Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (/)
-   Udvalgte Bolig nyheder (http://www.boligdebatten.dk/udvalgte-bolig-nyheder/)
-   -   Råd til boligkøbere: Vent ikke på prisfald (http://www.boligdebatten.dk/udvalgte-bolig-nyheder/115-rad-til-boligkobere-vent-ikke-pa-prisfald.html)

Nyheder 3rd April 2007 11:31 AM

Råd til boligkøbere: Vent ikke på prisfald
 
Vent ikke på voldsomme prisfald - de kommer nok ikke. Sådan lyder et af rådene til kommende boligkøbere fra Danske Bank.

Læs mere her

Kilde: politiken.dk

blangstrup 3rd April 2007 12:09 PM

Og så er det at man skal huske at tage sine kildekritiske briller på og lige overveje at det "gode råd" kommer fra en af de spillere på markedet der har stor interesse i at tale markedet igang igen.

Her er hvad Steen Bocian udtalte i Ekstra Bladet ved påsketid sidste år(tak til paradigm fra obligationskurser.dk debatten for at finde citatet):

Citer:

16. april 2006 (Ekstra bladet) - under overskriften "Køb nu - det bl'r ikke billigere":
- Huspriserne stiger så voldsomt af tre grunde: Den lave rente, det økonomiske opsving og de nye, billigere lånetyper. Når det er billigt at låne penge, øges efterspørgslen på huse. Og samtidig er folk ikke så bange for at miste jobbet. Chefanalytiker Steen Bocian fra Danske Bank er kendt for sine knivskarpe analyser af pengetemperaturen i Danmark. Han er heller ikke i tvivl om, hvem der får allermest ud af de enorme prisstigninger: Det er de boligejere, der har siddet i huset længe -og som nu sælger. Tag skejserne -og stik af! - Alle boligejere er faktisk med til festen, men musikken spiller højest i hovedstadsområdet, Århus og Vejle, siger Steen Bocian . - Hvad så med køberne, der vånder sig over de høje priser? Skal de slå til her i påsken eller vente på dårligere tider og prisfald ?
Man skal købe i påsken, hvis man finder det rette hus til den rette pris. Jeg tror hverken, at man skal regne med, at det bliver væsentligt dyrere eller væsentligt billigere at købe hus over det kommende år.

Rocco 3rd April 2007 07:35 PM

Yay the power of information :)

ulle 3rd April 2007 08:39 PM

Prisfaldene er der allerede og de kommer stensikkert til at fortsætte i rigtig lang tid da priserne er urealistisk høje. Bankernes og ejendommæglernes udtalelser er mod bedre vidende. De forsøger at tale markedet igang igen så de atter kan tjene penge/mindske deres tab. De ser med stigende bekymring til både USA og England, og de ved at det kommer til at gøre ondt også i Danmark. Det er ingen naturlov at priserne bare stiger og stiger. I Japan er de faldet 13 år i træk. I Tyskland ikke steget det sidste årti.
Enhver der investerer i de her opskruede priser skyller deres penge direkte ud i lokummet.

Gorrion 3rd April 2007 09:04 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af ulle (Indlæg 368)
Prisfaldene er der allerede og de kommer stensikkert til at fortsætte i rigtig lang tid da priserne er urealistisk høje. Bankernes og ejendommæglernes udtalelser er mod bedre vidende. De forsøger at tale markedet igang igen så de atter kan tjene penge/mindske deres tab. De ser med stigende bekymring til både USA og England, og de ved at det kommer til at gøre ondt også i Danmark. Det er ingen naturlov at priserne bare stiger og stiger. I Japan er de faldet 13 år i træk. I Tyskland ikke steget det sidste årti.
Enhver der investerer i de her opskruede priser skyller deres penge direkte ud i lokummet.

Korrekt, Toget er afsporet og er snart i frit fald, ligesom USA. Der er ingen tvivel om at priserne vil falde, og at de i nogle områder kommer til at falde rigtig meget.

Finansgeniet 4th April 2007 07:32 AM

Det her forum skulle kaldes "forumet for folk som ikke er kommet ind på boligmarkedet endnu og derfor forsøger at tale priserne ned".

I Japan er priserne faldet i 13 år, det er korrekt. Faktisk har der været tale om deflation hvor en hvilken som helst vare kostet mindre i morgen end i dag. Det har været næsten gratis at låne i Japan men på trods af dette vil ingen låne. Det gælder alle varer - ikke kun boliger. Jeg kan ikke lige se hvad Japan har med Danmark at gøre - i Danmark har vi jo ikke just set priserne gå ned på varer (undtagen elektronik og telefonsamtaler måske) de seneste 13 år.

At boligmarkedet på langt sigt har fundet et ligepunkt understreges meget godt med indlæggene lige nu hvor der skrives at man nu kan "leje 100 m2 i Ørestaden for 10.000". Det er kun lidt lavere end hvad du sidder for hvis du tager et afdragsfrit lån og køber tilsvarende m2. Og som ejer er du, som tidligere nævnt, sikret mod både rentestigninger og -fald + din realhusleje bare falder og falder de kommende år. Og igen; jeg siger ikke at der ikke kan komme både fald og stigninger de næste år; jeg siger blot at hvis man køber et hus fordi man ønsker tag over hovedet i flere år fremefter skal man gøre det.

Udbudet af bolig stiger her mod Påske men det skal ikke glemmes at der jo bor folk i de fleste af boligerne som skal have et sted at bo når de har solgt. Der er ca. 60.000 til salg nu. Heraf måske 15000 i Århus + 15000 andre steder og dermed 30.000 i København (et gæt - jeg kender ikke statistikken). Af de 30.000 bor der folk i måske 70% (lavt sat tror jeg). Det efterlader knap 10.000 boliger. Kan disse besættes af de mange som nu sidder til fremleje fordi de har ventet på at priserne går ned + tilflytning til København (15% som tidligere nævnt) + flere der ønsker den 3. bolig (evt. til børnene der studerer)? Taget i betragtning af de planlagte byggerier for 2008 er meget lav (som en person her i forumet tidligere nævnte) og spekulanterne har forladt markedet er det bestemt ikke urealtisk. 10.000 personer svarer faktisk kun til 1% af Storkøbenhavns befolkning (jeg mener der bor 1 mill+ i storkøbenhavn?)

Dilbert 4th April 2007 07:58 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Finansgeniet (Indlæg 373)
Det her forum skulle kaldes "forumet for folk som ikke er kommet ind på boligmarkedet endnu og derfor forsøger at tale priserne ned".

Hej Finansgeni. Du skærer alle over en kam. Jeg er i den grad på boligmarkedet med en stor andelslejlighed, og har overhovedet ingen planer om at flytte i ejer. Alligevel undrer jeg mig over, at der ligepludselig blev bred enighed om, at ganske almindelige lejligheder skulle stige fra 500.000 til over 3.000.000 kroner på under 10 år, uden at vi i samme periode fik væsentligt mere i løn eller fik væsentligt ændrede måder at leve på.

Du nævner tit de afdragsfrie lån som en måde at komme ind på boligmarkedet, men her tager du altså fejl. Et afdragsfrit lån er beregnet til nødsitutationer som skilsmisse, dødsfald og arbejdsløshed - eller hvis man har dyre forbrugslån, man skal betale ud. Men et afdragsfrit lån er IKKE beregnet til at komme ind på boligmarkedet, medmindre man ønsker at udsætte sig selv for de risici, der lige i disse dage sender millioner af overoptimistiske amerikanere på tvangsauktion.

Situationen, som både danske forskere og OECD har bemærket sig er, at først flexlån, dernæst afdragsfrie lån og en historisk lav rente, højkonjunktur og historisk lav arbejdsløshed har skabt en kæmpe boble i ejendomsmarkedet i Danmark og i udlandet. En boble, der er langt mere skrøbelig end vi umiddelbart går og tror. Rentestigninger, stigende arbejdsløshed, reccession, faldende aktiekurser, psykologi er alle faktorer, der kan prikke hul i boblen. Og på købersiden ER DET ALLEREDE SKET. Det tager bare lang tid før det slår igennem, for boliger er ikke særlig volatile, og sælgerne skal igennem en lang og slidsom erkendelsesproces, hvor de er nødt til at erkende, at deres friværdi er væk, at de ikke vandt bolig-spillet, at de måske ligefrem tabte og nu må afdrage på boliggæld resten af livet (fx. fordi de har købt to boliger eller spekuleret) og bare generelt omstille sig på, de i sidste ende ikke selv bestemmer, hvad deres boliger koster - det gør køberne. Og jo længere tid sælgerne holder fast i deres friværdier, jo længere og jo mere smertefuld bliver omstillingen også for dem - særligt dem med to huslejer, eller hvor kæresten er skredet.

Vi andre kan bare se tiden an og fremleje sælgernes usælgelige lejligheder eller vælge leje- og andelsboliger.

Finansgeniet 4th April 2007 08:51 AM

De der lejer kommer til at vente lang tid på store nedsættelser. Det er de fleste eksperter enige om. Spekulanterne har allerede brændt fingerne - og det er bare fint, så kan de sgu lære at boligmarkedet ikke er en investering men et sted hvor man skal have tag over hovedet.

Med hensyn til afdragsfrie lån er jeg ikke enig. Der er ingen naturlov der siger at man skal sidde gældsfri når man når de 60 år. Hvorfor skulle man dog det. I stedet bør man lade inflationen æde lånet lige så stille. Desuden er fastforrentet lån, som nævnt tidligere, gode idet en rentestigning betyder at gælden ved evt. indløsning falder mere en husprisernne - alt andet lige. JP lavede en beregning der viser at ens gæld falder dobbelt så meget som huspriserne falder ved 1% stigning i renter. Flexlån er noget være skidt - det kan vi blive enige om. Det hjælper lidt med et renteloft men låntagerne får ikke skåret lige så meget af deres gæld ved denne type lån som ved fastforrentede lån når renten stiger. Desuden skummer bankerne fløden ved disse lån for alm. mennesker kan ikke gennemskue hvad et sådant lån skal koste.

brian 4th April 2007 10:09 AM

Finansgeniet:

Er det de samme "eksperter", som i sin tid forudsagde at afdragsfrie lån ikke ville påvirket markedet synderligt, du refererer til.

Har "eksperterne" været på efteruddannelse??

Hvor meget værdi bør man overhovedet tillægge "eksperternes" udsagn. Måske bør man hellere kigge på hvad ekspertens interesse i emnet er.

Iøvrigt tror jeg nu ikke de "rigtige" spekulanter har brændt fingerene, måske et par amatør spekulanter, der ikke kom ud hurtigt nok.

Men jeg er da helt enig i at bolig-markedet ikke burde være genstand for spekulation overhovedet. Boligen burde faktisk være en menneskeret og ikke et investerings objekt, dertil har man både aktier og obligationer etc, de egner sig fortræffeligt til den slags.

Men det er jo en politisk beslutning som allerede er truffet for os.

Finansgeniet 4th April 2007 11:04 AM

Hej Brian

Jeg er helt enig med dig. "Eksperter" har jeg heller ikke noget til overs for. Der er absolut ingen der ved hvad vej boligmarkedet går det næste år.

Dilbert 4th April 2007 11:06 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Finansgeniet (Indlæg 375)
De der lejer kommer til at vente lang tid på store nedsættelser. Det er de fleste eksperter enige om. Spekulanterne har allerede brændt fingerne - og det er bare fint, så kan de sgu lære at boligmarkedet ikke er en investering men et sted hvor man skal have tag over hovedet.

Med hensyn til afdragsfrie lån er jeg ikke enig. Der er ingen naturlov der siger at man skal sidde gældsfri når man når de 60 år. Hvorfor skulle man dog det. I stedet bør man lade inflationen æde lånet lige så stille. Desuden er fastforrentet lån, som nævnt tidligere, gode idet en rentestigning betyder at gælden ved evt. indløsning falder mere en husprisernne - alt andet lige. JP lavede en beregning der viser at ens gæld falder dobbelt så meget som huspriserne falder ved 1% stigning i renter. Flexlån er noget være skidt - det kan vi blive enige om. Det hjælper lidt med et renteloft men låntagerne får ikke skåret lige så meget af deres gæld ved denne type lån som ved fastforrentede lån når renten stiger. Desuden skummer bankerne fløden ved disse lån for alm. mennesker kan ikke gennemskue hvad et sådant lån skal koste.

Jeg vil gerne vide, hvilke eksperter der har udtalt, at priserne ikke vil falde. Jeg husker umiddelbart bedst denneher som en af de mere markante uafhængige økonomer. Derudover har OECD udtrykt bekymring for et sammenbrud i de danske boligpriser.
De fleste andre såkaldte eksperter har kommercielle interesser, for eksempel økonomer fra banker, ejendomsmæglere og realkreditten.

Din teori om afdragsfrie lån, er vi helt enige i. Men den forudsætter hele tiden, at priserne stiger. Den dag det ikke sker længere, får du ikke forlænget afdragsfriheden på dit lån, inflationen æder ikke af din restgæld og resultatet er, at du går på røven, fordi du skal betale afdrag lige pludselig

Og endelig er der jo det med, at du ikke opsparer friværdi. Så når du sælger din Københavnerlejligehed og skal købe fx. et hus i Søborg, tropper du op uden friværdi og udbetaling. Det gør, at købekraften blandt andengangskøberne er meget lavere end tidligere og det vil sætte huspriserne under yderligere pres, fordi dem, der skulle have betalt de høje priser desværre glemte at spare op til udbetalingen.

Edit: jeg vil lige tilføje noget om afdragsfrihed, som du glemmer at tænke på. Når du ikke afdrager på din gæld, er det banken, der ejer huset. Det er helt okay med banken, så længe huse er en god forretning. Men når huspriserne falder, er huse netop IKKE en god forretning. Og så er de meget mere forsigtige med at give dig uendelige lån. De vil jo ikke tabe penge på dit hus.

brian 4th April 2007 11:39 AM

Der er dog een faktor jeg slet ikke synes har været med i debatten om prisudviklingen.

Hvem skal købe husene i København og andre storbyer i fremtiden, hvis ikke priserne kommer ned?.

Lige her og nu er almindelige mennesker (Sygeplejersker , Politibetjente og skolelærer etc.) sat ud af spillet.
De er henvist til at bo langt fra storbyerne og deres arbejds pladser.

Det fungerer dog stadigvæk, fordi en stor del af disse mennesker tilhørere den generation, der er kommet ind på boligmarkedet, mens det stadig var muligt. De forsvinder dog hurtigt i løbet af de næste 5-10 år.

Jeg tror den kommende generation ganske enkelt vælger storbyerne fra, fordi de uden problemer kan finde arbejde uden for storbyerne (hvorfor skulle de så betale en formue både økonomisk og tidsmæssigt for at lade sig transportere ind til f.eks. København).

Denne effekt skal ikke undervurderes.

Dilbert 4th April 2007 11:51 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af brian (Indlæg 379)
Der er dog een faktor jeg slet ikke synes har været med i debatten om prisudviklingen.
Hvem skal købe husene i København og andre storbyer i fremtiden, hvis ikke priserne kommer ned?.

Præcis. Det er ret væsentligt og bliver hele tiden overset af dem, der tror, at priserne kan stige uendeligt.

Lejligheder kan ikke koste mere end køberne kan og vil betale. Og målgruppen til toværelses lejligheder vil altid være unge der måske er under uddannelse, men som ihvertfald ikke tjener ret meget. Og de KAN ikke betale 15.000 om måneden, uanset hvordan man vender og drejer den.

Tilsvarende kan kunderne til 4-værelses lejligheder ikke betale 27.000 kroner. Blandt andet fordi, at de - da de var unge boligkøbere - måtte give fortabt overfor toværelses lejligheder til 15.000 og bo til leje i stedet og derfor ikke har friværdi.

Så til alle boligoptimisterne: Slå nu op i Danmarks Statistisk og find ud af, hvad en gennemsnitlig københavner i tjener i løn. Det tal ganger I med cirka 3 og så får I max-grænsen for, hvad en gennemsnitlig københavner har råd til at betale for en gennemsnitlig københavnsk lejlighed. Det vil i det fleste tilfælde ende lige omkring en million kroner for en enlig mand (som typisk bor i toværelses) og 1,6 for et par (der bor i tre- og fireværelses), hvis der også skal være råd til børn og måske en lille bil.

Alt over dette prisniveau er uholdbart og betyder at køberne holder sig væk. Fordi de ikke KAN betale prisen. Og det er der, der er grunden til, at grafen ser sådan her ud nu

ulle 4th April 2007 12:14 PM

Nemlig! Helt rigtigt Dilbert.
Og i mit og sikkert også andres tilfælde er der mange som har, ikke fiktive friværdier, men reale opsparinger som de ikke har til hensigt at formøble på boligboblen.
Min datters skole slider allerede nu med at skaffe lærere, fordi flere er rejst deres vej til steder hvor de har råd til at bo.
Og de der der optager SDO lån får bankens kærlighed at føle når de skal have deres imaginære friværdier løbende vurderet i et nedadgående marked. Uha, uha siger jeg bare. Her varmes der op til en gigantisk afklapsning! :eek:

Rebecca 4th April 2007 01:31 PM

Jeg synes også der er et helt andet aspekt der ikke diskuteres så meget. I dag er der rigtig mange af mine forældres generation der har store huse i og omkring København (68'erne). Deres generation er næsten dobbelt så stor som den mindste (1983) som snart er dem der skal ud og købe. Det må da betyde noget for udbud og efterspørgsel.

Jeg tror ikke på at folk generelt vil vælge byen fra - men jeg tror at folk bliver boende længere i deres trange andels- og lejelejligheder hvilket så også er en af grundene til at der snart er 60.000 boliger til salg.

Finansgeniet 4th April 2007 05:18 PM

Her ikke set udbudskurven sendt af Dilbert før: Obligationskurser.dk - Boliger til salg Jeg synes det er interessant at der var næsten lige så mange boliger til salg midt i 2003 - nemlig ca. 46.000 boliger. På trods af det store udbud i 2003 steg priserne jo netop ekspotentielt herefter.

Dilbert 4th April 2007 07:12 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Finansgeniet (Indlæg 383)
Her ikke set udbudskurven sendt af Dilbert før: Obligationskurser.dk - Boliger til salg Jeg synes det er interessant at der var næsten lige så mange boliger til salg midt i 2003 - nemlig ca. 46.000 boliger. På trods af det store udbud i 2003 steg priserne jo netop ekspotentielt herefter.

Ja. Det var her de afdragsfrie lån blev indført, samtidig med at rente var meget lav. Det betød, at forældre kunne købe en billig toværelses i København til børnene med et billigt afdragsfrit lån, trække halvdelen af renterne fra i skat og opkræve den anden halvdel af renteudgiften fra afkommet som husleje som selvfølgelig blev sat nøjagtig så dyrt, at afkommet kunne få maksimal boligstøtte. Resultatet var, at skattevæsenet betalte 80 procent af forældrekøbslejlighederne, hvilket skabte en eksplosiv efterspørgsel, der fik priserne til at brage i vejret. De vanvittige prisstigninger forplantede sig hurtigt til resten af boligmarkedet. Først i hovedstaden og Århus (begge universitetsbyer med mange forældrekøbere) og sidenhen også til resten af landet.

Den euforiske stemning betød, at folk i en meget lang periode var villige til at give næsten hvad som helst for en lejlighed, for at "komme med på vognen" eller for at spekulere i Ørestaden eller andre projektlejligheder, der sagtens kunne nå at stige over en million, før byggeriet overhovedet var begyndt.

Problemet var, at renten så pludselig steg til det dobbelte, hviklet ødelagde forældrekøbsfinten. Bankerne blev med et slag mere tilbageholdende med at kreditgodkende hvad som helst og pludselig røg alle forældrekøbslejlighederne og spekulationslejlighederne ud på een gang. Det skete i februar sidste år. De fleste af dem, der blev sat til salg dengang, er stadig til salg. Forældrekøberne og spekulanterne er væk, og tilbage står alle de "almindelige" købere, der hverken kan eller vil give mere end måske maksimalt 40 procent af deres indtægt i husleje - hvilket vil sige 1,5 mill. for en alm. to-treværelses, der imidlertid stadig koster 2,5-3 millioner.

Problemet er, at sælgerne tror euforien stadig findes. De tror at priserne kan stige uendeligt. Og de har ikke forstået, at boblen - og deres papir-friværdi er væk og at vi er tilbage til normale tilstande i et normalt marked med normale menneskers normale lønninger - dog med et unormalt stort udbud af lejligheder, der i sidste ende nok betyder, at priserne skal ned på det halve af, hvad de er nu, før udbud og efterspørgesel passer sammen igen.

personligt synes jeg det er SÅ vildt med den graf. Mange siger jo, at man ikke kan sammenligne dot-com aktier og boliger, fordi boliger slet ikke kan omsættes så hurtigt fordi folk jo skal have noget at bo i. Men det, den graf viser er da, at folk er meget, meget, meget ivrige for at slippe af med deres boliger og jeg tror den ret godt ligner udbuddet af dot-com-aktier omkring 2001.

ulle 4th April 2007 07:15 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Finansgeniet (Indlæg 383)
Her ikke set udbudskurven sendt af Dilbert før: Obligationskurser.dk - Boliger til salg Jeg synes det er interessant at der var næsten lige så mange boliger til salg midt i 2003 - nemlig ca. 46.000 boliger. På trods af det store udbud i 2003 steg priserne jo netop ekspotentielt herefter.

Ja, og årsagen til det har vi jo gennemdiskuteret til hudløshed før, nemlig afdragsfrie lån, lav rente og loft/skattestop på ejendom. Der er ikke flere incitamenter til stigende priser. Beklager, der er kun en vej og det er faldende priser i lang tid fremover ellers er der en hel anden kurve der vil stige ekspotentielt.:rolleyes:

ulle 4th April 2007 07:49 PM

Her er mere vand på møllen:
Middelklassen forlader København
Se link
Indland Jyllands-Posten

wash&go 5th April 2007 10:11 AM

De afdragsfrie lån kom i 2003. For kommunegruppe 1 (KBH og Frederiksberg) var den gennemsnitlige kvmpris i Q3 2003 på 18.000 kr. I Q4 2006 er tallet 32.000 kr pr m2. Det er en ret kraftig stigning, som de afdragsfrie lån ikke længere kan understøtte. Andelsboliger i selvsamme kommunegruppe er steget endnu mere (30 pct mere end ejerlejligheder), men har stadig 35 pct rabat i toltalprisen i forhold til ejerlejlighederne. Lejeboliger er også steget i perioden, men nettoydelsen vil i en totalbetragtning være således at andelsboliger er den billigste boligform, hernæst leje og til sidst ejer.


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:30 AM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2020, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.