Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (http://www.boligdebatten.dk/index.php)
-   Finansiering (http://www.boligdebatten.dk/forumdisplay.php?f=9)
-   -   Vil købe hus - bedst at sælge eller fremleje lejlighed (http://www.boligdebatten.dk/showthread.php?t=21737)

Kristensen81 22nd January 2014 10:27 AM

Vil købe hus - bedst at sælge eller fremleje lejlighed
 
Vi er et par i starten af 30´erne. Begge i fast arbejde med en årsindtægt på lidt over 1,1 mio og så er vi forældre til to små børn på 3 mdr og 2 år (pyha)

Vi købte i 2005 en 2-værelses andelslejlighed i kbh, og da jeg var gravid med den første valgte vi at fremleje lejligheden ud og flytte i et lejet hus for at få mere plads. Vi har hele tiden afdraget på lejligheden. De seneste år med 20.000 kr om måneden på trods af at lånet "kun" er sat til 4200 kr om måneden i et 30-årigt lån med adrag.

Nu til de to spørgsmål:
1: Vi vil MEGET gerne købe et hus, da det lejede hus vi bor i nu er meget lille og fordi vi gerne vil have vores eget, som vi kan afdrage på. Vores lejlighed skulle have været solgt til en lejer, men han løb fra atalen lige inden salget, og nu skal vi afgøre, om det er smartest, at vi sælger lejligheden eller fortsætter med at fremleje den ud. Problemet er nemlig, at lejligheden i dén grad har mistet værdi, fordi foreningen optog et swap-lån før krisen. Sælger vi lejligheden nu, vil vi derfor miste omkring 300.000 kr trods store adrag. De 300.000 kr ville jo skulle omstødes til et forbrugslån med dertil-hørende høje renter. Er der ikke bedre økonomi at fortsætte med at fremleje lejligheden ud, og så fortsætte adragene til en væsentligt billigere rente end at sælge den i forbindelse med at vi køber hus, og så sideløbende adrager på en hæj forbrugsgæld med høje renter? Hvad er jeres erfaringer? Vil banker være med til at låne penge ud til huskøb, hvis man har en lejlighed ved siden af, som er meget nem at leje ud?

2: Vi har begge lidt su-gæld og så selvfølgelig vores lejlighed, som så har mistet værdi. Derudover har vi ingen gæld. Selv bilen har vi sparet op til og købt kontant for at undgå gæld. Vi har gode faste lønninger og dermed en årsindtægt på lidt over 1,1 mio. Vi har fundet et skønt hus til 3,5 mio kr. Er det - ud fra jeres erfaringer - et realistisk beløb, vi vil kunne låne? Vi har intet sparet op til indskud, da vi har prioriteret at afdrage så meget som muligt på boliggælden...?

Nå det blev en lang smøre. Håber der er nogen, som har tid til at byde ind...

Porgan 22nd January 2014 11:05 AM

Generelt kører bankerne og RK'erne med en model der hedder faktor X gange ens bruttoløn - det er (som du sikkert ved) beregningen for hvad man "teoretisk set kan sidde for". Den kører GENERELT SET på en trappe der ser således ud:

Lav indkomst - Faktor 3.0 (husstands indkomst under ca. 750k)
Mellem indkomst - Faktor 3.5 (husstandsindkomst mellem ca. 750k-1.2 mio)
Høj indkomst -Faktor 4.0 (1.5 mio+)

Ovenstående er groft simplificeret - men tankegangen er basalt set at ved "driften" af en husholdning er der nogle faste udgifter der ikke divergerer voldsomt uanset hvor meget man tjener. Eksempelvis benzin priser, varme, vand, forsikringer, institution til ungerne, ferierejser etc. Det er klart at ens forbrugsmønster (rejser, bil valg, tøj etc) kan være højere hvis man ligger i højindkomstgruppen, men det er noget man selv "styrer" og kan skrue op og ned for.

Nuvel.... Forskellige banker og RK'er vil naturligvis alt efter jeres risiko profil, budget, forbrug, stillinger og karriere muligheder samt bankens risikovillighed indplacere jer med den her belåningsfaktor. Kun jeres bank kan svare på hvad jeres individuelle placering nu er.

Hvis vi kører med en faktor 3.5 (eksempel) - vil i teoretisk set kunne låne ca. 3.8 mio dkk. Fra dette beløb fratrækkes al gæld. Jeg forestiller mig at jeres bank (alt efter risikovillighed) vil indberegne de -300.000 i er bagud på andelen uanset om det er et realiseret tab eller ej.

Jeg kan ikke umiddelbart se at du skriver noget om opsparing - så jeg antager at i skal have realkredit lån på de første 80% og boliglån på de sidste 20%. Jeg tror ikke umiddelbart at en bank vil være super glad for et scenarie der hedder 3.5 for et hus hvis der ikke foreligger - om end ikke andet - en "lille" opsparing på f.eks. 5-8%. Dels for at vise at i "kan" spare op og dels fordi der ved et bolig køb er en del udgifter der kommer oveni - herunder flytning, advokat, forsikring, stempelafgifter til staten samt diverse oprettelses gebyrer på boligkredit mv. I kan snildt komme op på 150k i de her "småudgifter". Dvs. banken ser ned i en økonomi hvor i er bagud på både bolig 1 og bolig 2 - det er ikke nærliggende at de er med på den.

Jeg vil klart anbefale jer at få betalt ned på den andelslejlighed og få realiseret tabet. I bør kunne hugge den gæld af på under 2 år ud fra hvad du fortæller. Derudover vil jeg få sluttet de SU lån - jeg er med på at renten er lav, men hvis i er i midt 30'erne viser det ikke umiddelbart stor betalingsevne hvis man stadig sidder i "klatgæld".

Man kunne overveje at rykke tilbage i andelslejligheden mens i betaler af på den - for at minimere jeres leveomkostninger i perioden (jeg går ud fra at den er billigere end huset i lejer?) men der kan naturligvis være ting med afstand/placering som er upraktisk jeg ikke er opmærksom på.

Mvh P


Citer:

Oprindeligt indsendt af Kristensen81 (Indlæg 319979)
Vi er et par i starten af 30´erne. Begge i fast arbejde med en årsindtægt på lidt over 1,1 mio og så er vi forældre til to små børn på 3 mdr og 2 år (pyha)

Vi købte i 2005 en 2-værelses andelslejlighed i kbh, og da jeg var gravid med den første valgte vi at fremleje lejligheden ud og flytte i et lejet hus for at få mere plads. Vi har hele tiden afdraget på lejligheden. De seneste år med 20.000 kr om måneden på trods af at lånet "kun" er sat til 4200 kr om måneden i et 30-årigt lån med adrag.

Nu til de to spørgsmål:
1: Vi vil MEGET gerne købe et hus, da det lejede hus vi bor i nu er meget lille og fordi vi gerne vil have vores eget, som vi kan afdrage på. Vores lejlighed skulle have været solgt til en lejer, men han løb fra atalen lige inden salget, og nu skal vi afgøre, om det er smartest, at vi sælger lejligheden eller fortsætter med at fremleje den ud. Problemet er nemlig, at lejligheden i dén grad har mistet værdi, fordi foreningen optog et swap-lån før krisen. Sælger vi lejligheden nu, vil vi derfor miste omkring 300.000 kr trods store adrag. De 300.000 kr ville jo skulle omstødes til et forbrugslån med dertil-hørende høje renter. Er der ikke bedre økonomi at fortsætte med at fremleje lejligheden ud, og så fortsætte adragene til en væsentligt billigere rente end at sælge den i forbindelse med at vi køber hus, og så sideløbende adrager på en hæj forbrugsgæld med høje renter? Hvad er jeres erfaringer? Vil banker være med til at låne penge ud til huskøb, hvis man har en lejlighed ved siden af, som er meget nem at leje ud?

2: Vi har begge lidt su-gæld og så selvfølgelig vores lejlighed, som så har mistet værdi. Derudover har vi ingen gæld. Selv bilen har vi sparet op til og købt kontant for at undgå gæld. Vi har gode faste lønninger og dermed en årsindtægt på lidt over 1,1 mio. Vi har fundet et skønt hus til 3,5 mio kr. Er det - ud fra jeres erfaringer - et realistisk beløb, vi vil kunne låne? Vi har intet sparet op til indskud, da vi har prioriteret at afdrage så meget som muligt på boliggælden...?

Nå det blev en lang smøre. Håber der er nogen, som har tid til at byde ind...


thsv 22nd January 2014 11:25 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Porgan (Indlæg 319983)
Lav indkomst - Faktor 3.0 (husstands indkomst under ca. 750k)
Mellem indkomst - Faktor 3.5 (husstandsindkomst mellem ca. 750k-1.2 mio)
Høj indkomst -Faktor 4.0 (1.5 mio+)

Igen den tommelfingerregel, den er intet værd uden et budget.
Prøv at lægge et budget ved 480K, 720K og 900K; og du vil hurtigt se, hvor tungt de faste poster vejer for et par med beskeden indkomst.

moniulven 22nd January 2014 11:38 AM

"og du vil hurtigt se, hvor tungt de faste poster vejer for et par med beskeden indkomst."

netop også derfor der opereres med forskellg faktor alt efter indkomst, så jo indtil man for lagt et budget for et given hus kan man nu godt bruge tommelfingerreglen til en hurtig vurdering, men rigtig det endelige go/no go foregår da i banken ved en kreditvurdering ud fra et budget

thsv 22nd January 2014 12:49 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af moniulven (Indlæg 319988)
"og du vil hurtigt se, hvor tungt de faste poster vejer for et par med beskeden indkomst."

netop også derfor der opereres med forskellg faktor alt efter indkomst, så jo indtil man for lagt et budget for et given hus kan man nu godt bruge tommelfingerreglen til en hurtig vurdering, men rigtig det endelige go/no go foregår da i banken ved en kreditvurdering ud fra et budget

Nope, for ved den laveste indkomst vil kravet til rådighedsbeløb føre til et lånebeløb på 0 kr! Altså en faktor 0!
50.000 kr ekstra netto (eller 100.000 kr brutto under topskat) vil derimod kunne finansiere en million ekstra i boligbelåning.

moniulven 22nd January 2014 12:53 PM

jaja men nu skal de laveste indkomster jo heller ikke købe bolig. vi snakker normal gruppen når vi snakker disse tommelfinger reglen, at de 20 % laveste indkomster ikke skal/kan købe gør ikke noget for tommelfinger reglen

Kristensen81 22nd January 2014 02:20 PM

Porgan tak for dit svar. Det ville uden tvivl være smart at flytte tilbage til vores lejlighed og fortsætte afbetalingen på boliggælden. Men vi er flyttet til en anden kommune, som vi er utroligt glade for. Vil ikke rykke begge børn ud af institutionen for at flytte tilbage og så skulle rykke børnene igen indenfor to år, når vi ville vende tilbage til vores nuværende kommune. Men vi har dog talt om det nogle gange. Nænner det bare ikke - og har ikke lyst til at bo på Nørrebro med børnene...
Ifht det andet har du nok ret. Vi må fortsætte med at betale alt det af, vi kan på lejligheden. Opsparing har vi ikke, da vi har prioriteret at afbetale gæld. Derfor er ekstra bonusser på jobbet (ikke talt med i årsindtægt) også gået til boliggælden i stedet for at ende på opsparingskontoen...

I forhold til de andre svar, så et de ikke rigtigt målrettet mit spørgsmål, da vi vel ikke ligger i lavindkomstgruppen med en årsindtægt over 1,1 mio uden børnepengene/bonusser osv...

thsv 22nd January 2014 02:49 PM

Uden andelen burde I let kunne købe huset til 3,5 mio. kr med den fine indkomst I har. Men I kan nok selv bedst vurdere om der er råd til den ydelse der står i salgsopstillingen plus forbrugsudgifter og evt. vedligeholdelse, og ydermere tillagt lån til udbetaling og flytning.
I sidder selv med alle oplysningerne om jeres økonomi og det er umuligt at svare på om jeres bank vil hjælpe jer.

I vil dog have væsentligt bedre muligheder end et par med 800K og et køb til 2,4-2,5 millioner, da de faste udgifter er de samme og I vil have omkring 16.000 kr mere udbetalt om måneden.

Porgan 22nd January 2014 08:27 PM

Hey!

Ja, jeg kan godt forstå jeres tøven med hensyn til ungerne osv. Altså, det står jer jo frit for at snakke med nogle forskellige banker og se om de vil lege med, men selv om et hus "kun" koster f.eks. 3.5 (jeg går ud fra det er syd/vest for kbh?) er der en hel del omkostninger forbundet med det, især vedligehold, ejendomsværdiskat, grundskyld, etc, så det er jo ikke kund realkredit og boliglånet man skal se på som enkeltstående udgiftspost hvis man f.eks. sammenligner med en husleje.


Mvh P

Citer:

Oprindeligt indsendt af Kristensen81 (Indlæg 320006)
Porgan tak for dit svar. Det ville uden tvivl være smart at flytte tilbage til vores lejlighed og fortsætte afbetalingen på boliggælden. Men vi er flyttet til en anden kommune, som vi er utroligt glade for. Vil ikke rykke begge børn ud af institutionen for at flytte tilbage og så skulle rykke børnene igen indenfor to år, når vi ville vende tilbage til vores nuværende kommune. Men vi har dog talt om det nogle gange. Nænner det bare ikke - og har ikke lyst til at bo på Nørrebro med børnene...
Ifht det andet har du nok ret. Vi må fortsætte med at betale alt det af, vi kan på lejligheden. Opsparing har vi ikke, da vi har prioriteret at afbetale gæld. Derfor er ekstra bonusser på jobbet (ikke talt med i årsindtægt) også gået til boliggælden i stedet for at ende på opsparingskontoen...

I forhold til de andre svar, så et de ikke rigtigt målrettet mit spørgsmål, da vi vel ikke ligger i lavindkomstgruppen med en årsindtægt over 1,1 mio uden børnepengene/bonusser osv...


Kristensen81 22nd January 2014 08:37 PM

Ja, det er vi helt med på. Tror godt vi måske kunne være heldige at finde en bank, der er klar, men spørgsmålet er jo bare også, hvad der er smartest økonomisk?

Det er klart, at der ryger en del ekstra udgifter med i forbindelse med at købe hus. Huset til 3,5 mio (som ligger i Dragør) vil koste yderligere ca 6000 om måneden i ejendomsskatter, renovation, forsikring osv. Vi har ca 54000 udbetalt, og så kommer der bonus en gang om året til min mand og børnepenge hver tredje måned derudover, og det er klart, at med et afdrag på gæld, udgifter osv, så løber det op... Altså virker det hen i vejret, at prøve at gøre noget nu med boliggælden eller ville I vente? Og ville du sætte lejligheden til salg med tab eller beholde den og afdrage på den mens den fremlejes for at spare renter HVIS man nu gik hen og købte hus, før restgælden var afdraget?


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:03 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.