Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 24th October 2010, 09:46 AM
kkn kkn er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Jun 2010
Indlæg: 26
Standard 3% vs 4% 20-årigt lån

Kære boligeksperter

Jeg går i nogle overvejelser om at udnytte den lave rente til at skærer nogle år af vores lån.

Vi har idag et 5% obligationslån med afdrag og ca. 26 år tilbage på ca. 2,5 mio.

Jeg har nu set på et 20-årigt lån på 3% som godt nok kun er i kurs 94-95 så restgælden vil stige men det vil alligevel give en god besparelse efter skat i en sammenligning med vores nuværende lån (uden dog at have taget hensyn til nutidsværdi). Hvis jeg se på 4% 20-årigt så giver det en næsten tilsvarende besparelse hvis det skulle falde til kurs 100 så det er muligt at optage.

Umiddelbart ser det ud til at det er ligegyldigt om jeg vælger et 3 eller 4% 20-årigt lån selvom kursen på de 3% kun er 94-95, og jeg kan godt forstå det ud fra en tanke om effektiv rente. Jeg er derfor nået dertil at jeg kraftigt overvejer at opsige mit nuværende lån, tage et 3% lån og hvis kursen på 4% lånet falder under 100 inden 31/12 så lave en ny tinglysning på 4% lånet, og dermed har jeg også en form for kurssikring.

Mit spørgsmål er nu om der er en mellemregning jeg ikke har taget højde for da alle siger at man ikke skal konvertere når kursen er under 95.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 24th October 2010, 10:06 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 3,843
Standard

Kun hvis du flytter og får brug for at indløse lånet før tid.
Den "dårlige" kurs på 3 % lånet (og den formentlig lille serie) kan i det scenario betyde et tab for dig.

Mvh
Cirb
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 24th October 2010, 10:11 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,585
Standard

Problemet med en kurs omkring de 95, er jo det, du selv påpejer: Kurstabet.

Bliver kurstabet på 6%, svarer det jo til en restgældforøgelse på over 150.000 kr ved 2,5 mill. (2,5mill./,94). Skal lånet indfries om f.eks. 5-7 år til kurs 100 (ved et evt. salg) er det en ret bitter at skulle sluge. Kan lånet beholdes til udløb er lavere rente altid fordelagtigt, da det er i lånets sidste halvdel den største fordel ligger (rente ialt på 3,5% mod 4,5% på hhv. 3 og 4% lånet).

Den eff.rente efter skat og incl. adm.bidrag ligger ret tæt for 3% 20 år i kurs 94 og 4% do. i kurs 100. Ved kurs 94,5 er den eff. rente hos RD på 3,16% for 3% 20 år efter skat.

Under alle omstændigheder er det nok urealistisk at regne med at beholde lånet til udløb, så jeg ville nok kigge på omk. over 10 år, og med omlægning til et nyt 20 års lån til den tid, hvor lånet formentligt vil kunne komme under 40-50% af ejendommens vurdering med lavere adm.bidrag til følge.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 24th October 2010, 09:01 PM
kkn kkn er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Jun 2010
Indlæg: 26
Standard Tak

Hej Cirb og Thsv

Mange tak for jeres svar. Jeg havde ikke lige tænkt på det med en lille serie og at det måske kan betyde at kursen ved at tilbagekøbe obligationerne ved en konvertering måske bliver lidt højere end den "reelle".

Vi har ikke planer om at sælge og hvis der skulle gå et eller andet galt så kan jeg se at vi allerede i 2014 har break even i forhold til restgælden.

Hvis situationen skulle gå hen og blive den at renten stiger til fx. 7% så vil kursen på 3% vel også blive tilsvarende mindre end 4%, selvom jeg nu nok vælger at gå i 4% hvis den skulle komme under 100 inden 31/12 - psykologisk set så er der nu et eller andet tilfredsstillende ved at se at restgælden falder fra dag 1

Fedt at I gider tage jer tid til at øse ud af jeres viden.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 24th October 2010, 09:30 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,585
Standard

Du har ikke break-even i 2014, hvis restgælden skal indløses til kurs 100 for 3% 20 år i forhold til kurs 94 og omlægningsomk., når du medregner den højere (netto-)ydelse, som det 20-årige lån medfører.

På 4 år er nettoydelsen på dit nuværende lån ca. 563.000 kr, og restgælden falder til 2,292 millioner
På det nye 3% lån er nettoydelsen ca. 5.500 kr højere pr. termin eller ca. 650.000 kr ialt, mens restgælden er ca. 2,265 millioner.
Det nye lån er med andre ord ca. 60.000 kr dyrere, hvis I skal indfri om 4 år.
Dette skyldes konv.omk. (sat til 20.000 kr ialt) og kurstabet (restgælden forøges med ca. 180.000 kr ialt).
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 24th October 2010, 09:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,585
Standard

4% 20 år vil dog være klart billigst målt over de 4 år, da det store kurstab undgås, og 4% i rente trods alt er billigere end 5%, selvom restgælden forøges med 25.000 kr. ialt. Nettoydelsen vil være ca. den samme som 3% lånet, men restgælden om 4 år ca. 100.000 kr lavere.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 25th October 2010, 07:19 AM
kkn kkn er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: Jun 2010
Indlæg: 26
Standard

Hej thsv

Kan godt se at jeg ikke har medregnet de højere nettoafdrag, og at 4% er at foretrække på den korte bane hvis den bliver åbnet.

Jeg regner ikke med at skulle sælge inden udløb af lånet men vil selvfølgelig gerne holde muligheden for konvertering åben hvis renten skulle stige. I så fald burde det så ikke principielt være ligegyldigt med om jeg har et 3% i kurs 94 eller et 4% i kurs 100 da der også vil være kursforskel på et konverteringstidspunkt så at 3% kan købes tilbage til en billigere kurs - forudsat at markedet virker (lille serie)?

Mvh
kkn
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 25th October 2010, 08:22 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,585
Standard

Kurserne i efteråret 2008 på de tilsvarende serier 2028 var på ca. 86 og 82 på bunden, så ved konvertering om 4 år vil 4% ligge under kurs 100 (jeg brugte 99,8) og 3% i kurs 94 koste det smme at indløse ved en konvertering.
Løber lånet længere vil 3% vinde, grundet den lavere ydelse, som følge af den lavere rente. Dog undtaget ved indfrielse, hvis renten er faldet.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
20 årigt 3% lån? SchultzCPH Finansiering 12 22nd August 2010 11:44 AM
4% 30-årigt? eatorbeeaten Finansiering 11 26th January 2010 11:57 AM
Omlægning af 20-årigt 4% PeterT Finansiering 3 17th November 2009 12:31 PM
10-årigt F10 vs 10-årigt obl.lån -- tradeoffs? spinoza Finansiering 7 20th September 2009 12:38 PM
Forskellen på 20 og 30 årigt 5% obligationslån? Firsttimebuyer Finansiering 8 25th December 2008 09:30 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 08:36 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.