Hej!

Jeg bor til leje i et værelse med adgang til køkken, bad, stue. Vi er tre i lejligheden, som hver lejer et værelse. Ejeren bor i udlandet, men har også et værelse, som han bor i, når han er hjemme i Danmark. Ellers har vi ikke adgang til hans værelse.

Min kontrakt er ikke tidsbegrænset, og er en standard lejekontrakt (http://www.boligportal.dk/Standard_lejekontrakt.pdf). I § 2 er følgende sætning
"Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om separate enkeltværelser med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag."
ændret til
"Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om separate enkeltværelser med 2 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag."

(Følgende paragraf om accessoriske enkeltværelser er uændret.)

Denne ændring er også noteret i § 11.

Jeg har to spørgsmål.

1) Er mit værelse et "separat enkeltværelse"? I standard kontrakten står der:
"Et accessorisk enkeltværelse er et værelse, som er en del af
udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor."
og
"Et separat enkeltværelse er et værelse, som ikke er en del af
udlejerens beboelseslejlighed, eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor."

Jeg fremhæver at der er en del af hele beboelseslejlighed, altså der er ikke separat indgang, eller adskilt noget som helst. (Er det relevant at udlejer ikke bor fuldtid i lejligheden?)

Ud fra dette, vil jeg mene, der er tale om et "accessorisk enkeltværelse", og derfor er det 1 måneders opsigelse, der er gældende, ud fra § 2.

På trods af dette, er opsigelsesperioden jo ændret i § 11.

Men hvis der er tale om et accessorisk enkeltværelse, må man så ændre opsigelsen fra 1 til 2 måneder? Det er jo en forringelse af lejers vilkår i forhold til lejeloven. Er ændringen tilladt?

2) Ejeren flytter hjem om to måneders tid. Jeg er ikke bleven opsagt, men han siger at han flytter ind, og kommer til at fylde meget i lejligheden. Han vil klart have mig (og de andre) ud. Han fastholder vi har har 2 måneders opsigelse.

2.i) Hvis jeg opsiger mit lejemål og flytter ud inden opsigelsesvarslen er udløbet, skal udlejer bestræbe sig for at leje værelset ud i anden side, for at minimere mit tab. Da han tydeligt ikke vil leje ud til anden side efter jeg er fraflyttet, stå jeg for at tabe to måneders leje. Hvis han vælger selv at bebo værelset (altså, overtage hele lejligheden selv), så svarer det vel til at han har fundet en ny lejer?

2.ii) Hvis ikke det var accessorisk enkeltværelse før, så er det vel det nu at ejer er flyttet ind. Det kan ikke ses anderledes, vel? Da forhold så er ændret (altså hvis værelset er skiftet fra separat til accessorisk) så holder den gamle kontrakt ikke mere, vel?

MANGE TAK PÅ FORHÅND!

Med venlig hilsen,
Chipsa

Tag det roligt.

Opsigelsesvarslet for værelser er 3 måneder, men kun 1 måned hvis det er en del af udlejers beboelseslejlighed. Se Lejelovens §§ 86 og 82.

Når udlejer ændrer din lejekontrakts standardbestemmelse om opsigelsesvarslet for enkeltværelser fra 3 til 2 måneder, kan det kun være fordi han opfatter dit værelse som et værende et enkeltværelse. Den opfattelse vil han med stor sandsynlighed blive holdt fast på, hvis sagen kommer for huslejenævn og boligretten.

MEN mange af lejelovens bestemmelser, herunder også §§ 83-90 kan IKKE fraviges til skade for en lejer der endnu ikke er blevet opsagt. Derfor er udlejers ændring af dit opsigelsesvarslet fra 2 til 3 måneder IKKE gyldig.

Så konklusionen er, det du har lejet er et enkeltværelse med et opsigelses varslet på 3 måneder som udlejer IKKE kan nedsætte ved aftale med dig. Først når du er opsagt, kan I evt. indbyrdes aftale at du fraflytter med 1 kortere varsel end 3 måneder.

..og det pragmatiske svar er at du bør arbejde på at flytte efter 2 måneder, da det næppe bliver sjovt at bo sammen med ejer den tredje måned

Hejsa.

Tak for svar.

Nu var jeg faktisk mere interesseret i hvor hvidt jeg *selv* kan opsige i to måneder, eller om jeg kan nøjes med en måned. Jeg tror det gældende er hvor vidt det er separat eller accessorisk.

Som Morsdreng siger, "men kun 1 måned hvis det er en del af udlejers beboelseslejlighed." Da værelset ikke har noget adskildt adgang, er det vel netop et accessorisk enkeltværelse, og dermed 1 måned opsigelse?

Jeg spørger, fordi hvis jeg finder et nyt sted at bo, skal man typisk overtaget lejemålet med det samme. Altså vil jeg gå over 2 måneder (måned ud + 2) med dobbelt husleje. Da jeg mener det er et accessorisk enkeltværelse, er opsigelsen vel kun 1 måned fra min side, og at skrive 2 måneder i kontrakten er en forringelse af betingelserne.

Eller?



Tak igen! Det er meget nyttigt information!

Det er ikke kun adgangsforholdene til dit værelse der afgør, om der er tale om et selvstændigt eller et accessorisk værelse. Det afgørende er, om værelset er en del af udlejers egen lejlighed eller bolig, og om udlejer faktisk bebor lejligheden eller boligen, i så fald er udlejers opsigelsesvarsel - og lejers - 1 måned.

Da du selv oplyser, at udlejer bor i lejligheden når han er i DK, er udgangspunktet, at der er tale om et såkaldt accessorisk værelse = 1 måneds opsigelsesvarsel fra begge sider.

Lad mig rette, hvad jeg tidligere skrev om udlejers ændring af opsigelsesvarslet for selvstændige værelser/klubværelser fra 2 til 3 måneder.
Opsigelsesvarslet fra lejers side er 3 måneder, hvorfor en ændring til 2 måneder ikke er til skade for lejer, og derfor alligevel er lovlig. MEN et selvstændigt værelse/klubværelse er reelt uopsigeligt fra udlejers side, så længe huslejen betales og husordenen overholdes. Udlejers ændring kan dog fortsat tages som udtryk for, at udlejer må anse de udlejede værelser som værende selvstændige/klubværelser og ikke accessoriske.

Ovennævnte udlægning står og falder i sidste ende med, om også Huslejenævnet og/eller Boligretten finder, at der er tale om selvstændige værelser/klubværelser, enten pga. udlejers rettelse af opsigelsesvarslerne i lejekontrakterne eller fordi lejligheden reelt ikke bebos af udlejer grundet dennes faste bopæl i udlandet. Nogen garanti herfor kan naturligvis ikke gives.

Du skal være opmærksom på, at det kun er varslet for det selvstændige værelse, som udlejer har fraveget, IKKE de accessoriske, hvor varslet fra begge sider fortsat er 1 måned.

Men hvis dit ønske er, at kunne komme ud af lejemålet med kortest muligt varsel, skal du holder fast i, at det lejede er et accessorisk værelse og at dit opsigelsesvarsel derfor kun er på 1 måned.

Hvis du og de andre lejere derimod vil holde fast i, at I reelt er uopsigelige fordi der er tale om selvstændige værelser, bør I forinden indhente yderligere vurderinger af sagen fra enten en lejerorganisation eller fra en praktiserende advokat.

MANGE tak for forklaringen! Jeg tror, jeg er ved at forstå det.

Jeg synes der overses en vigtig ting i tråde her.... moral

Én ting er hvad man "kan slippe af sted med fordi en privat udlejer ikke har vidst bedre da han lavede kontrakten" og en anden er, hvad der er rimeligt.

Jeg opfatter udlejers ændring af kontrakten som et udtryk for 2 ting:

1) ændringen af standard opsigelsesfristen for lejer fra 3 til 2 måneder er en fordel han har givet lejer, fordi det giver lejer større frihed.
2) når han har ændret i teksten for "separat værelse" og ikke for "accessoriske værelser" så har han ganske givet antaget at værelset skulle betragtes som sådan, det ville være mest rimeligt at respektere det (du ønsker kun at der er en fejl her, fordi det i denne situation, vil være til din fordel). Ved indgåelse af lejeaftalen har du jo også været enig heri, ellers havde du vel påpeget det? Som Morsdreng også nævner, er det mere brugen end adgangen der afgør hvordan værelset vurderes - og det er kun fordi udlejer ind imellem har benyttet et værelse i boligen, at der er en gråzone, ellers havde der ikke været noget at komme efter.

Prøv at vend den om - hvis han kom hjem med det samme og havde brug for værelset hurtigst muligt og du ønskede så lang tid som muligt til at finde et andet sted at bo, ville du så også finde argumenter for, hvorfor opsigelsen kun burde være 1 måned?

Umiddelbart lyder det ud fra det du skriver til, at du ikke har fundet et andet sted at bo endnu. Hvad nu hvis du (mod forventning) ikke finder noget med det samme, eller du finder noget en udlejer har slået op inden nuværende lejer er nået at fraflytte, og du lige pludselig ønsker de 2 måneders opsigelse på dit nuværende værelse, ja måske ligefrem ville have ønsket at den var længere?

Jeg mener bare, at det bør ikke være et spørgsmål om at "fange en privat udlejer" i en fodfejl hvis man godt ved, at han har haft reelle hensigter. Prøv evt. at sæt dig i hans sted. :-)

Du overser, at hvis det er et såkaldt selvstændigt værelse, er udlejers opsigelsesvarsel 1 år og lejers 3 måneder. Derfor ok at nedsætte lejers varsel til 2 måneder, hvorimod udlejer IKKE kan opsige lejer med hverken 2 eller 3 måneders varsel.

Spørger må tage et standpunkt. Vil hun hurtigt ud af lejemålet eller vil hun have længst muligt opsigelsesvarsel/evt. uopsigelighed fra udlejers side? Men der er en såkaldt "standpunktsrisiko", hvis Huslejenævnet og Boligret ten ikke finder, at det valgte standpunkt var det rigtige. Derfor rådet om at indhente alternativ lejeretlig vurdering. Men der skal træffes et valg, er er ikke frit valg på begge hylder.

Vil du selv lade en rimelighedsbetragtning være afgørende, når du ifølge en lovregel kan gøre et krav gældende mod andre? Jeg betvivler. Moral er som en elastik, den kan efter eget valg strækkes i næsten det uendelige.

.

Nej, jeg overser ikke noget - men fakta er, at det er en gråzone, alt efter hvordan man vælger at vurdere udlejers adgang og brug af dele af boligen ind imellem. Udlejer selv har jo klart vurderet det udlejede værelse som "separat værelse" - det ses dels i, at han har rettet i teksten for "separat værelse" og dels i at han har taget udgang i reglerne for et separat værelse med 3 mdr opsigelse fra lejers side, og været flink at sætte den ned til 2 mdr i stedet.

Da ts lejede værelset var ts sikkert godt tilfreds med at udlejer vurderede det som et separat værelse, så ts ikke sådan lige kunne smides ud med kort frist. Og samtidig fik ts en kortere opsigelse end loven gav udlejer mulighed for at kræve (2 mdr i stedet for 3). Så synes jeg bare, personligt, at det er tarveligt at komme bagefter og bestride typen af værelse.

Jeg synes, at ts skal tænke over hvad nu hvis det bliver svært at finde et andet værelse - så vil ts nok fortryde, at han/hun gennemtrumfede så kort opsigelse som muligt.

Jeg er dog fuldt ud enig i, at hvis man accepterer at betegne værelset som separat værelse, betyder det så samtidig, at han faktisk ikke kan opsige lejeren af værelset sådan lige, men må vente 1 år. Udlejer kan ikke få det bedste fra 2 verdener, det må enten være det ene eller det andet sæt regler.

Du startede med at sætte dig på den moralske høje hest, ved at fremføre, at man ikke bør fange en privat udlejer på en lejeretlig fodfejl, hvis hans intentioner ellers var reelle.

Du fremfører, at det er tarveligt hvis lejer påstår, at værelset er accessorisk og opsiger med 1 mdrs. varsel. Du overser, at alternativet er, at værelset i så fald må være selvstændigt, at lejer derfor reelt er uopsigelig, selv kan opsige med 2 mdrs. varsel og at lejer også kan vælge at blive boende indtil denne opsiges med 1 års varsel. Hvori ligger det tarvelige?

Lejeloven er en beskyttelse af lejerne, og det kan derfor ALDRIG være tarveligt eller forkert at anvende loven efter dens intentioner. Men om værelset i sidste ende ER selvstændigt eller accessorisk, kan i sidste kun afgøres af Retten og ikke på dette forum.