilbage til udgangspunktet.
Oveni dette skal så lægges inflationen (f.eks. 3%), så sker renteændringen over 4 år ialt vil boligpriserne udvikle sig:
2009 1.000.000
2010 1.104.552
2011 1.220.035
2012 1.171.819
2013 1.125.509
Rent teoretisk selvfølgelig, i praksis vil boligpriserne stige langsomt de første år, og hurtigere de senere år.
Den modsatte udvikling er måske mere spændende, da vi jo er på vej ned af renteslisken, og mange forventer stigende renter:
2010 1.000.000
2011 960.480
2012 922.522
2013 1.018.973
2014 1.125.509
Besvar med citat
  #15 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 04:12 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard Vedr opgørelsesmetoder.

Jeg har bragt denne forklaring før, graferne må i selv finde.

REGNEEKSEMPEL:

Område A 30 boliger á 50 kvm á 15.000 kr/kvm: 1.500 kvm oms. 22½ mio.
Område B 15 boliger á 100 kvm á 20.000 kr/kvm: 1.500 kvm oms. 30 mio.
Gns pris pr. kvm 52½mio/3.000 kvm = 17.500 kr/kvm

Følgende kvartal:

Område A 10 boliger á 50 kvm á 14.000 kr/kvm: 500 kvm oms. 7 mio.

Område B 14 boliger á 100 kvm á 19.000 kr/kvm: 1.400 kvm oms. 26,6 mio.
Gns pris pr. kvm 33,6 mio/1.900 kvm = 17.684 kr/kvm.

Stigning i gns pris = 1%

Vægtet med boliger i udgangssituationen:
Område A: 15.000/30.000 boliger * 14.000/15.000 = 0,47
Område B: 15.000/30.000 boliger * 19.000/20.000 = 0,48
Samlet 0,95 eller stigning i gns pris = - 5 %

Vægtet med omsætning:
Område A: 22½mio/52½mio * 14.000/15.000 = 0,40
Område B: 30 mio/52½mio * 19.000/20.000 = 0,54
Samlet 0,94 eller stigning i gns pris = -6 %

Der er ikke nogen tvivl om, at priserne falder men det viser sig ikke i mægler tallet, fordi der bliver solgt forholdvis mere af de dyre og store boliger, mens de små og billige er usælgelige - på trods af en større procentuel nedsættelse.

RKR vægter ud fra boligopgørelsen, hvorfor de - i dette regneeksempel - har et mindre prisfald end DST som via ejendomsvurderingen vurderer ud fra omsætningen.
Som vi har set, er DST prisfaldet større end RKR prisfaldet, hvilket formentlig skyldes at omsætningshastigheden for de små forældrekøbslejligheder er/har været væsentlig større end for andre boliger - det betyder så, at de tæller mere med i omsætnings opgørelsen end i bolig masse vægtningen.

MAN MÅ ALDRIG NOGENSINDE BRUGE MÆGLEROPLYSNINGER TIL NOGETSOMHELST!!!

Jeg har med et simpelt regneeksempel påvist, at det er muligt - ved valget af (forkerte) forudsætninger - at:

1. Få tal, der viser en prisstigning, hvor der rent faktisk er tale om et prisfald.
2. Påvise forskellige prisfald - ud fra samme tal - ved anvendelse af forskellig metode.
3. Påvise at RKR's og DST's metoder vil - på samme samme tal - give indbyrdes differencer i overensstemmelse med, hvad vi har set i 1kv09.

HYPOTESE:

Årsagen til - på det Københavnske ejerboligmarked - at mæglere kan påvise en prisstigning, og RKR og DST kan påvise prisfald af variende styrke er:

1. At de små ejerlejligheder - typisk forældrekøb - har en historisk større omsætningshastighed, og dermed har haft en uforholdsmæssig stor markedsandel.
2. At de små ejerlejligheder har haft et uforholdsmæssigt stort prisfald. (pris gange mængde = omsætning)
3. At de små ejerlejligheder har haft en uforholdsmæssig stor tilbagegang i handler. (pris gang mængde = omsætning)

ad 1) se vedlagte graf.
Men vedlagt en graf over ejerlejlighedsbestanden 2009. Den er beregnet udfra den forudsætning at ejerlejlighederne har samme størrelsessammensætning som lejlighederne totalt: Og det er København by.
RKR og DST arealintervaller, der begge bygger på BBR angivelser, passer naturligvis ikke sammen.
Men det er så det vi kan nå med de foreliggende tal.

Men disse imperfektioner kan ikke rokke ved en påvisning af, at de små lejligheder bliver handlet væsentligt hyppigere end de store.

Konklusion: De små bliver ca. handlet 2 gange i løbet af 10 år, mens de store bliver handlet ½ gang i løbet af 10 år.

Groft sagt bor folk i en lille lejlighed i 5 år og i en stor i 20 år.
De små lejligheder udgør 40% af handlerne men har kun ca 20% af boligmassen.
Derfor gør det naturligvis ondt på mæglerne at forældrekøbet falder væk!
Nærmere kommer vi det ikke på det foreliggende talmateriale.

ad 2) se vedlagte graf.
Jeg har taget RKR prisangivelserne og fjernet de helt små og de store ejerlejligheder, fordi der ganske enkelt er så få handler, at det er overdrevet at tale om en markedspris i det hele taget!
Dernæst har jeg savet grafen af ved 10.000 kr/kvm, for at undgå, at de mange linier gør fremstillingen for gnidret.
Konklusion: Jo mindre ejerlejligheder er, jo højere kom prisen op OG jo mindre ejerlejligheder er, jo mere er prisen pr. kvm faldet!

ad 3) se vedlagte graf

Jeg har taget RKR handelstallene, der kun omfatter de finansierede handler. For hvert kvartal har jeg taget gennemsnittet af 10 års handler. Det gennemsnit har jeg sat til index=100. Det er for at få fjernet, den ikke ubetydelige sæsonvariation, der i øvrigt ikke er helt ens på alle ejerlejligheder.
Dvs et tal på 85 er 85% af de handler der i gennemsnit er gjort i gennemsnit i det pågældende kvartal.

Som det ses har de små lejligheder haft flere handler forholdsmæssigt i de gode år end de store. Mere udpræget jo mindre lejlighederne er.
Desuden er faldet i antal af handler størst for de mindste ejerlejligheder.

Konklusion: Jo mindre lejlighederne er, jo større er bobletoppen og jo dybere er faldet. Ejerlejligheder under 50 kvm er usælgelige.
Besvar med citat
  #16 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 04:27 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,119
Standard

Thomas, du glemte lige grafen!
Som du jo henviser voldsomt til.
Besvar med citat
  #17 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 09:09 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 783
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af zaphod Se indlæg
Tror personligt efter at have fulgt markedet nord for københavn, at i dette område kan 14% endda være konservativt. Her tror jeg godt man kan finde områder med 25% stigning. I den sammenhæng er det dog også værd at nævne, at der var områder med fald på op imod 50%, og efter et sådant fald skal priserne jo stige med 100% for at komme tilbage på niveau. I absolute tal er stigningerne derfor mindre, men man kan mange steder godt glemme at få afslag i prisen, som man kunne da krisen var på det højeste.

Renten er dog også faldet fra 7% lang fast til 4-5% lang fast og flex fra 5% til 1,5%. Et normalt skøn er at boligpriserne skal stige med 8-10% for hver 1% fald i renten, så en meget stor del af prisstigningen kan nok henføres alene til finansieringsforholdene.
Jeg har godt nok svært ved at se nogen prisstigninger i nordsjælland... men lad os se når RKR tal kommer og endnu bedre DST.
Besvar med citat
  #18 (permalink)  
Gammel 3rd April 2010, 09:25 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 226
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af koden Se indlæg
Jeg har godt nok svært ved at se nogen prisstigninger i nordsjælland... men lad os se når RKR tal kommer og endnu bedre DST.
Jeg bør måske være mere specifik og sige de attraktive områder langs farum/hillerød/kystbanen. Jeg er enig med dig i, at hvis man kommer uden for S togs linierne og skal have 2 biler, så tror jeg det er rimeligt dødt.

Det var dog også nogle af disse områder som havde de % største prisfald og derfor er der nu et vist rebound, dels forklaret af mindre panik hos sælgere, billigere finansiering til køberne og formentlig også salg af generelt bedre huse.

Men enig, det bliver sjovt at se talene.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Vil boligpriserne falde i region Sjælland fra idag? konrad Generelt 8 16th March 2010 06:05 PM
Uvirkeligt med 5% stigning i huspriser i hovedstaden SBT Generelt 7 1st March 2010 02:09 PM
Betjente kan igen bo i hovedstaden pinkfloydhomer Generelt 65 4th January 2010 09:00 PM
Dramatisk fald i boligudbuddet u region Hovedstad! Sort Mamba Generelt 329 22nd October 2009 06:56 PM
Tvangsauktioner på type og region Thomas Generelt 19 14th September 2008 11:06 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 06:13 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.