Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Finansiering
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #121 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 09:15 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 7,184
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Her er min konklusion:
5 år med 42k mere i renteudgifter, det koster således 200k at skære 600k af gælden 5år før tid. Netto +400k

Alternativt beholde lånet i 5 år og spare 200k, ved salg skære de 600k af gælden. Netto +600k

Jeg forstår det stadig ikke
Du plejer da at være rimelig kvik :-)

Du forudsætter at du kan indkassere samme restgældsreduktion om 5 år. Folk der vælger at konvertere før tid tager den gevinst de kan få nu og her for at være sikker på at få den. Som du kan se skal renten stige nærmest i himlen for at man ikke får en nettogevinst. Så det er spørgsmålet om 9 fugle i hånden (konvertere) eller håbe på 10 på taget (at kursgevinsten også er der om 5 år). Du plejer da om nogen at være fortaler for at være forsigtig og dette her er da netop de forsigtiges strategi når horisonten er kort.


Sammenlign det med en aktie med udbyttebetaling. Aktien er steget markant og du kan vælge at sælge nu og score gevinsten og så glip af lidt udbytte de næste 5 år, eller du kan vælge at satse på at aktien er minimum det samme værd om 5 år.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 29th December 2023 kl. 09:23 PM.
Besvar med citat
  #122 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 10:06 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Du plejer da at være rimelig kvik :-)

Du forudsætter at du kan indkassere samme restgældsreduktion om 5 år. Folk der vælger at konvertere før tid tager den gevinst de kan få nu og her for at være sikker på at få den. Som du kan se skal renten stige nærmest i himlen for at man ikke får en nettogevinst. Så det er spørgsmålet om 9 fugle i hånden (konvertere) eller håbe på 10 på taget (at kursgevinsten også er der om 5 år). Du plejer da om nogen at være fortaler for at være forsigtig og dette her er da netop de forsigtiges strategi når horisonten er kort.


Sammenlign det med en aktie med udbyttebetaling. Aktien er steget markant og du kan vælge at sælge nu og score gevinsten og så glip af lidt udbytte de næste 5 år, eller du kan vælge at satse på at aktien er minimum det samme værd om 5 år.
Det er klart bedre at omlægge, hvis renten falder, men det er netop spekulation. Du opsiger en forsikring, såfremt renten falder, så er mit aktiv steget langt mere end den kursgevinst. I mit tilfælde er jeg allerede (alt for) lang boligmarkedet med 70% af formuen. Så jeg har "satset" stort på den hest. At satse mit cashflow, så jeg ikke kan opdatere løbende ville være dumdristigt.

Min påstand er at mange, ligesom jeg har en betydelig overvægt i deres eksponering til ejendomme og dermed i endnu højere grad burde forsikre sig imod stigende renter, desværre er der mange der alene ser på deres lån uden at se på deres bolig aktiv. De får tunnelsyn og ser alene på et beløb de kan høvle af deres gæld som relativt er et stort beløb.

Bemærk overskriften, de bruger ordet "håb". Det er tilfældet en stribe boligejere har smidt deres sikkerhedsnet og håber renten falder. Jeg ved godt at jeg går imod strømmen og flertallet klamrer sig til håbet.

https://finans.dk/privatokonomi/ECE1...e-renterisiko/

Buffett
“to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful.”
Besvar med citat
  #123 (permalink)  
Gammel 29th December 2023, 10:16 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 7,184
Standard

Du kører altså helt rundt i det Benjamin....

Lad os nu holde os til det som var præmissen og som du selv spurgte ind til. Situationen hvis man skal sælge inden for en overskuelig horisont.

At inkassere gevinsten nu i den situation er netop at undgå at spekulere i noget som helst når det gælder renten.
Besvar med citat
  #124 (permalink)  
Gammel 30th December 2023, 09:32 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Du kører altså helt rundt i det Benjamin....

Lad os nu holde os til det som var præmissen og som du selv spurgte ind til. Situationen hvis man skal sælge inden for en overskuelig horisont.

At inkassere gevinsten nu i den situation er netop at undgå at spekulere i noget som helst når det gælder renten.
Gevinsten er der også ved salg. Du forudsætter at renten falder.

En rimelig antagelse må være at renten er den samme i morgen som den er i dag.

Sidst redigeret af BenjaminHE : 30th December 2023 kl. 09:34 AM.
Besvar med citat
  #125 (permalink)  
Gammel 30th December 2023, 10:47 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2020
Indlæg: 636
Standard

Ifht din sammenligning om at fast rente lån er en forsikring, så ville en god metafor så være at nu er huset brændt ned (renten var oppe i 6%), så hvis jeg kan få forsikringspengene udbetalt nu så gør jeg det - for jeg ser sandsynligheden for at det brænder ned igen som værende så små at jeg lever med den risiko (ligesom jeg lever med den statistisk minimale risiko for at renten hår i 9%). Det er faktisk ret rationelt.
Besvar med citat
  #126 (permalink)  
Gammel 30th December 2023, 12:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 7,184
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Gevinsten er der også ved salg. Du forudsætter at renten falder.

En rimelig antagelse må være at renten er den samme i morgen som den er i dag.
Nej, gevinsten ved salg er der kun hvis renten og dermed kursen holder sig der hvor den er nu.

At tage gevinsten nu er netop ikke at skulle spekulere i hvor renten bevæger sig hen og så acceptere at det kunne være blevet endnu bedre.

Jeg kan ikke forklare dig det tydeligere og forstår du det ikke lever jeg fint med det :-)
Besvar med citat
  #127 (permalink)  
Gammel 30th December 2023, 06:25 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2009
Indlæg: 2,108
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Nej, gevinsten ved salg er der kun hvis renten og dermed kursen holder sig der hvor den er nu.

At tage gevinsten nu er netop ikke at skulle spekulere i hvor renten bevæger sig hen og så acceptere at det kunne være blevet endnu bedre.

Jeg kan ikke forklare dig det tydeligere og forstår du det ikke lever jeg fint med det :-)
Jeg kan godt se at hjemtage gevinsten ved en opkonvertering giver nogen mening, hvis man har udsigt til at sælge om 5 år. Spørgsmålet er så nok om 5 år er for lang tid, da du smider en stor andel af gevinsten i mer-renter
Besvar med citat
  #128 (permalink)  
Gammel 30th December 2023, 07:13 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 7,184
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Jeg kan godt se at hjemtage gevinsten ved en opkonvertering giver nogen mening, hvis man har udsigt til at sælge om 5 år. Spørgsmålet er så nok om 5 år er for lang tid, da du smider en stor andel af gevinsten i mer-renter
Tilbage til eksemplet fra tidligere.

Du indkasserer 600K i restgældsreduktion.
Første år koster dig 30K netto i ekstra renteudgift.
Holder renten sig de sidste 4 år så er nettogevinsten 450K.
Som du kan se kan det ikke gå galt, du får en gevinst uanset hvad.

Restgældsreduktioner pga kursudsving har været så historisk store som aldrig før at rentedifferencen mellem hvad man gå ud af og ind i bliver lidt sekundært.
Besvar med citat
  #129 (permalink)  
Gammel 30th December 2023, 10:17 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2016
Indlæg: 1,562
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Tilbage til eksemplet fra tidligere.

Du indkasserer 600K i restgældsreduktion.
Første år koster dig 30K netto i ekstra renteudgift.
Holder renten sig de sidste 4 år så er nettogevinsten 450K.
Som du kan se kan det ikke gå galt, du får en gevinst uanset hvad.

Restgældsreduktioner pga kursudsving har været så historisk store som aldrig før at rentedifferencen mellem hvad man gå ud af og ind i bliver lidt sekundært.
Det er langt mere fordelagtigt at omlægge i det scenarie, end du skitserer.

1% af 2mio er 20k
4% af 1,4mio er 56k
Merrenten er 36k brutto, 24k netto.

Men: Hertil kommer jo, at man ved at beholde 1%-lånet må lide den tort at betale afdrag til kurs 100 og kun få en reduktion i kontantrestgæld til kurs 70. Hvis afdraget f.eks. er 60k om året, er de 30% spild. Pludselig hedder forskellen i omkostninger kun 6k om året.

Dertil kommer, at kursen på 1% langsomt vil stige over tid ved uændrede renteomstændigheder. Det skyldes, at investors resterende ulempe ved lånet bliver mindre og mindre, efterhånden som flere og flere af terminsbetalingerne er modtaget og derved "overstået".

Hvis man er risikoavers, er det meget mærkeligt at blive hængende i 1%-lånet i dette scenarie, og ikke hjemtage kursgevinsten. I den anden tråd linkede jeg til en 1%-obligation, der var steget med 13% på et par måneder. De lave kuponrenter gør dem kursfølsomme.
Besvar med citat
  #130 (permalink)  
Gammel 31st December 2023, 10:47 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 21,473
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BenjaminHE Se indlæg
Her er min konklusion:
5 år med 42k mere i renteudgifter, det koster således 200k at skære 600k af gælden 5år før tid. Netto +400k

Alternativt beholde lånet i 5 år og spare 200k, ved salg skære de 600k af gælden. Netto +600k

Jeg forstår det stadig ikke
LOL, så du regner med at kursen er den samme om 5 år på dit 1% lån!
Jeg begynder at forstå hvorfor du ikke fatter konverteringsstrategi.
I dit regnestykke glemmer du endvidere at afdragene på 1% lånet er væsentligt mindre værd end på lånet med var. rente.
Og for øvrigt er kursen på 1% lån jo allerede steget 10 point, så der forsvandt 200K af den mulige konv.gevinst.


samlet ydelse for 4% lånet på 2M over 25 år vil være:
brutto 2.420.627 skattefordel -138.807 netto 2.281.820
og for 4% lån på 1,4M:
brutto 2.344.385 skattefordel -311.647 netto 2.032.738
Læg mærke til at de samlede betalinger for 4% lånet er lavere selv uden skattefordelen, at skulle afdrage 600K ekstra over 25 år er altså rimeligt dyrt.
Og det må tilmed formodes at lånet med var. rente bliver billigere i rente med årene, når renten falder.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Minusrenter og boliggæld katmus Generelt 23 2nd May 2021 09:21 AM
Hvordan kan jeg komme til at lejlighed, min lejlighed igen? missleer Generelt lejeboliger 1 6th August 2010 05:59 PM
Det er der ikke noget, der tyder på Thomas Generelt 3 6th March 2010 04:00 PM
Amerikansk økonomi kan komme på benene meget tidligere end forventet runex2 Generelt 5 10th April 2009 10:33 PM
Hvad tyder dette på? Stampe Generelt 7 5th January 2008 08:01 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:12 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.