Min kæreste og jeg står i den situation at vi er interesserede i en andelsbolig, men eftersom vi ikke har den fjerneste forstand på økonomi har vi svært ved at bedømme om foreningen har en sund økonomi.
Foreningen har et realkreditlån på ca 500.000 og et F1 lån på ca 3.000.000. skal man holde sig fra det? De betaler afdrag på begge lån.
Vi kan dog se at der i 2008 var et underskud i regnskabet på ca 160.000 og i 2009 på ca 270.000. er det noget man skal være bekymret for? Vi ved jo ikke præcist hvor det underskud kommer fra.
Foreningen består af 10 lejligheder med et samlet areal på 892 kvm.
Foreningen har aktiver og passiver som er ca lige store (ca 11.500.000) og en egenkapital på ca 7.800.000.
Er dette nok til at komme med et bud på om økonomien ser fornuftig ud? Tag og lign skulle være blevet lavet i løbet af de sidste par år, så vi regner ikke med stigning i boligydelse på den bekostning.
På forhånd tak!

Der er ikke tale om sund økonomi, når der er underskud i foreningen!

Foreningen bør hæve boligafgiften, så der ikke er underskud i regnskabet, og likviditetsbudgettet (incl. afdragene) tør jeg slet ikke tænke på.

Værdien af foreningen er nok meget rimelig, men kommer an på stand og beliggenhed. F1-lånet er en usikker størrelse i en andelsforening, hvor der ikke er fradrag for renter, men beløbet er relativt beskedent, kun 300.000 kr pr. lejlighed i snit.
Lyder som om boligafgiften skal hæves mindst 1.000 kr om måneden for hver bolig, så der ikke fremover er underskud.

Der kan sagtens være sund økonomi i foreningen selv om der er underskud, såfremt det skyldes større vedligeholdelsesarbejder. Det er nødvendigt at gennemgå regnskabet for de to sidste år for at få klarlagt hvad underskudene skyldes.

Send et link til regnskaber, så vi kan kigge på det

jeg kan vedhæfte regnskabet hvis det er?

boligafgiften er blevet hævet og ifølge det nye budget skal der komme overskud. men det er jo stadig bare et budget og ikke nødvendigvis sådan det ender.

Vedhæftede billeder

116L1875_Andelsboligforening, seneste regnskab_24-02-2011_0.pdf (407.4 KB, 20 læst)

Jeg ser en forening med store udgifter i forhold til boligafgiften.
Der bør helt klart lægges et mere retvisende budget, altså med højere boligafgift, så fremtidigt likviditetsunderskud undgås.
Husk at boligafgiften skal kunne tåle en rente på 5% på F1-lånet, og det er der slet ikke afsta til i regnskabet.
Ligeldes er renovation åbenbart en del af ejd.skatterne i 2009-regnskabet.
Jeg vil tro at der skal indkræves 100.000 kr mere i boligafgift, for at undgå likviditetsunderskud, men beror osse på ejendommens stand.

Og så er der en sag med naboejendommen, som bør undersøges nærmere.

Jeg er enig med THSV, dog er der nogle forholdsvis store udgiftsposter i regnskabet, som jeg formoder er engangsudgifter. Disse er Advokat og Sagsomkostninger naboejendom - ialt DKK 128.815. Udgiftsniveauet er dog stadig for højt i forhold til indtægterne.

Jeg tænker, at der må være varslet huslejestigninger eller også kommer det i forb. med årets generalforsamling.

Findes der en vedligeholdelsesplan for foreningen?

der er varslet huslejestigninger, jeg ved ikke om de er kommet endnu. jeg har vedhæftet budget så i kan se.
vi har ikke set en vedligeholdelsesplan, det lød som om tag og facade var nogenlunde nyt og at der ikke var anden vedligehold planlagt.
foreningen snakker om at tage lån til at montere altaner, hvilket jeg tænker må være ret dumt hvis man har et underskud der betyder noget?
her er link til ejendomsmæglerens side hvis det betyder noget:
Andelsbolig - 2300 København S - Lærdalsgade 2, 4. tv.

Vedhæftede billeder

116L1875_Andelsboligforening, seneste budget_22-02-2011_0.pdf (31.0 KB, 8 læst)

Tjah, foreningen vil åbenbart ikke opstille et realistisk budget incl. penge til renovering og afdrag på bankgælden.
Der er jo kun afsat 15.000 kr til renovering af bygningen, og ikke noget til afdrag på lånene, hvorfor likviditeten i foreningen er yderst usund.
Lejlighedens stand er yderst flot, og kan let lokke til køb, men jeg ville købe til den pris.

vi takker for de hurtige og meget brugbare svar vi har fået

Jeg kan generelt slet ikke lide så små foreninger - får det ikke nærmest status af bofællesskab?

Alene i vores forening på 60 andele kan det være svært at finde kompetente folk nok til bestyrelsen.