Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (http://www.boligdebatten.dk/index.php)
-   Finansiering (http://www.boligdebatten.dk/forumdisplay.php?f=9)
-   -   Skal jeg vente med at købe bolig? (http://www.boligdebatten.dk/showthread.php?t=29790)

danji88 27th December 2018 11:25 PM

Skal jeg vente med at købe bolig?
 
Hej alle,

Jeg er ung og kommende førstegangskøber og har derfor en relativt beskeden indtægt sammen med min kæreste i forhold til boligdrømme. Før skat ekskl. pension er den samlede indkomst på 80.000 kr., men den vil stige før eller senere, da min finansielle situation bliver bedre, da jeg i øjeblikket forfølger gode forfremmelsesmuligheder. Vi har efterhånden en opsparing på 0,5 mio. og sparer ca. 0,25 mio. kr. op hvert år, da vi bor til leje billigt.

En ny bolig vil først være presserende om 3 år, når der er sket familieforøgelse (forhåbentlig).

Jeg har fulgt markedet en del og har følgende spørgsmål:

Den bolig vi har i tankerne i øjeblikket koster ca. 5 mio. og er placeret i københavnsområdet. Huspriserne i dette område er steget ca. 5 % pr. år de seneste år. Dog forventes det (medierne), at boligpriserne bevæger sig relativt sidelæns i den kommende periode, dels pga. kommende renteforhøjelser og dels af andre årsager.

Jeg har derfor to scenarier, jeg ser foran mig:

Scenarierne antager, at renten stiger som bebudet af ECB og adskillige boligøkonomer. Huspriserne vil bl.a. som følge heraf gå sidelæns eller stige relativt mindre. Er I uenige i min antagelse, er I velkomne til at påpege dette.

Scenarie 1: Vi køber en billigere bolig nu. Det gode ved denne løsning er, at vi dermed får lånt billigt til 2 % fastforrentet. Selvom boligpriserne skulle falde, så vil vi altid senere hen kunne afskrive gælden relativt til prisfaldet, da kursen på lånet er faldet i hvert fald tilsvarende. Skulle priserne stige, så kan vi slippe lidt færre kroner for næste bolig efter 5 år oven i købet.

Scenarie 2: Vi afventer med at købe til om 3 år, og får sparet ekstra 0,75 mio. kr. op. Selvom vi går glip af det billige lån, så vil vores ekstra opsparing (hvis ikke den er ædt af prisstigninger) medføre, at vi slipper for at skulle betale en del renter. Derudover undgår vi de prisfald, det kan medføre.

Jeg har intet imod at blive boende i min nuværende billige lejlighed, men ønsker det dog ikke, hvis ikke det økonomisk kan betale sig.

Jeg er ikke boligøkonom, og jeg må derfor indrømme, at jeg føler mig en anelse magtesløs, når mit livs vigtigste økonomiske beslutning er ladt i hænderne på en bankrådgiver, der ikke er uvildig.

Har I gode inputs?

BOBOB 28th December 2018 12:20 AM

Jeg ville købe boligen til 5 millioner nu -
Meget kan ske fremover som gør det svært at komme ind på markedet - graviditet og barsel eks.

Jeres økonomi kan bære købet, og i kan med eksempelvis et afdragsfrit f3 komme ud af bankgæld på meget kort tid.

fjeppe 28th December 2018 12:54 AM

Vi var i samme situation som jer, her lød rådet “køb nu, i bliver ikke rigere af at få børn, så køb mens der er luft i økonomien”

Så det gjorde vi og vi har bestemt ikke fortrudt.

danji88 28th December 2018 12:54 AM

Men vi må jo ikke låne for 5 mio. nu. Vores hustandsindkomst er på godt 900.000 kr. og vores opsparing siger 0,5 mio. Alternativet er, at vi køber en billigere bolig, hvor vi dog må acceptere ikke bliver vores drømmebolig. Er det værre at komme ind på boligmarkedet, når man er på barsel?

fjeppe 28th December 2018 01:00 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397222)
Men vi må jo ikke låne for 5 mio. nu. Vores hustandsindkomst er på godt 900.000 kr. og vores opsparing siger 0,5 mio. Alternativet er, at vi køber en billigere bolig, hvor vi dog må acceptere ikke bliver vores drømmebolig. Er det værre at komme ind på boligmarkedet, når man er på barsel?

Drømme boligen er jo det man gør det til, der hvor vi oprindelig kiggede var også umuligt for os grundet gældsgearingen, så vi kiggede kun på det som vi realistisk kunne købe, og vi havde stadig rigeligt at vælge imellem, og ad denne vej har vi fundet noget vi er super glade for, og som vi idag føler passer os bedre end der vi oprindelig kiggede.

Husk på at det område I kigger på kan stige hurtigere end I kan sparer op, og det derfor aldrig bliver realistisk.

Men jeg vil samtidig også anbefale jer at shoppe bank, vi øgede vores køberamme med næsten en halv mio ved at vælge en anden bank.

danji88 28th December 2018 01:13 AM

Jeg forstår det ikke helt. Kan man låne mindre, hvis man har børn?

Regner banken ikke på forhånd med, at man kan risikere at få børn, når man låner?

SantaC 28th December 2018 07:41 AM

Problemstillingen kan anskues på flere måder

A) afvent
Der er to scenarier
1) priserne stiger, så I ikke har råd til huset der i dag koster 5 mio. I vil dog stadig have råd til et hus et sted, da I ikke virker bange for at søge udenfor jeres primære område og jeres indtægt er steget relativt mere end den gennemsnitlige indtægt.
2) priserne falder og I har råd til huset til 5 mio.

I begge scenarier ender i med et hus, i bedste fald det hus I egentlig vil have og i værste fald det hus I kan købe i dag. Stillet op på den måde mener jeg I skal vente.

B) følg markedet
I følger markedet og køber nu. I kommer ind på markedet og følger det i tykt og tyndt. Hvis priserne stiger, stiger jeres hus med, hvis priserne falder sidder I i jeres hus og er ligeglade. Om fem år kan I købe det hus I gerne vil have ligemeget om priserne stiger eller falder. I gør det bare ikke fordi lille Olia går I en “fantastisk” børnehave. I ender derfor hvor det billige hus ligger med denne strategi.


Økonomisk kan både “køb billigt hus nu” og “afvent” være den bedste løsning. Hvis I sad i en lejlighed hvor I ikke sparede op ville det være nemt, da I så skulle købe, men de 250.000kr/år betyder noget.

silkeborg99 28th December 2018 09:38 AM

Fokus bliver her i debatten altid på prisudviklingen. Men mit svar er altid det samme: fokusér på det du kan kontrollere, ikke på det du ikke kan kontrollere (prisen). Din forventede ejertid er den største risiko, ikke prisen. Ingen har endnu tabt penge på en bolig pga prisen, dem som har tabt penge har alle gjort det pga ejertiden.

Derfor, køb nu hvis det forbedrer din boligsituation og du er villig til at ofre det ekstra, men køb kun hvis den bolig også kan udgøre rammen for Jeres liv i minimum 5 år uanset børn eller ej. Det er fint at have planer, men for rigtig mange sker der altid noget andet undervejs. Hvis ikke du er 100% sikker på det så bliv hvor du er.

Hvis du køber så sørg for at afdrage gæld fra dag et for at reducere din risiko helt fra starten af.

fjeppe 28th December 2018 10:54 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397224)
Jeg forstår det ikke helt. Kan man låne mindre, hvis man har børn?

Regner banken ikke på forhånd med, at man kan risikere at få børn, når man låner?

De banker vi har snakket med, kiggede altid på vores nuværende situation, hvis man skal kigge på alle "hvis'erne", så skal du også se på mulig arbejdsløshed, sygdom osv.

Vi har hos alle banker fået at vide at hvert barn ca. skar 300.000kr af vores købekraft, dette var dog en tommelfingerregel de brugte og derfor ikke alle banker der anskuer dette på samme måde.

thsv 28th December 2018 01:30 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397222)
Men vi må jo ikke låne for 5 mio. nu. Vores hustandsindkomst er på godt 900.000 kr. og vores opsparing siger 0,5 mio. Alternativet er, at vi køber en billigere bolig, hvor vi dog må acceptere ikke bliver vores drømmebolig. Er det værre at komme ind på boligmarkedet, når man er på barsel?

Ja så et fornuftigt køb er til maks. 4,2 mill. eller lige derunder.
Hvis boligpriserne falder som følge af stigende rente er 2% lånet det helt rigtige valg, da kursen falder ca. 7 point pr. % renten stiger.
Målt over en 5 års periode er et 2% lån til kurs 99,5 og F-kort derfor samme pris, hvis renten stiger 1% og man kigger på sum af ydelser, værdi af rentefradrag (33%) og prisen for at indfri lånet.

Jeg ville gøre en del i jeres situation for at undgå banklån, så hvis I vil købe for f.eks. 4 mill. ville jeg gøre det når I havde 800.000 kr opsparet.

SantaC 28th December 2018 02:02 PM

Hvis det var mig ville jeg sikre mig at jeg kan købe i det kvarter jeg ønsker ved at købe noget nu. Fx en ældre bungalow. Med det hus er der så mulighed for at bygge til om 3-4-5 år når I har pengene til det. På den måde sikrer I jer, at I kommer ind i det område I ønsker, samtidigt med at I har råd til det.

Det sikrer også, at I følger markedet I det ønskede kvarter. Hvis I fx ønsker at købe i Valby/Vanløse, men vælger at bosætte jer i Glostrup, er det ikke sikkert at I er blevet bedre stillet til at lave det spring om 3-4-5 år.

danji88 28th December 2018 03:54 PM

Vi har tænkt meget på Husum/Brønshøj/Rødovre-området, som vi i øjeblikket også bor i ved en billig andelslejlighed. Den følger til dels de procentuelle prisstigninger i området.

Hvis vi køber billigere nu og flytter igen om 5 år, så vil vi jo skulle dække omkostninger for køb og salg af en ekstra bolig samt et eventuelt banklån.

Jeg hælder meget til, at vi sparer op og afventer. I øjeblikket virker mange ting usikre. Boligmarkedet i København er så småt på vej ned, selvom renterne ikke stiger. Ifølge Danmarks Statistik er kvadratmeterprisen faldet et par procenter siden 2018K1. Derudover er priserne i Rødovre steget meget voldsomt siden 2012 med ca. 9 % pr. år. Det er meget voldsomme stigninger, som vi risikerer at skulle betale for, hvis jeg kommer ind nu på toppen. Reglerne for max. realkredit udlån bliver i øjeblikket håndhævet hårdere end tidligere. Og de generelle lønninger er på ingen måder steget 9 % pr. år siden 2012 i Københavnsområdet.
Selvom ingen er spåmænd, så sidder jeg med en usikker og forkert fornemmelse ved at købe nu.

Omvendt kan man sige, at der alle dage har eksisteret disse usikkerheder, når man står foran at skulle låne så mange penge.

SantaC 28th December 2018 05:42 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397249)
Vi har tænkt meget på Husum/Brønshøj/Rødovre-området, som vi i øjeblikket også bor i ved en billig andelslejlighed. Den følger til dels de procentuelle prisstigninger i området.

Hvis vi køber billigere nu og flytter igen om 5 år, så vil vi jo skulle dække omkostninger for køb og salg af en ekstra bolig samt et eventuelt banklån.

Jeg hælder meget til, at vi sparer op og afventer. I øjeblikket virker mange ting usikre. Boligmarkedet i København er så småt på vej ned, selvom renterne ikke stiger. Ifølge Danmarks Statistik er kvadratmeterprisen faldet et par procenter siden 2018K1. Derudover er priserne i Rødovre steget meget voldsomt siden 2012 med ca. 9 % pr. år. Det er meget voldsomme stigninger, som vi risikerer at skulle betale for, hvis jeg kommer ind nu på toppen. Reglerne for max. realkredit udlån bliver i øjeblikket håndhævet hårdere end tidligere. Og de generelle lønninger er på ingen måder steget 9 % pr. år siden 2012 i Københavnsområdet.
Selvom ingen er spåmænd, så sidder jeg med en usikker og forkert fornemmelse ved at købe nu.

Omvendt kan man sige, at der alle dage har eksisteret disse usikkerheder, når man står foran at skulle låne så mange penge.

Med min tilgang slipper I for at flytte :-)
Det her står fx til 3,9 mio. Det kan I sagtens bo i med både et og to børn.
https://www.lokalbolig.dk/bolig/vill...H3466&mgl=3532

Hvis det så om 4-5-6 år bliver for småt bygger I bare til.

troelskn 28th December 2018 07:28 PM

At vente på at købe, er at spekulere i markedsudviklingen. Det skal du holde dig fra, med mindre du syntes rouletten er sjov at spille på. I rent økonomiske termer, er det ret sandsynligt bedre at komme ind på markedet end at stå på sidelinjen og spare op.

Men, som andre har nævnt, så sørg for at købe noget I kan blive i i mange år. Det kan blive dyrt at være tvunget til at sælge på et uheldigt tidspunkt.

danji88 29th December 2018 03:01 PM

Super gode pointer. Jeg er ikke uddannet boligøkonom, så det er nok forkert af mig at begynde med at spekulere. Jeg har booket et møde med banken for at høre, hvordan og hvorledes.

danji88 29th December 2018 03:33 PM

SantaC, må man gerne bygge til? Kan vi så låne yderligere fx 0,5-1 million, hvis vi ønsker et hus på 130 kvadratmeter gennem realkreditten? Så giver det nemlig rigtig god mening at købe et lille hus billigt og så bygge de kvadratmeter på man ønsker. Grunden i din viste bolig er også ret stor, men huset er kun angivet til 76 kvadratmeter.

Det jo nok der nøglen ligger for mange førstegangskøbere. Sålænge fundamentet er i orden og man kan bygge videre senere, når man har sparet op eller ens indkomst er stor nok.

SantaC 29th December 2018 04:47 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397271)
SantaC, må man gerne bygge til? Kan vi så låne yderligere fx 0,5-1 million, hvis vi ønsker et hus på 130 kvadratmeter gennem realkreditten? Så giver det nemlig rigtig god mening at købe et lille hus billigt og så bygge de kvadratmeter på man ønsker. Grunden i din viste bolig er også ret stor, men huset er kun angivet til 76 kvadratmeter.

Det jo nok der nøglen ligger for mange førstegangskøbere. Sålænge fundamentet er i orden og man kan bygge videre senere, når man har sparet op eller ens indkomst er stor nok.

Lige hurtigt vil I kunne bygge op til 268m2 med en bebyggelsesprocent på 40% på den konkrete grund. Kælderen tæller ikke med i den sammenhæng, men evt. 1. sal gør. Nogle gange er kældre i beboelseskvalitet, så der kan være gæsteværelse og lignende dernede. Det er man nødt til at tage ud og kigge og lugte for at bedømme kvaliteten af en kælder. Det er derfor de skriver 156m2 under tag. Det inkluderer dog vist ikke udestuen.

Jeg kender ikke noget til det konkrete hus. Typisk vil en tilbygning nok koste 1 mio., men det afhænger meget af hvad man vil have derinde. Typisk vil realkreditten godt være med til at låne til en tilbygning. Det er ikke sikkert de vil finansiere den 100%, hvis de vurderer at værdien ikke bliver øget tilsvarende investeringen.

Jesper P 8th January 2019 01:52 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397271)
SantaC, må man gerne bygge til? Kan vi så låne yderligere fx 0,5-1 million, hvis vi ønsker et hus på 130 kvadratmeter gennem realkreditten? Så giver det nemlig rigtig god mening at købe et lille hus billigt og så bygge de kvadratmeter på man ønsker. Grunden i din viste bolig er også ret stor, men huset er kun angivet til 76 kvadratmeter.

Det jo nok der nøglen ligger for mange førstegangskøbere. Sålænge fundamentet er i orden og man kan bygge videre senere, når man har sparet op eller ens indkomst er stor nok.

Nu har det hus så en kælder der er brugbar til beboelse, så reelt er der 152kvm at boltre sig på.

sune1971 8th January 2019 05:04 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af Jesper P (Indlæg 397512)
Nu har det hus så en kælder der er brugbar til beboelse, så reelt er der 152kvm at boltre sig på.

Personligt ville jeg aldrig bo i en kælder, så svaret er 76 m2 og 152 m2 hvis du gerne vil være en muldvarp

Jesper P 9th January 2019 10:04 AM

Citer:

Oprindeligt indsendt af sune1971 (Indlæg 397515)
Personligt ville jeg aldrig bo i en kælder, så svaret er 76 m2 og 152 m2 hvis du gerne vil være en muldvarp

Oftest er forskellen mellem kælder der er godkendt til beboelse, eller ej, alene baseret på højden til nederste vindueskant. Og her er der tale om en opvarmet kælder der er indrettet til beboelse.

JoakimNielsen 9th January 2019 10:38 AM

I får ikke lov til at låne 5m med en opsparing på 500.000 og en indkomst på 900.000.

Gearing på 4 + de 500.000 giver 4.1.

Forvent et maks køb på 4.1m. Jeg ville ligge lidt lavere, måske 3.7-3.8.

Kudash 9th January 2019 12:52 PM

Jeg er enig med Joakim i, at i nok må forvente banken kommer med et tal som lægger noget lavere end 5 mio. i udgangspunktet.

Jeg ville nok fokusere på, at i pt. er i stand til at lægge 0,25 mio. til side om året. Det er naturligvis ikke så sjovt, som at bruge pengene, men det vil give Jer mange flere muligheder med fx 1 mio. på lommen end 0,5.

Banditten 9th January 2019 01:33 PM

Jeg ville også vente. I behøver tilsyneladende ikke den mere plads lige nu og I kan spare ret meget op de kommende år. Om 2 år kan I have ca. 1 mio i kontant og en højere indtægt. Det er en kæmpe fordel, at kunne lægge en stor udbetaling fra starten, fx de 20%, så man kan nøjes med realkredit og ingen banklån.

Der er naturligvis den risiko at boligpriserne øges voldsomt fra nuværende niveau, men den risiko vil jeg mene er i den lavere ende.

danji88 12th January 2019 11:03 AM

Så var vi i banken, og det møde efterlod os med flere spørgsmål end svar, må jeg indrømme. Her præsenterede vi et hus til 3,9 - det var der ingen problemer med. Så spurgte vi om maks-grænsen for boligkøb. Den fik vi aldrig. Det hele afhang af hvilket rådighedsbeløb vi ville sidde med senere, hvilket kunne beregnes på baggrund af oplysninger fra salgsannoncer. For sjov viste jeg hende en annonce med et hus til 4,6 mio. kr. i Søborg. Efter hendes computerprogram havde foretaget nogle beregninger var hendes svar, at gældsfaktoren ville nærme sig 5, men at vores rådighedsbeløb dog langt fra ville være under det anbefalede fra Finanstilsynet. Jeg fortalte hende så, at jeg havde hørt om en gældsfaktor 4, hvilket hun sagde var korrekt, men at de dog ville kunne argumentere for et højere lån grundet vores faste jobhistorik, uddannelser med lav arbejdsløshed og fordi vi har vist, at vi sagtens kan spare 20k. op hver måned. Hvis vi fik to børn, ville vi sidde til netop det beløb Finanstilsynet anbefalede på 15.000 kr. Hun mente dog, at det var meget normalt at sidde stramt i starten, og at de havde godkendt mange tilsvarende lån før. Det skulle dog være et fastforrentet 2 %’s lån, og vores opsparing skulle udgøre minimum 10% af boligens værdi, hvilket den gør.
Det hele virkede lidt mystisk. Jeg havde regnet med et betydeligt lavere beløb, og at jeg kom ud med en form for købsbevis på, hvad vi ville være godkendt til. Det gjorde vi ikke. Tirsdag skal vi mødes med en anden bank, og det bliver spændende, om de siger det samme.

rrdp 12th January 2019 10:44 PM

Det lyder meget som samme besked vi har fået. Vi havde også en gældsfaktor over 4 i nuværende situation da min kone er på barsel.

Derfor kunne vi vælge imellem fastforrentet 2% eller F5.

Og vi sidder umiddelbart også hårdt i det, men vi lagde større vægt i andre faktorer end den økonomiske del.
Vi fandt drømmehuset, hvor indhold og beliggenhed til fulde opfyldte alt. Og det er et hus, hvor vi ser os minimum 30 år.

Så kan vi jo se på, om de økonomiske faktorer ændre sig, og vi kan sætte os i en anden situation.

Men lige nu kender vi i hvert fald prisen de næste 30 år.

silkeborg99 13th January 2019 01:19 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af danji88 (Indlæg 397607)
Så var vi i banken, og det møde efterlod os med flere spørgsmål end svar, må jeg indrømme. Her præsenterede vi et hus til 3,9 - det var der ingen problemer med. Så spurgte vi om maks-grænsen for boligkøb. Den fik vi aldrig. Det hele afhang af hvilket rådighedsbeløb vi ville sidde med senere, hvilket kunne beregnes på baggrund af oplysninger fra salgsannoncer. For sjov viste jeg hende en annonce med et hus til 4,6 mio. kr. i Søborg. Efter hendes computerprogram havde foretaget nogle beregninger var hendes svar, at gældsfaktoren ville nærme sig 5, men at vores rådighedsbeløb dog langt fra ville være under det anbefalede fra Finanstilsynet. Jeg fortalte hende så, at jeg havde hørt om en gældsfaktor 4, hvilket hun sagde var korrekt, men at de dog ville kunne argumentere for et højere lån grundet vores faste jobhistorik, uddannelser med lav arbejdsløshed og fordi vi har vist, at vi sagtens kan spare 20k. op hver måned. Hvis vi fik to børn, ville vi sidde til netop det beløb Finanstilsynet anbefalede på 15.000 kr. Hun mente dog, at det var meget normalt at sidde stramt i starten, og at de havde godkendt mange tilsvarende lån før. Det skulle dog være et fastforrentet 2 %’s lån, og vores opsparing skulle udgøre minimum 10% af boligens værdi, hvilket den gør.
Det hele virkede lidt mystisk. Jeg havde regnet med et betydeligt lavere beløb, og at jeg kom ud med en form for købsbevis på, hvad vi ville være godkendt til. Det gjorde vi ikke. Tirsdag skal vi mødes med en anden bank, og det bliver spændende, om de siger det samme.

Et boligkøbsbevis er ikke altid muligt at sætte to streger under da det præcist som din rådgiver pointerer for dem med overskud i økonomien også handler om hvor man selv vil sætte grænsen. Så alt ialt lyder din rådgiver ret fornuftig ud fra hvad du skriver.

SantaC 20th January 2019 12:38 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af silkeborg99 (Indlæg 397623)
Et boligkøbsbevis er ikke altid muligt at sætte to streger under da det præcist som din rådgiver pointerer for dem med overskud i økonomien også handler om hvor man selv vil sætte grænsen. Så alt ialt lyder din rådgiver ret fornuftig ud fra hvad du skriver.

Jeg har aldrig rigtig forstået boligkøberbeviskonceptet. Det giver ca. nul mening at fastsætte et specifikt beløb i mio. kr., man kan købe for, da det gør en kæmpe forskel om det er et helt nybygget A20-hus eller en faldefærdig rønne. Ligeledes om det er en lav eller højskatskommune man køber i. Der kan sagtens være en mio kr. eller to i forskel på hvilken købspris man kan give med det samme rådgihedsbeløb.

I virkeligheden burde boligkøbsbeviset gå på rådighedsbeløb, men det er om noget elastik i metermål, da det er meget individuelt hvad man mener man kan sidde for om måneden.

Nu må jeg så sige, at jeg aldrig har set et boligkøbsbevis, så det kan godt være at der skrives noget med at det angivne beløb forudsætter, at det er et standardhus i standardkvalitet og alder.


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 11:19 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.