Jeg har nævnt det i mange tråde, men her er beviset.
Et obl.lån vil have faldende realydelse ved blot 1% inflation eller lønstigning om året.
Forudsætninger:
5% obl.lån med afdrag over 30 år, annuitetslån
0,5% i adm.bidrag med minimum på 800 kr om året
Kvartårlige ydelser, altså 120 terminer.
Skattefordel af renter = 33%
Inflation ved f.eks. 2% om året er udregnet: 1,02^(1/4).

Læg mærke til hvor langsomt nettoydelsen stiger pr. år, så det bliver reelt lidt billigere for hvert år man bor i den samme bolig, selv ved blot 2% årlig lønstigning.
Kurven viser osse hvad de 12.800 kr bliver til med rentes rente ved forskellige rentesatser.

Vedhæftede billeder

obl.lån.JPG (60.0 KB, 318 læst)

Er det ikke bare simpel logik at et realkreditlån, som et annuitetslån bliver billigere realt når der er noget inflation til at modsvare skatteulempen ved at rentebyrden falder og afdraget stiger med tiden. Ofte vil der dog være noget kurstab og så er det genenmsnitlige realkreditlån vist kun ca 7 år undervejs inden det bliver indfriet.

Jo, det er simpel logik, men meget rart at få sat tal på, hvor lidt udgifterne ved et 30-årigt lån stiger hvert år.

Efter 7 år er der afdraget 116.000 kr pr. millon, og indkomsten er steget med næsten 15% ved 2% årlig stigning. Ved en låneomlægning efter 7 år haves derfor en friværdi på teoretisk ca. 265.000 kr, hvis boligen belånes med samme lån op til de 80%: Nyt lån på 1,15 mill. istedet for 1 mill.
Herfra skal selvfølgelig trækkes omk. til omlægning, og evt. til et salg, hvis omlægningen skyldes op-/nedgradering af boligen.

Har lavet beregning for et 3½% 30 år, og der vil være ligevægt i nettoydelsen ved blot 0,4% årlig lønstigning, så nettoydelsen først stiger de sidste 10 år i forløbet, hvor afdragene vejer tungere.

Man skal huske på at realkreditlån er i niminelle kroner, så selv ved et reallønsfald, som følge af inflation på 3% og lønstigninger på blot 1,5% i genenmsnit de næste 10 år vil finansieringsbyrden være faldende for den huskøber, der har belånt med fastforrentet lån med afdrag.

1) Lønstigningen skal der da svares skat af?
2) Fradragsværdien på renterne fortsætter ikke med at være 33%?

Prøv at lave samme beregning på et F5 eller F10 lån.

Så vil du se hvor meget den lave rente, og deraf høje afdrag i starten betyder for låntagers betalingsevne, samt man kan få en ide om hvor meget renten skal stige for at låntager kommer i problemer.

Det kan man ikke, da man ikke kender refinansieringsrenten.
Hele pointen er jo netop, at det fastforrentede har en kendt ydelse i hele lånets løbetid.

1) Ja, betaler man ikke osse skat i 2012?
2) Jo for de første 50.000 kr pr. person er rentefradraget uændret osse efter ændringen, det er nettorenteudgift over 50.000 kr, der aftrappes til 25%

Det kan du jo lige præcis, idet du dermed får en ide om hvor meget renten skal stige når refinansieringsperioden udløber for at låntager kommer i problemer.

Det er lige præcis sådan noget du kan bruge din analyse til - der er tilnærmelsesvis ligegyldig på fastforrentede lån - Vi ved jo at der omprioriteres, og meget få lån kører ud.