Tvang med uopsigelig lejer?
 

Efter at have kigget igennem salgsopstillingen på denne som går på tvang imorgen:

Skodsborg Strandvej 83

undrer jeg mig lidt over forholdene. Tilsyneladende er det oprindeligt købt af et selskab som så har lejet det ud til nogle i ejerkredsen til en meget lav husleje på en uopsigelig lejekontrakt. Selskabet er gået konkurs og der er restancer på ejendomsskatten.

Det var da en smart finte. Går den i virkeligheden, eller bliver uopsigeligheden gjort ugyldig ved salg?

Hvis ikke den kan ophæves, så er ejendommen slet ikke interessant for købere, og lejerne kan givet vis købe den for en slik. Eller hvordan?

Lyder som en dejlig finte. Men et eller andet sted må der vel være en måde at smide dem ud på. Ellers ku enhver med lidt penge, lave et aps, købe en fed villa, leje den for 1000kr./måned, hive alle pengene ud, og lade det gå konkurs...

Det er også det jeg mener. I dette tilfælde er sagen krydret med eksotiske panthavere som Fru Ellen Bremerdals Fond til hjælp for hjemløse katte og andre vildtlevende dyr. Og i lejekontrakterne er huslejen mindre end summen af de dele der er remset op i regnestykket. Virkeligt kreativt.

Så spørgsmålet er om lejeloven beskytter dem i dette tilfælde. Det ville være lidt absurd hvis den gjorde.

En køber skal acceptere at fortsætte lejemålet, men man kan hæve huslejen til et niveau som står mål med normen for lejemålet (med behørig varsel naturligvis). Så jeg vil ikke kalde det en finte, fordi da personligt konkurts er meget øv, og et aps selvskab kræver også en posepenge som er tabt på den konto, så er ikke sikker på det overhoved kan svare sig.

Nu er der jo ikke tale om personlig konkurs. Det er firmaet bag der er gået konkurs. Der er restancer for over 1 mil, og de har kunne undlade at betale ejendomsskatter, forsikringer, pantebrevs afdrag mv. i lang tid inden der bliver begæret tvang. Dog er der penge til at ejendommens stand beskrives som "herskabelig, og fremstår eksklusivt istandsat i klassisk stil.". Lejeperioden har været fordelagtigt ifht normale lejemål da man jo implicit er enig med ejer om alt hvad der kan/må laves....for firmaets regning.

Hvis så bare lejemålet automatisk ophørte ved tvang, så er fidusen måske begrænset, men hvis lejemålet tvangs-videreføres, selv med en stigning, så er markedet for købere jo lige pludseligt nærmest ikke-eksisterende. Dermed bliver ejendommens værdi for andre end lejerne meget lille. Lejerne kunne jo i princippet blot oprette et nyt firma og købe huset billigt på tvangsauktionen.

Nu er min viden på dette område meget beskeden, og generelt set er lejeloven meget omfattende, så en advokat ville nok være at foretrække hvis man ønsker at byde på sådan en ejendom. Men hvis man kigger på side 129 og frem, påpeger advokaten at der på flere af pantebrevene er klausuler som siger at i tilfælde at tvangsauktion bortfalder alle lejemål. Du kan så lidt længere nede se sælgers lidt komiske svar til dette.

Det kunne nu være interessant at høre udfaldet :)

Hvis man ikke kan komme af med lejeren, eller hvis lejeren først kan opsiges med et års varsel, så er boligen naturligvis meget vanskelig at sælge og prisen er væsentligt reduceret.

En bolig med en uopsigelig lejer er i offentlig vurdering cirka det halve værd i forhold til en normal bolig, Hvilken indflydelse en lejer har på prisen for en udlejet ejerbolig, hvor lejeren ikke uden videre kan opsiges, er naturligvis individuelt. Men der hersker ingen tvivl om, at der er tale om meget store værdifradrag.

I tilfælde af konkurs er det muligt for konkursboet at omstøde særlige servitutter såsom uopsigelighed, forkøbsaftale mm. Diss rettigheder kan dog sikres hvis lejeaftalen er tinglyst i forvejen.

Der eksisterer dog under alle omstændigheder en gummiparagraf der tilsiger at såfremt panthaver selv køber ejendommen hjem, og der eksisterer særligt vægtige grunde til at ophæve lejeaftalen er dette muligt - dette vil typisk være fordelagtig husleje o.l.

Udlejeren (d.v.s. højestbydende på auktionen) kan altid opsige lejemålet med 6 måneders varsel hvis han selv vil benytte ejendommen. Han kan ikke smide den nuværende lejer ud og så udleje til fx en niece.

Der er så et problem hvis ejendommen erhverves med henblik på nedrivning, for så kommer den højestbydende i stedet til at vedligeholde en ejendom som han ønskede at rive ned for at bygge et nyt hus.

Du har lige opfundet en helt ny lejelov!

MatthewDK, jeg er ikke sikker på at du skal regne med at det går godt hvis du forsøger.