Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Lejeboligdebatten > Økonomi lejeboliger
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 29th October 2009, 07:27 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 20
Standard Fremleje af andelsbolig

Som mange andre, der ikke kan få solgt deres andelsbolig overvejer jeg nu at leje den ud, men jeg er noget overrasket over reglerne på området. Det lader nærmest til at det per definition skal være med større underskud at gøre det. Kan det virkelig passe?

Der er også virkelig mange ammestuehistorier og myter om hvad reglerne er rundt omkring på diverse fora. F.eks. er der mange der siger at huslejen ikke må overstige boligafgiften. Det er så vidt jeg kan forstå ren fantasi.

Jeg er så småt nået frem til at reglerne er:

Husleje: Følger lejeloven. D.v.s. "det lejedes værdi". Det bedste hint man kan få i den retning er vel at finde en tilsvarende lejebolig i området og se hvad de tager.

Skat: Når man lejer ud fordi man ikke kan sælge, så planlægger man jo ikke at flytte tilbage i boligen og derfor betrager SKAT det som erhvervsmæssig udlejning. D.v.s. man skal have udvidet selvangivelse og angive overskudet i rubrik 111 (Overskud af selvstændig virksomhed). De fine vejledninger om udlejning af bolig med valg mellem bundfradrag og regnskabmæssigt fradrag som flere henviser til gælder åbenbart ikke.
Til forskel fra en ejebolig kan man så gu'hjælpe'me heller ikke trække forrentning af aktiver i "virksomheden" fra, da man jo ikke "ejer" mursten, men blot et andelsbevis, som giver en brugsretten. Andelsbeviset er et "værdipapir" og kan ikke indgå i virksomhedsordningen (som man f.eks. bruger ved "forældrekøb"). Det kan værdipapirer kun, hvis man "driver næring" ved dem. ... og det er jo selvsagt umuligt at gøre med et andelsbevis, da det vil være i strid med alle foreningers vedtægter.

Så når man skal gøre over/underskud op i sin ufrivillige "virksomhed", så kan man kun trække boligafgiften fra huslejen. Der bliver altså et pænt fiktivt overskud som man skal beskattes med marginalskat af.
Men samtidig skal man jo forrente et lån til andelsbeviset og rentefradraget her er jo betydeligt mindre end ens marginalskat, så det er jo dømt til at give underskud med mindre har en andelsbolig med en meget høj boligafgift og en meget lille andelskrone.

Lad os for eksemplets skyld sige at boligafgiften er 3000 kr/mnd og andelsværdien er 500.000. Man tager så 5000 kr/mnd i husleje. De 3000 kr. ryger direkte videre til boligafgift.
"overskud" vil så være 2000 kr/mnd = 24.000 kr/år. Det skal man betale ~60% i skat af. Tilbage er 9600 kr/år til at betale renter med. Det kræver jo at man kan få en rente på sit andelslån på 2% pa. Det er jo urealistisk. Det er snarere 8%, hvilket jo gør at man skal betale 40.000 i renter om året. Altså et underskud på godt 30.000 kr.år for at fremleje.

Kan det virkelig passe at andelshavere er stillet SÅ dårligt ved fremleje i forhold til lejere og ejere ?

Sidst redigeret af nødudlejer : 29th October 2009 kl. 07:29 PM.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 30th October 2009, 11:10 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 637
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af nødudlejer Se indlæg
Som mange andre, der ikke kan få solgt deres andelsbolig overvejer jeg nu at leje den ud, men jeg er noget overrasket over reglerne på området. Det lader nærmest til at det per definition skal være med større underskud at gøre det. Kan det virkelig passe?

Der er også virkelig mange ammestuehistorier og myter om hvad reglerne er rundt omkring på diverse fora. F.eks. er der mange der siger at huslejen ikke må overstige boligafgiften. Det er så vidt jeg kan forstå ren fantasi.
Om huslejen må overstige boligafgiften følger vel af vedtægterne i andelsboligforeningen.

Citer:
Jeg er så småt nået frem til at reglerne er:

Husleje: Følger lejeloven. D.v.s. "det lejedes værdi". Det bedste hint man kan få i den retning er vel at finde en tilsvarende lejebolig i området og se hvad de tager.
Ja, huslejen for "småejendomme" (herunder enkeltvis udlejede andelslejligheder) opført før 1992 fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi.

Det lejedes værdi er imidlertid en såkaldt retlig standard (fastlægges af domstolene ved deres praksis) og svarer som sådan ikke nødvendigvis til markedslejen, så du kan ikke bare gå ud fra, hvad andre boliger i området udlejes til (mange af de udbudte boliger der tilbydes på boligportaler har en huslejefastsættelse, der ligger over det lejedes værdi).
Der kan sågar være ret stor forskel på den leje, tilsvarende boliger i området ofte udbydes til og det lejedes værdi. Hvad det lejedes værdi udgør er en konkret vurdering - det kan være nyttigt at kigge på retspraksis og det lokale huslejenævns og ankenævns praksis.

Endvidere gælder, at i regulerede kommuner må lejen i småejendomme opført før 1992 efter det lejedes værdi i princippet ikke overstige lejen i tilsvarende ejendomme, hvor lejen fastsættes efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt husleje. Denne er eks. i København ret lav, typisk maks. 50-60 kr. pr. kvm. pr. måned i København. Kun i boliger opført efter 1973, men før 1992 kan der nogle gange kræves lidt højere lejer.

Er boligen opført fra 1992 og frem gælder der som udgangspunkt fri huslejefastsættelse, men andelsboligforeningens evt. begrænsninger gælder naturligvis.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 30th October 2009, 12:52 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 20
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Lejeren Se indlæg
Om huslejen må overstige boligafgiften følger vel af vedtægterne i andelsboligforeningen.
Nej. I dette tilfælde siger vedtægter intet om fremleje ud over at det er tilladt for 2 år, hvis man forinden har boet minimum 6 måneder i andelen.
Der står intet om husleje, eller om at foreningen skal godkende aftale, lejer eller husleje.

Citer:
Kun i boliger opført efter 1973, men før 1992 kan der nogle gange kræves lidt højere lejer.
Det er tilfældet her.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 30th October 2009, 11:42 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 637
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af nødudlejer Se indlæg
Nej. I dette tilfælde siger vedtægter intet om fremleje ud over at det er tilladt for 2 år, hvis man forinden har boet minimum 6 måneder i andelen.
Der står intet om husleje, eller om at foreningen skal godkende aftale, lejer eller husleje.
Jeg kender desværre ikke ret meget til specifikt andelsboligområdet - så jeg kan ikke sige om der er nogen bindende sædvaner el. lign., når det konkrete tilfælde ikke er reguleret af vedtægterne. Måske er der en anden debattør her på debatten, der kan svare herpå?

Citer:
Det er tilfældet her.
Har du mulighed for at sige, i hvilket år lejligheden er bygget?
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 31st October 2009, 07:32 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 20
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Lejeren Se indlæg
Har du mulighed for at sige, i hvilket år lejligheden er bygget?
Ja. 1987.
Men vi har besluttet os for ikke at udleje den. Vi tør simpelthen ikke.
Det er simpelthen til grin at det ikke er klarere regler folk kan forholde sig til. Det er meget fint at lejeloven beskytter lejere, men når der ikke samtidig er noget som private udlejere kan forholde sig til for at opnå bare nogenlunde sikkerhed for at det de gør er lovligt og de ikke risikerer deres privatøkonomi ved at fremleje, så er det jo ren russisk roulette at fremleje en andelsbolig midlertidigt.

En ting er at skattereglerne klart definere at det skal give underskud og selvom vi kunne leve med et underskud på 1500-2000 kr/måned ved en husleje som vi var nogenlunde sikker på ville holde i huslejenævnet, så har vi ingen måde at være sikre på og vi kan potentielt risikere at binde os for et tab på 3000 kr/mnd på ubestemt tid, og blive ekskluderet af andelsforeningen.
For slet ikke at tale om at SKAT jo betragter det som erhvervsmæssig udlejning og der klart står i vedtægterne at andelen ikke må benyttes til erhverv.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 5th November 2009, 05:59 PM
Member
 
Registreringsdato: Apr 2008
Indlæg: 30
Standard

Hej.

Der er jo de regler der er, de har været gældende i mange år. Problemet for jer er vel ikke at der er en masse regler som beskytter lejere, men nærmere at i er blevet dårligt rådgivet da i købte andelen alt for dyrt.

Hvem fortalte jer at det var super duber at købe andelen oprindeligt ?

Mvh
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 6th November 2009, 09:13 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 20
Standard

Der er vist ingen, der siger at det er et problem at lejere er beskyttet. Problemet i den henseende er at reglerne tillader dem at løbe fra praktisk taget alt der er aftalt samtidig med at der absolut ingen beskyttelse er af udlejer imod at det bliver misbrugt med fuldt overlæg.

Andelen blev købt fordi den på det tidspunkt ville koste os det samme som den (mindre) lejebolig vi kom fra. Så nej - den var ikke for dyr.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 14th November 2009, 04:43 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 156
Standard

Hvis du ikke kan få den solgt, hvad med så at sætte den ned i pris?

Jeg læser at I har købt andelen billigt og den må derfor være steget meget, så sæt den ned og fyr den af, der er noget galt med prisen jo.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 16th November 2009, 08:47 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 20
Standard

Den ER sat ned i pris.
Og nej - den er ikke steget meget. Det er ikke alle steder at man har skiftet til at fastsætte andelskronen ved valuar.
Og med den mængde interesserede, der har været og kigge og vendt tilbage med et nej fra banken, så tvivler jeg på at det ville hjælpe meget at sætte den 10-20% mere ned.

Det er da iøvrigt utroligt så mange der kloger sig på, at hvis noget ikke kan sælges, så er det per definition prisen den er gal med.
Det er jo et teutonisk argument og det kræver jo ingen evner ud i boligmarkedet overhovedet at vide at alt (gældfrit) kan foræres væk og det er blot et spørgsmål om at finde noget, der nærmer sig et tilpas symbolsk beløb, så kan det også "sælges".
Det er sgu nemt at være "ekspert" i dag.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 24th November 2009, 08:36 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 156
Standard

Alt kan da sælges, hvis prisen er rigtig.

Men hvis du synes folk kloger sig herinde, så må du jo have pungen op af lommen og betale for noget rådgivning.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Reglerne for fremleje af andelsbolig? marille_d Generelt 21 18th September 2009 05:24 PM
Hjælp til fremleje RalleL Generelt 10 9th September 2009 10:57 AM
Fremleje af andelsbolig - hvem bestemmer? Stones Generelt 6 11th September 2008 09:28 PM
Møbleret fremleje i andelsbolig 1754vesterbro Generelt 4 2nd April 2008 11:24 PM
Fremleje af andelsbolig grunj Generelt 5 14th May 2007 07:00 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:03 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.