Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 22nd May 2009, 05:34 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 21
Standard Indfrielse af lån ved salg

Hejsa


I forbindelse med mulig salg af min lejlighed har jeg lidt svært ved at beregne, hvor meget jeg egentlig skal "betale" for at få indfriet mit realkredit lån.

Jeg har et F3 lån afdragsfrit på 1,550000 kr.
Kurs nu er på 102,73
Løbetid tilbage er 28,25 år.
Skal refinasieres pr. 1. januar 2011.

Som jeg forstår det, så får jeg jo et væsentligt kurstab. Er der nogen løsning på dette?

Kan det tænkes, at kursen vil falde i dette år eller vil det først ske, når jeg nærmer mig refinasieringen?

Tak....


Tommy
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 22nd May 2009, 06:03 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Housebuyer_4000 Se indlæg
Hejsa


I forbindelse med mulig salg af min lejlighed har jeg lidt svært ved at beregne, hvor meget jeg egentlig skal "betale" for at få indfriet mit realkredit lån.

Jeg har et F3 lån afdragsfrit på 1,550000 kr.
Kurs nu er på 102,73
Løbetid tilbage er 28,25 år.
Skal refinasieres pr. 1. januar 2011.

Som jeg forstår det, så får jeg jo et væsentligt kurstab. Er der nogen løsning på dette?

Kan det tænkes, at kursen vil falde i dette år eller vil det først ske, når jeg nærmer mig refinasieringen?
Kursen på dit lån vil bevæge sig tilbage mod kurs 100, da kursen jo vil være 100 d. 1/1-2011.
Du har refinansieret pr. 1/1-2008, til hvilken rente? 4,5%

Regneeksempel for ref. pr. 1/1-2009 til 5%:
Derved har man en obl.restgæld på ca. 1,598 mill. Lidt af renten går faktisk til afdrag på denne, da du betaler de 4 % i rente af obl.restgælden og resten (lidt under 1 %) i afdrag, således at obl. restgælden vil være 1,55 mill. ved refinansiering.
Ved salg nu (pr. 1/7-2009) vil obl.restgælden nok være ca. 1,590 mill, der skal indfries til kursen på 102,73, eller over 1,633 mill.

Du skal altså finde din obl.restgæld og gange med den gældende kurs (de 102,73) for at kende værdien af dit F3-lån.
Du har jo rellt optaget et 3-årigt inkonvertibelt obl.lån, der så skal fornys pr. 1/1-2011 og derefter pr. 1/1-2004 osv.

En mulig køber vil have glæde af at overtage dit lån, da han jo overtager en gæld på næsten 1,6 mill., der kun skal forrentes af 1,55 mill. (Renteforskellen mellem dit F3-lån og et nyt F2-lån bliver jo til en skattefordel, som forhøjede renter). En køber vil derfor kunne tjene 15.000 i skattefordel (over 1½ år) + låneomk., hvis han ellers vil have Flex-lån. Køberen skal kun betale overtagelsesgebyr på typisk 1.000 kr. (Det slap jeg med, i sommers), og ingen tinglysningsafgift til staten (1.400 kr.)
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 22nd May 2009, 06:50 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 21
Standard

Tak for svaret.

Min rente er 4,7 %.

Jeg har nu tjekket og min obl. restgæld er 1,570,000.

Dvs. hvis jeg ganger dette med kursen på 102,73, så bliver det faktisk 1,612,000 kr. Øv øv....det er godt nok et ærgeligt kurstab, når lånet faktisk kun er på 1,552,000 (havde skrevet forkert tidligere).

Men er det ikke usædvanligt, hvis sælger ønsker at overtage dette lån? Sker det ikke normalt ved fast rentede lån?

Tommy
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 23rd May 2009, 06:12 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Jo, normalt er der tale om kontanthandel.
Men ved dit lån er kontantværdien jo hele 60.000 kr højere end selve lånets restgæld. Sælger kan altså vælge at overtage dit lån, istedet for et nyt F1-F2 lån til 2,6% i rente. Renteforskellen er jo på 2,1% så over de 7 terminer er renteforskellen "kun" 57.036 kr brutto eller ca. 38.000 kr efter skattefordelen.
Ved at overtage dit lån sparer køber altså 22.000 kr. + omk. til låneoptagelse.
Samtidigt er det gl. lån faktisk endnu bedre, da der jo kun skal refinansieres 1,552 mill. om 1½ år mod de 1,612 mill. ved et nyt lån med samme kontantværdi (det er her de sidste 3.000 kr ligger skjult).
Det koster kun et overtagelsesgebyr på typisk 1.000 kr at overtage et eksisterende realkreditlån.
Og kontantværdien af dit lån er faktisk endnu højere, da du osse skal betale kurtage (typisk 0,15%) og indfrielsesgebyr, før end du har kontantværdien.
Små ekstrabeløb, men noget der rykker mod den finansierede handel.
Så er spørgsmålet jo blot, kan din lejlighed sælges for de 2,02 mill. der kræves for at lånet for køber er indenfor 80 %?
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 23rd May 2009, 10:16 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 21
Standard

Det kommer desværre ikke til at ske. Jeg står til at tabe noget på den, da jeg muligvis kan få den solgt til 1,599,000 kr. Dvs. jeg står tilbage med et underskud.

Som du selv siger, så udelukker dette vel muligheden for at sælger kan overtage lånet, da han faktisk giver mindre for lejligheden i forhold til kontantværdien.

Spørgsmålet er så bare, hvornår jeg kan forvente, at kursen kommer ned mod 100 igen? Sker det først lige op til refinasiering?

Tak for svarene...
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 23rd May 2009, 03:21 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Housebuyer_4000 Se indlæg
Det kommer desværre ikke til at ske. Jeg står til at tabe noget på den, da jeg muligvis kan få den solgt til 1,599,000 kr. Dvs. jeg står tilbage med et underskud.

Som du selv siger, så udelukker dette vel muligheden for at sælger kan overtage lånet, da han faktisk giver mindre for lejligheden i forhold til kontantværdien.

Spørgsmålet er så bare, hvornår jeg kan forvente, at kursen kommer ned mod 100 igen? Sker det først lige op til refinasiering?

Tak for svarene...
Ja, desværre falder kursen nok først hen mod refinansiering.
Men du kan jo høre dit realkreditinstitut om de vil godkende en låneovertagelse over de 80%, men må være surt at tabe næsten 400.000 på 1½ år, da lejligheden jo må have været vurderet til over 1,9 mill. ved låneoptagelsen.
Er salget tvingende nødvendigt nu?
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 23rd May 2009, 05:16 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 21
Standard

Næ, salget er ikke tvingende nødvendigt nu, da jeg økonomisk sagtens kan sidde i lejligheden. Dog ville jeg gerne have hus og som det ser ud nu, så kommer priserne jo nok til at fortsætte nedad de næste år. Derfor bliver min lejlighed jo desværre ikke mere værd.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 24th May 2009, 09:44 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Sammenklip af dine oplysninger:
Citer:
Jeg har et F3 lån afdragsfrit på 1,552000 kr.
Kurs nu er på 102,73
Løbetid tilbage er 28,25 år.
Skal refinasieres pr. 1. januar 2011.

Min rente er 4,7 %.

Jeg har nu tjekket og min obl. restgæld er 1,570,000.
Kurser
Du har valgt kursen for et nyt F3-lån, hvor du skal vælge kursen på den bagvedliggende obligation, der jo må være denne:
http://www.euroinvestor.dk/Stock/Sho...StockId=693410

Den er "kun" i kurs 102,22, da restløbetiden jo kun er ca. 19 måneder.
Kursværdien af dit lån er derfor ca. 1,605 mill., hertil kommer så kurtage på 0,15% og 750 kr i indfrielsesgebyr. Men stadigt surt, at tabe ca. 50.000 kr i kurstab, men det er reelt prisen for forskellen på dine 4,7% og den nuværende rente på ca. 2,7%.

Set i bakspejlet skulle du have op taget F1-lån, eller fastforrentet lån, hvor kurstabet ikke ville have særligt stort.

For øvrigt vil din obl.restgæld falde med ca. 2.500 kr ved terminen d. 1/7.
Den skal jo falde tilbage til din kontantgæld på 1,552 over de næste 7 terminer (da renten er over 4% bliver der et lille afdrag på obl.restgælden)

Udfra dit brugernavn gætter jeg på at du bor i postnr. 4000 = Roskilde, og spændende priser i Roskilde for ejerlejligheder er vel:
Top 1. kv. 2007 over 25.000 kr/BBR-kvm
1. kv. 2008 = ca. 22.000 kr
1. kv. 2009 = ca. 18.000 kr
Fair pris i 2009 i mine øjne er ca. 16.000.
Bunden i Roskilde vil nok være ca. 13.000 om ca. 2-3 år, altså ca. halvdelen atf toppen.

Har du givet 2 mill. for din lejlighed i 2007/8, så er en fair pris nu ca. 1,45 mill. og 1,6 mill. vil være en god pris, selvom den nuværende salgspris kun burde være 15% lavere på et år!
Heldigvis har du ikke handlet på den absolutte top men dit samlede tab på lejligheden må gøre ondt. 400.000 kr på 18 måneder er lidt over 22.000 om måneden i tab.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 24th May 2009, 05:44 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 21
Standard

Ja, det er lidt surt....

Men tak for svarene THSV, så jeg ikke selv er så meget inde i disse kurser omkring lånet.

Jeg må se, hvad der sker. Hvis din teori er rigtig, så kan det jo stadig bedst betale sig at sælge lige nu (hvis muligt) og tage det tab, der medfører, hvis man ikke ønsker at bo det samme sted de næste 5-10 år og vente til det hele vender. Fordi eller vil tabet jo bare blive større.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Kurssikring ved salg pisfin Finansiering 1 5th May 2009 06:56 PM
Indfrielse af lån ved salg! lomholt Finansiering 4 16th April 2009 06:33 AM
Kurs ved indfrielse? Charles D Finansiering 18 7th February 2009 11:05 AM
Indfrielse af flex 1 lån ved salg runen2004 Finansiering 8 14th November 2008 01:23 PM
Boliglån med flexrente udsat ved indfrielse før tid Gorrion Finansiering 0 19th August 2007 02:27 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 09:47 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.