Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 9th June 2011, 10:53 PM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Post SWAPs betydning for andelsforeninger

Andelsbasen.dk har lagt en hurtig gennemgang af SWAP aftaler og deres betydning for andelsboligforeninger ud på nyheder.

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 10th June 2011, 07:23 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2010
Indlæg: 402
Standard

Tja med udregninger med historike data kan man jo altid finde en periode hvor det ene alternativ er bedre end det andet.

I skriver:

Især ville et valg af SWAP aftalen have været både dyr i rente og have kostet andelshaverne 1,5 mill. på egenkapitalen – svarende til 75%. En lejlighed til 1 mill. ville være faldet til 250.000 kroner.

Dette er som jeg ser det forket, men kan kun medregne en af omkostningerne. Du får et fald i egenkapitalen, men når du har betalt "overrente" og swapen er udløbet er du tilbage på den egenkapital du havde før.

Så enten får man en merudgift eller et fald i egenkapitalen, men får ikke den fulde effekt af begge dele.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 10th June 2011, 09:13 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 273
Standard

Jeg forstår det ikke:

Der står ved obligationslånet: Forventet konverteringsgevinst - 1.875.000 (5* af 375.000).

Betyder det at lånet forventes konverteret 5 gange på de 10 år? Under alle omstændigheder må muligheden for konvertering vel betyde, at renten i løbet at de 10 år har været højere end ved optagelsen af obligationslånet?
I så fald må der være perioder, hvor swappen har også har en betydelig positiv værdi, som igen må påvirke ejenkapitalen positivt, ihvertfald regnskabsteknisk?

Så sammenfattende kan man vel ikke stille det op, som det er gjort i Andelsbasens eksempel? Eller hvad?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 10th June 2011, 07:04 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 322
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af MichaelSvendsen Se indlæg
Andelsbasen.dk har lagt en hurtig gennemgang af SWAP aftaler og deres betydning for andelsboligforeninger ud på nyheder.

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk

Kære Michael Svendsen,

Det er meget glædeligt, at Andelsbasen.dk hermed ønsker at deltage i Boligdebatten.dk, samt gøre en indsats for at oplyse om Swap-arrangementernes fortræffeligheder og ulemper. Specielt når Andelsbasen.dk med egne ord, "... har specialiseret sig i analyser af andelsboliger og andelsboligmarkedet."

I relation til den offentliggjorte gennemgang og delvist i forlængelse af de af affemans fremførte synspunkter, ville det glæde mig at høre, om vi er enige om følgende:
  1. Et swap-arrangement (et variabelt forrentet lån + en swap-aftale med konstant rente og samme løbetid som lånet) er i alt væsentligt at betragte som et kontantlån med fast rente. Den væsentligste forskel fra andelsforeningens synspunkt er, at der ikke findes markedspriser på swap'en, og at det derfor er svært at vurdere om swap-arrangementets pris er "skarp"?

  2. De forventede konverteringsgevinster på et obligationslån (i eksemplet de 375.000 over 10 år eller ca 0.375% årligt) afspejles i et effektivt obligationsmarked som det danske, i en tilsvarende højere rente på obligationslånet (præmie for konverterings-retten) i forhold til et tilsvarende kontantlån (i.e. swap-arrangementet)?

  3. De private boligejeres forventede gevinst ved op og ned-konvertering som følge af skatteforhold er ikke relevante for en andelsboligforening, da denne beskattes symmetrisk af renter og kursgevinster nøjagtig som de prissættene markedsdeltagere på det danske obligationsmarked?

  4. Sammenholdes punkt 1, 2 og 3 samt det faktum, at konverteringer (her 12 stk) er forbundet med transaktionsomkostninger, som ikke skal afholdes ved et swap-arrangement, vil de forventede omkostninger for et obligationslån være større end for et swap-arrangement, hvis sidstnævnte er prisfastsat skarpt ved aftalens indgåelse?

  5. Jævnfør punkt 4, er casens resultater er i nogen grad vildledende for det tilfælde, at swap'en prisfastsættes skarpt ved aftalens indgåelse. For at casens resultater skal være repræsentative, må man argumentere for, at obligationslånets konverteringsomkostninger er mindre end et givent tab opstået ved, at det solgte swap-arrangement har været for dyrt ved indgåelsen i forhold til markedsprisen på et kontantlån?

Ovenstående er naturligvis ikke en anprisning af swap-aftaler til den typiske andelsboligforening. Jeg ville nok anbefale et obligationslån til en kurs et godt stykke under 100. Men af andre årsager end de i Andelsbasen.dk-casen fremførte.

Jeg ser frem til Andelsbasen.dk's svar og fremtidige deltagelse i debatten.

Med venlig hilsen
Bang-Johansen

Sidst redigeret af BangJohansen : 10th June 2011 kl. 07:57 PM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 11th June 2011, 10:13 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,585
Standard

Har set materiale fra Tejs før, og det gør det ikke mere rigtigt!

Andelsværdien vil påvirkes kraftigt af de mange konverteringer, som skal foretages på obl.lånet for at det bliver billigere end et variabelt forrentet lån, hvor der sker løbende rentetilpasning uden gebyrer.
Og i praksis kan ingen andelsforeninger konvertere som ønsket, da det kræver generalforsamlingsbeslutninger.

Uden konverteringer er obl.lånet dyrest målt over de 10 år.

Og swapaftalen vil jo have kurs 100 ved udløb, så mener at påvirkningen af andelsværdien er overdrevet i mange tilfælde.

Til Bang Johansen:
Der regnes altså med 5 sådanne gevinster på 375.000 kr i løbet af de 10 år!
Totalt urealistisk i mine øjne, selv ved Tejs' kurs 99 strategi. Omk. til de 12 konverteringer er garanteret sat for optimistisk i forhold til,hvad det koster i praksis.

jeg vil på det kraftigste fraråde, at modtage rådgivning fra et firma, der opfordrer til spekulation med andelsforeningens økonomi på mulige konverteringsgevinster, de eneste, der med sikker hed vinder på det er:
Bank: gebyrer for omlægning og sikkerhedsstillelse.
Kreditforening: Lånegebyr og kurtage
Det Offentlige: Stempler på de mange lånedokumenter.

Ligeledes kræver konverteringsstrategien en stærkere forening, da man skal have råd til den højere rente i starten og penge til konverteringerne, specielt nedkonverteringen i rente koster dyrt i gebyr, når lånet skal opsiges til termin.

Og lidt betænkeligt at man nu regenr på afdragsfrie lån til andele, ideen var jo at afdrage den fælles gæld, og få en lav boligafgift med tiden.

I f.eks. min moders andelsforening er foreningen nu nærmest gældsfri, og har en boligafgift på omkring de 2.000 kr om måneden for ca. 90 kvm rækkehus, hvor de betalte 4-5.000 kr førhen, da lånene skulle afdrages.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 12th June 2011, 01:54 AM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af codul Se indlæg
Tja med udregninger med historike data kan man jo altid finde en periode hvor det ene alternativ er bedre end det andet.

I skriver:

Især ville et valg af SWAP aftalen have været både dyr i rente og have kostet andelshaverne 1,5 mill. på egenkapitalen – svarende til 75%. En lejlighed til 1 mill. ville være faldet til 250.000 kroner.

Dette er som jeg ser det forket, men kan kun medregne en af omkostningerne. Du får et fald i egenkapitalen, men når du har betalt "overrente" og swapen er udløbet er du tilbage på den egenkapital du havde før.

Så enten får man en merudgift eller et fald i egenkapitalen, men får ikke den fulde effekt af begge dele.
Hej Codul

Du har ret i at historiske data kan være taknemmelige, men for SWAPs vedkommende er det meget svært at finde en periode hvor de har været en fordel.

Hvad angår SWAPs betaler foreningen en fast overrente (ift. det underliggende rentetilpasningslån) for at undgå de udsving i driftsomkostninger, der kan komme fra rentetilpasningslån. Prisen for dette er at værdien af SWAPen skal bogføres under egenkapitalen. Da SWAP aftaler kan opsiges af begge parter med kort varsel skal værdien bogføres.

Så, jo, vi ser den fulde effekt af begge poster, hvilket især rammer andelshavere, der ønsker at flytte.

Desuden betyder SWAPens værdi at mange foreninger er bundet til finansieringen gennem lang tid, da det ikke er økonomisk muligt senere at skifte til mere favorable lån.

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 12th June 2011, 02:14 AM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af affeman Se indlæg
Jeg forstår det ikke:

Der står ved obligationslånet: Forventet konverteringsgevinst - 1.875.000 (5* af 375.000).

Betyder det at lånet forventes konverteret 5 gange på de 10 år? Under alle omstændigheder må muligheden for konvertering vel betyde, at renten i løbet at de 10 år har været højere end ved optagelsen af obligationslånet?
I så fald må der være perioder, hvor swappen har også har en betydelig positiv værdi, som igen må påvirke ejenkapitalen positivt, ihvertfald regnskabsteknisk?

Så sammenfattende kan man vel ikke stille det op, som det er gjort i Andelsbasens eksempel? Eller hvad?
Hej Affeman

Vi har taget en konservativ gennemsnitsbetragtning for konverteringer og sagt at det i en periode over 10 år er muligt at lave 5 konverteringer, der gover 375.000 i udbytte.

For at dette kan ske skal renten svinge. Om renten starter med at stige eller falde er ligegyldigt for dette scenarie.

Hvis renten stiger kan SWAPen på et tidspunkt ende i en værdi, der er positiv for foreningen. Ofte er rentedifferencen i SWAPen dog så tilpas stor at der skal ganske betydelige rentestigninger til før det er aktuelt - og det introducerer så nogle helt andre problemer for foreningerne.

Andelsbasens sammenfatning har haft fokus på de meget store negative konsekvenser SWAPs kan have, da vi stadig mangler at se dokumentation for at en forening har tjent penge på deres SWAP aftaler.

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 12th June 2011, 02:45 AM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Har set materiale fra Tejs før, og det gør det ikke mere rigtigt!

Andelsværdien vil påvirkes kraftigt af de mange konverteringer, som skal foretages på obl.lånet for at det bliver billigere end et variabelt forrentet lån, hvor der sker løbende rentetilpasning uden gebyrer.
Og i praksis kan ingen andelsforeninger konvertere som ønsket, da det kræver generalforsamlingsbeslutninger.

Uden konverteringer er obl.lånet dyrest målt over de 10 år.

Og swapaftalen vil jo have kurs 100 ved udløb, så mener at påvirkningen af andelsværdien er overdrevet i mange tilfælde.

Til Bang Johansen:
Der regnes altså med 5 sådanne gevinster på 375.000 kr i løbet af de 10 år!
Totalt urealistisk i mine øjne, selv ved Tejs' kurs 99 strategi. Omk. til de 12 konverteringer er garanteret sat for optimistisk i forhold til,hvad det koster i praksis.

jeg vil på det kraftigste fraråde, at modtage rådgivning fra et firma, der opfordrer til spekulation med andelsforeningens økonomi på mulige konverteringsgevinster, de eneste, der med sikker hed vinder på det er:
Bank: gebyrer for omlægning og sikkerhedsstillelse.
Kreditforening: Lånegebyr og kurtage
Det Offentlige: Stempler på de mange lånedokumenter.

Ligeledes kræver konverteringsstrategien en stærkere forening, da man skal have råd til den højere rente i starten og penge til konverteringerne, specielt nedkonverteringen i rente koster dyrt i gebyr, når lånet skal opsiges til termin.

Og lidt betænkeligt at man nu regenr på afdragsfrie lån til andele, ideen var jo at afdrage den fælles gæld, og få en lav boligafgift med tiden.

I f.eks. min moders andelsforening er foreningen nu nærmest gældsfri, og har en boligafgift på omkring de 2.000 kr om måneden for ca. 90 kvm rækkehus, hvor de betalte 4-5.000 kr førhen, da lånene skulle afdrages.
Hej Thsv

Jeg springer dine kommentarer om Tejs over og fokusere på det faktuelle indhold i dit indlæg.
  • En konvertering vil ikke påvirke andelsværdien negativt.
  • Kursværdien af et kort lån kan derimod påvirke andelsværdien negativt.
  • En generalforsamling kan give en bestyrelse ret til at arbejde med en aktiv strategi i gældsplejen (dette er sket i min egen forening)

3. afsnit har du ret i. Hvis en forening vælger ikke at konvertere så er det lån det dyreste valg. Vores argument er dog at foreninger kan tjene mange penge på aktiv gældspleje.

4. afsnit. Du er i din fulde ret til at mene at SWAP aftalers indvirkning på andelsværdien er overdreven. Ikke desto mindre er en SWAP aftale en aftale, der kan opsiges af begge parter med kort varsel. Derfor har foreningen (eller banken) en økonomisk forpligtelse i SWAP aftalen. Denne forpligtelse kan ikke ignoreres ved at lukke øjnene og sige "om 10 år er aftalen væk så vi skriver bare 0" for hvad sker der for foreningen hvis aftalen opsiges? Desuden anbefales det af EogS i vejledning om regnskaber for andelsboliger at SWAPs værdi bogføres på egenkapitalen.

Dine kommentarer til Bang Johansen:
  • Udgifter til konvertering er medregnet i tallene
  • Spekulation i konverteringer er risikofri. Spekulation i optagelse af rentetilpasningslån og indgåelse af SWAP aftaler er ikke risikofrit
  • Vi skrev i gennemgangen at konverteringsstrategien krævede en økonomisk stærkere forening end de andre to lån
  • Vi har sammenlignet afdragsfrie obligationslån med afdragsfrie korte lån, da det ofte er denne lånetype der bruges i SWAP aftaler - dette for at få sammenlignelige tal
  • Konverteringer kan bruges til at afdrage (ekstraordinært) på gæld og dermed vil du have opnået det du ønsker - nemlig hurtigere gældsfrihed

Mvh

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 12th June 2011, 03:06 AM
Member
 
Registreringsdato: May 2011
Lokation: København
Indlæg: 71
Send et indlæg til MichaelSvendsen via Skype
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af BangJohansen Se indlæg
Kære Michael Svendsen,

Det er meget glædeligt, at Andelsbasen.dk hermed ønsker at deltage i Boligdebatten.dk, samt gøre en indsats for at oplyse om Swap-arrangementernes fortræffeligheder og ulemper. Specielt når Andelsbasen.dk med egne ord, "... har specialiseret sig i analyser af andelsboliger og andelsboligmarkedet."

I relation til den offentliggjorte gennemgang og delvist i forlængelse af de af affemans fremførte synspunkter, ville det glæde mig at høre, om vi er enige om følgende:
  1. Et swap-arrangement (et variabelt forrentet lån + en swap-aftale med konstant rente og samme løbetid som lånet) er i alt væsentligt at betragte som et kontantlån med fast rente. Den væsentligste forskel fra andelsforeningens synspunkt er, at der ikke findes markedspriser på swap'en, og at det derfor er svært at vurdere om swap-arrangementets pris er "skarp"?

  2. De forventede konverteringsgevinster på et obligationslån (i eksemplet de 375.000 over 10 år eller ca 0.375% årligt) afspejles i et effektivt obligationsmarked som det danske, i en tilsvarende højere rente på obligationslånet (præmie for konverterings-retten) i forhold til et tilsvarende kontantlån (i.e. swap-arrangementet)?

  3. De private boligejeres forventede gevinst ved op og ned-konvertering som følge af skatteforhold er ikke relevante for en andelsboligforening, da denne beskattes symmetrisk af renter og kursgevinster nøjagtig som de prissættene markedsdeltagere på det danske obligationsmarked?

  4. Sammenholdes punkt 1, 2 og 3 samt det faktum, at konverteringer (her 12 stk) er forbundet med transaktionsomkostninger, som ikke skal afholdes ved et swap-arrangement, vil de forventede omkostninger for et obligationslån være større end for et swap-arrangement, hvis sidstnævnte er prisfastsat skarpt ved aftalens indgåelse?

  5. Jævnfør punkt 4, er casens resultater er i nogen grad vildledende for det tilfælde, at swap'en prisfastsættes skarpt ved aftalens indgåelse. For at casens resultater skal være repræsentative, må man argumentere for, at obligationslånets konverteringsomkostninger er mindre end et givent tab opstået ved, at det solgte swap-arrangement har været for dyrt ved indgåelsen i forhold til markedsprisen på et kontantlån?

Ovenstående er naturligvis ikke en anprisning af swap-aftaler til den typiske andelsboligforening. Jeg ville nok anbefale et obligationslån til en kurs et godt stykke under 100. Men af andre årsager end de i Andelsbasen.dk-casen fremførte.

Jeg ser frem til Andelsbasen.dk's svar og fremtidige deltagelse i debatten.

Med venlig hilsen
Bang-Johansen
Kære Bang Johansen

Tak for din positive kommentar.

ad 1) Korrekt. Blot kan SWAP aftalen opsiges med kort varsel - også selv alle betalinger overholdes. Hvad angår prisen på SWAPen har du ret i at det kan være svært at vurder om den er "skarp". Desuden kan konstruktionen og beregningen af værdien også være uklar, da der ikke er nogle fastsatte metoder for dette.

ad 2) Konverteringsretten betales med en præmie som udmønter sig i en højere rente end et tilsvarende (ikke konverterbart) kontantlån med fast rente.

ad 3) Jeg vil vende tilbage med en grundigere kommentar på dette punkt i næste uge

ad 4) Vi har i beregningerne indregnet låneomkostninger ifm. konverteringer. Vi skal reducere konverteringsgevinsten med over 50% før SWAP aftalen er bedre eller vi skal kun gennemføre halvdelen af dem. SWAP aftaler har som nævnt også regnskabsmæssig betydning som kan være negativ for egenkapitalen. I disse tilfælde stavnsbindes nogle andelshavere til SWAPens udløb og foreningen bindes til én bestemt fiansiering over lang tid.

ad 5) Du har ret i at hvis SWAPen var billigere og konverteringen dyrere så kunne SWAPen visse sig at være billigere på driften. SWAPen har dog effekter som nævnt i punkt 4 som (generelt) yderligere gør dem lidet attraktive for andelsboligforeninger

Mvh.

Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 12th June 2011, 07:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,585
Standard Alt for teoretisk til at virke i praksis!

Citer:
Oprindeligt indsendt af MichaelSvendsen Se indlæg
Hej Thsv
[*]En konvertering vil ikke påvirke andelsværdien negativt.
Jo, en konvertering vil påvirke andelsværdien i negativ retning, da kurstab og låneomk. er udgifter i regnskabet.

Gider ikke at kommentere på resten, når I så åbenlyst farver konverteringsideen lyserød, men det er den bare ikke i praksis, da de praktiske og økonomiske forhindringer er for store.

I en teoretisk verden, hvor der kan omlægges lån på det teoretisk bedste tidspunkt kan konv.strategien vinde over F1-lånet, men ikke i praksis med generalforsamlingsbeslutninger.

PS: Jeg har været formand for en AB i næsten 10 år, så kender godt til problemerne med at låne flere penge i praksis, ja blot en huslejeforhøjelse er svær at få igennem.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
andelsforeninger og lånkonverteringer bing Generelt 2 3rd June 2011 03:04 PM
Tråd om/med de nye usunde andelsforeninger katmus Generelt 3 17th November 2010 02:42 PM
Attraktive andelsforeninger Motorsav Generelt 26 30th September 2010 08:50 AM
Kommuner i milliardgæld med swaps tynd Generelt 11 22nd June 2010 09:27 PM
Er små andelsforeninger mere risikable Willy Generelt 13 28th February 2010 09:16 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 07:20 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.