Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #111 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 09:51 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Men mit indlæg var tænkt som der var mange der valgte kursgevinsten meget tidligt med en skrå konvertering, de fik kun en brøkdel kursgevinst, tilgengæld en meget højere rente i laaaang tid.
Jvf. Cinis' indlæg i 2. tråd er værdien af din restgæld alllerede steget med over 13% i forhold til bunden for ca. 2 mdr. siden, hvor du ikke fik konverteret.
Og dem der ligger i F-kort nu efter denne konvertering ligger altså en del billigere end dem der valgte 5% (med et kurstab) dengang.
Så i mine øjne gambler du med den kursgevinst du kunne have opnået.

Citer:
Oprindeligt indsendt af cinis Se indlæg
Hvis man tager den her:
https://www.nasdaqomxnordic.com/bond...1%3A0RDSD23S53
Så er kursen banket op fra 69.1 i bunden i oktober til nu 77.
Det svarer immervæk til en forøgelse i kontantrestgæld på 13% på kun et par måneder for dem, der stadig roder rundt i 1%-lån.
Kursfølsomheden for de lave kuponrenter går jo begge veje.
Bunden var dog 68,1 hvilket passer med de nævnte 13%.
Besvar med citat
  #112 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 10:32 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2009
Indlæg: 2,082
Standard

Man betaler jo en højere ydelse fremadrettet på det nye lån for at få udbetalt kursgevinsten på det gamle lån, altså ny højere rente for at slippe af med tidligere lån til lavere kurs (gevinst)

Størrelsen af restgælden fortæller altså ikke hele historien alene når der ikke kompensereres for de øgede udgifter efter konverteringen.

For slet ikke at tale om værdien af den sikkerhed og peace of mind et fastforrentet lån kan give folk som ikke nødvendigvis kan eller vil gamble med hvad der i sidste ende kan blive hus og hjem.

Men der er sikkert noget jeg som sædvanlig helt har misforstået
__________________
Everyone is brainwashed to believe reality is a conspiracy theory

Sidst redigeret af olebole2 : 29th December 2023 kl. 11:28 AM.
Besvar med citat
  #113 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 12:40 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Det er helt korrekt Ole, i mit tilfælde er der tale om en udlejningsejendom, hvor cashflow er vigtigt. Naturligvis ville en reduktion af restgælden være fint, men en opkonvertering alene er ikke relevant. Hvis jeg kunne navigere baglæns ville en omlægning til 6% være genial kombineret med en omlægning igen til 4.5%. det er jo altid nemmere at være bagklog.

I morgen kan den lange rente stige eller falde. En opkonvertering kræver en nedkonvertering igen før det giver mening. Jeg ved hvad jeg har.
Besvar med citat
  #114 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 12:41 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Tag et eksempel med 2 mill. i 1% obligationer.
Ved omlægning til kurs 69 er den kontante værdi af gælden på 1,38 mill. og der skal kun betales rente og bidrag af dette beløb frem for af de 2 mill.
Nu er kursen så ca. 79 og den kontante værdi af restgælden altså 200K højere eller 1,58 mill. og en stor del af den mulige konv.gevinst er tabt.
Hvis adm.bidrag f.eks. er 0,65% spares der ca. 4K årligt alene ved den lavere restgæld. Husk også at den højere rente giver større værdi af rentefradrag.
Er lånet med afdrag skal der altså afdrages ialt 2 mill. over tid, mens der kun skal afdrages ca. 1,4 mill. på det nye lån efter omlægningsomk. Der er altså råd til næsten 900K ekstra i renteudgifter&adm.bidrag blot for ligevægt og ingen siger at man ikke senere kan omlægge til lavere rente igen, tråden går jo netop på at vi indenfor en overskuelig årrække igen ser negativ kort rente og dermed formentligt lange lån på 1-1½% igen.
Besvar med citat
  #115 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 02:54 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2014
Indlæg: 1,580
Standard

Konverteringen var også en god ide hvis man havde tænkt sig at afbetale sin gæld, eller hvis man snart sælge inden for et par år.
Besvar med citat
  #116 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 05:47 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af sdsd Se indlæg
Konverteringen var også en god ide hvis man havde tænkt sig at afbetale sin gæld, eller hvis man snart sælge inden for et par år.
Jeg hører flere bruge argumentet med salg indenfor et par år. Det forstår jeg ikke. Hvad er fordelen ved at omlægge få år inden man alligevel skal indfri gælden?

Ift afbetaling er det klart dyrt at afdrage når kursen er under 100.
Besvar med citat
  #117 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 05:50 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 7,184
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Jeg hører flere bruge argumentet med salg indenfor et par år. Det forstår jeg ikke. Hvad er fordelen ved at omlægge få år inden man alligevel skal indfri gælden?
Skrå konvertering, skære af restgælden og så betale merrenten i en kort periode.
Besvar med citat
  #118 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 07:15 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Skrå konvertering, skære af restgælden og så betale merrenten i en kort periode.
Hvorfor ikke beholde lånet frem til salg. Et skift i risikoprofil virker voldsomt spekulativt.
Besvar med citat
  #119 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 08:33 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 7,184
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Hvorfor ikke beholde lånet frem til salg. Et skift i risikoprofil virker voldsomt spekulativt.
Lad os tage thsv's eksempel.

2 mio i gæld, du kan (kunne) skære 30% af gælden, lig med 600K.
Hvis du tænker at du bliver boende 5 år mere max og du går fra 1% til F1 i 4% så er det brutto 42K ekstra i renteudgift første år.

Lav selv konklusionen :-)

Sidst redigeret af silkeborg99 : 29th December 2023 kl. 08:36 PM.
Besvar med citat
  #120 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 09:07 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Lad os tage thsv's eksempel.

2 mio i gæld, du kan (kunne) skære 30% af gælden, lig med 600K.
Hvis du tænker at du bliver boende 5 år mere max og du går fra 1% til F1 i 4% så er det brutto 42K ekstra i renteudgift første år.

Lav selv konklusionen :-)
Her er min konklusion:
5 år med 42k mere i renteudgifter, det koster således 200k at skære 600k af gælden 5år før tid. Netto +400k

Alternativt beholde lånet i 5 år og spare 200k, ved salg skære de 600k af gælden. Netto +600k

Jeg forstår det stadig ikke
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Minusrenter og boliggæld katmus Generelt 23 2nd May 2021 09:21 AM
Hvordan kan jeg komme til at lejlighed, min lejlighed igen? missleer Generelt lejeboliger 1 6th August 2010 05:59 PM
Det er der ikke noget, der tyder på Thomas Generelt 3 6th March 2010 04:00 PM
Amerikansk økonomi kan komme på benene meget tidligere end forventet runex2 Generelt 5 10th April 2009 10:33 PM
Hvad tyder dette på? Stampe Generelt 7 5th January 2008 08:01 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:12 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.