Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Lejeboligdebatten > Generelt lejeboliger
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #11 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 11:43 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,332
Standard

Hvis du klager indenfor de første 12 måneder, får du lejen reguleret med tilbagevirkende kraft.

Jeg er meget enig i en lovlig leje ligger i niveauet omkring 2.500 kr., dvs. du sparer 63.000 ved en lille tur i huslejenævnet.

Jeg har selv gjort det samme for ca. 5 år siden i en ejendom fra ca. 1930, med stor succes.

- Huslejenævnet nedsatte lejen fra 5.500 til 2.100 kr., og boligretten stadfæstede huslejenævnets kendelse.
- Boligretten omstødte derudover tidsbegrænsningen til et tidsubegrænset lejemål.
Besvar med citat
  #12 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 11:47 AM
Banned
 
Registreringsdato: Jul 2008
Indlæg: 416
Standard

Kan man gå til husleje nævnet i alle større byer, eller er praksis at det kun fungerer i københavn?

Alle historierne om huslejenedsættelse er centreret om hovedstaden, men hvis retpraksis er det samme uagtet om det er i kbh eller Odense, så er det et fif jeg vil overveje.

Er der nogen der ved om det også kan lade sig gøre i Odense?
Besvar med citat
  #13 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 11:50 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,332
Standard

Det fungerer i alle "regulerede kommuner" som det hedder.

Dertil hører alle de store byer: København, Århus, Odense, Ålborg, Esbjerg, Randers.
Besvar med citat
  #14 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 11:53 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,332
Standard

Retspraksis svinger desværre lidt mellem byerne, men ligger lejen ud over 1.200 kr. pr m2, kan man være nærmest 100% sikker på at få medhold over alt i landet.

København er den "bedste by" set med lejers øjne. Århus er den værste by set med lejers øjne.

Hvad m2-prisen må være afhænger af om lejligheden falder ind under "den omkostningsbestemte husleje" eller prissættes efter "det lejedes værdi".

Det kan være svært at afgøre på forhånd, men rigtig mange boligejere skriver i lejekontrakten at "lejen er fastsat efter boligreguleringslovens bestemmelser om det lejedes værdi" til trods for man boligretligt ligger under "omkostningsbestemt leje".
Besvar med citat
  #15 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 11:57 AM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,332
Standard

I Århus opererer de to huslejenævn med en såkaldt 10% regel, som indebærer, at hvis udlejer "kun" har sat lejen 10% for højt, så får lejen lov at forblive uændret. Har man derimod sat lejen 11% for højt, skal lejen nedsættes med de fulde 11%.

Mig bekendt opererer nævnene i København ikke med denne regel.
Besvar med citat
  #16 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 12:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 1,209
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af KBH lejer Se indlæg
Tak for svarene, det lyder til jeg hellere må komme igen med Lejernes LO. I min kontrakt har jeg skrevet under på et tidsbegrænset leje på 18 måneder, hindrer det for noget?

MV
Du kan brokke dig over du syntes tidsbegræsningen er urimelig også, så er der gode chancer for de også fjerner den når de nu er gået igang.

Du kan altid rykke videre når du vil, men så er du fri for en deadline.
Besvar med citat
  #17 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 12:12 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Apr 2009
Indlæg: 10
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af chantmaster Se indlæg
Du kan brokke dig over du syntes tidsbegræsningen er urimelig også, så er der gode chancer for de også fjerner den når de nu er gået igang.

Du kan altid rykke videre når du vil, men så er du fri for en deadline.
Det lyder jo som en herlig mulighed hvis jeg nu får sat lejen ned til et 3-4000.

Men forstår ikke helt hvordan man kan få fjernet tidsbegrænsningen? Det er jo hans ejerlejlighed og han må vel gerne sælge den på et tidspunkt?
Besvar med citat
  #18 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 12:15 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,332
Standard

Ja, bare klø på.

Jo flere lejesager vi kører, desto mere fokus kommer der på at private skal få solgt deres ejerlejlighed, den dag de ikke vil bo der mere, frem for at kaste sig ud i et hazarderet udlejningseventyr. Boligudlejning bør kun være for professionelle, som udlejer samlede udlejningsejendomme.

Jo flere skrækeksempler man kan få frem i medierne på at det går rivende galt for privates udlejningseventyr, desto bedre. Så kan det være man kan lære at følge lovens intention.

At trække en sværm af ejerlejligheder ud af ejermarkedet og over i udlejningsmarkedet er ikke en holdbar situation. De boliger skal på markedet og sælges. At skabe incitamenter mod "privates bolighamstring" er selve grund-ideen med boligreguleringsloven. Vi skal ikke frem mod en situation hvor de fleste ikke ejer deres ejerlejlighed selv, mens få mennesker kontrollerer stort set hele ejerlejlighedsmarkedet. Dette er begrundelsen for at private udljere har så få rettigheder, som de har.

Konklusion:
NÅR MAN ER FÆRDIG MED AT BEBO SIN EJERLEJLIGHED, SKAL MAN FÅ DEN SOLGT VIDERE PÅ DET FRIE MARKED!
Besvar med citat
  #19 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 12:23 PM
Banned
 
Registreringsdato: Jul 2008
Indlæg: 416
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Goldfinger Se indlæg
Retspraksis svinger desværre lidt mellem byerne, men ligger lejen ud over 1.200 kr. pr m2, kan man være nærmest 100% sikker på at få medhold over alt i landet.

København er den "bedste by" set med lejers øjne. Århus er den værste by set med lejers øjne.

Hvad m2-prisen må være afhænger af om lejligheden falder ind under "den omkostningsbestemte husleje" eller prissættes efter "det lejedes værdi".

Det kan være svært at afgøre på forhånd, men rigtig mange boligejere skriver i lejekontrakten at "lejen er fastsat efter boligreguleringslovens bestemmelser om det lejedes værdi" til trods for man boligretligt ligger under "omkostningsbestemt leje".
Mange tak for dine input Goldfinger.

Hvis man tager nedenstående lejlighed som en case, hvad vil man så umiddelbart vurdere at lejenævnet ville sige til huslejen?

www.rolf-barfoed.dk/index.php?id=321&tx_ttnews[/url][tt_news]=688&cHash=ef4994e3a0

Den gider ikke linke direkte men der er tale om anden øverste "BORGERHUS - SKIBHUSVEJ - ODENSE C!"

Sidst redigeret af Boisot : 13th April 2009 kl. 12:30 PM.
Besvar med citat
  #20 (permalink)  
Gammel 13th April 2009, 12:53 PM
Banned
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 1,332
Standard

Linketet fungerer ikke, men jeg kan heller ikke sige noget generelt.

Jeg går ud fra man kan lave følgende ræsonnement:

1. Ejendommen er taget i brug før 31. december 1991.

2. Du bor i en ejerlejlighed, hvor udlejer har mindre end 6 lejemål i samme ejendom. Derfor falder du ind under "småejendomme"

--> LEJEN FASTSÆTTES EFTER OMKOSTNINGSBESTEMT HUSLEJE

Det du skal forstå er at omkostningerne ikke nødvendigvis hænger sammen med hvor "flot" lejligheden umiddelbart ser ud. En del af omkostningen ved fx at opsætte et nyt køkken, der erstatter et gammelt køkken, som nedtages, er "vedligeholdelse". En anden del vil i juridisk forstand være en "forbedring".

Det er kun forbedringer udlejer må forrente.

Dernæst beregnes den maksimale årlige leje ud fra følgende "skyggebudget", som består af 3 komponenter:

A) Driftsomkostninger:
- Ejendomsskat
- Ejendomsværdiskat
- Udgifter til vicevært, gårdmand, trappevask
- Lovlige hensættelser til GI konti §18 og §18b
B) 10% kapitalafkast af den offentlige vurdering i 1970.
C) 7-12% linær forrentning af den forbedringer siden 1970.

Det der altså tæller i forhold til den leje huslejenævnet kommer frem til er altså langt fra kun om der er nyt køkken og bad. Den del, der vedrører forbedringer kommer naturligvis med i beregningen, men langt vigtigere er det:
1. Hvilke forbedringer der ligger i ejendommen og hvornår de er blevet foretaget.
2. Hvornår der er blevet installeret centralvarme (herunder tæller det om radiatorerne står under vinduet eller midt i rummet)
3. Hvornår der er investeret i efterisolering.
4. Om der er installeret emhætte, udluftning på badeværelset etc.

Alt i alt: Meget af det her er jura og beregningsteknik.

Hvis det er du bor i noget "gammelt lort" for at sige det rent ud, så vil man ofte komme frem til følgende.

SIMPELT BEREGNINGSEKSEMPEL

A) DRIFTSOMKOSTNINGER:

Typisk vedligeholdelsesmæssige hensætter til en ejendom med 10 lejligheder skønnent 10.000 pr lejlighed.

Derudover udgør ejendomsskatterne ca. 12.000 kr pr. lejlighed

Endelig koster gårdmand etc. vel ca. 1.000 kr pr lejlighed.

Lovlige driftsomkostninger = 23.000 kr

B) KAPITALAFKAST

Ejendommen med fx 10 lejligheder kostede i 1970 ca. 600.000, hvilket svarer til 60.000 pr lejlighed. Dette beløb må forrentes liniært med 10%

Afkast = 60.000 x 10% = 6.000 kr pr år

C) FORBEDRINGER SIDEN 1970

Centralvarme i 1975: 400.000 --> 40.000 pr lejl.
Nye vinduer i 1985: 500.000 --> 50.000 pr. lejl.

Forrentning centralvarme: 10% x 40.000 = 4.000
Forrentning nye vinduer 12% x 50.000 = 6.000

Forrentning af forbedringer = 10.000

Maksimal husleje = A + B + C = 23.000 + 6.000 + 10.000 = 39.000 pr år = 3.250 pr måned.

Dette er bare et tænkt beregningseksempel.

Men det er efter dette princip reglerne fungerer, og som du ser, har beregningen intet at gøre med hvordan ejer har finansieret købet og hvilke renteudgifter ejer har til sine realkreditlån.

Sidst redigeret af Goldfinger : 13th April 2009 kl. 01:03 PM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Man betaler da ikke afdrag i storbyerne.... Firsttimebuyer Generelt 29 24th March 2009 07:43 PM
Så forstår jeg meget meget bedre. Thomas Finansiering 1 2nd December 2008 08:17 PM
Flere betaler dobbelt husleje Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 1 20th September 2008 03:04 PM
Inflationen betaler? colourblind Finansiering 17 23rd February 2008 10:09 PM
hvem betaler kursfaldene peter777 Generelt 20 12th June 2007 07:20 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 08:39 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.