Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 04:07 PM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard Falder boligmarkedet sammen?

Hvordan ser det ud for boligmarkedet i nær fremtid? Nogle af mine største bekymringer er følgende:

* Der er ganske enkelt for mange huse på Frederiksberg, København, nordsjælland til >7 mio. DKK (og under 10-12 mio - derover er købet ikke løndrevet men formuedrevet og det er et helt andet game) . En director i et C20 selskab tjener vel 1.2 mio. all in og en VP tjener vel 1.5 mio. all in (dvs. inkl. pension og bonus - pension er irrelevant for bolig-gearing). Hvis deres bedre halvdel har en normal løn er et normaliseret købsniveau for eliten omkring 6 mio. (med nuværende renteniveau). Det forudsætter dels en pæn villighed hos banken til at "geare" bonus til boligkøb (og det er ikke uproblematisk under en recession) og dels at der stadig findes nok "optimister", der er villige til rent faktisk at gøre det. Ja, der findes naturligvis dem der 1) er VP i Novo, 2) hvor konen er advokat og 3) har tjent 2 mio. på andelslejligheden, men jeg tør godt vædde på, at andelen er stærkt faldende og ude af proportioner med antallet af huse til salg.

* Når de mange dyrere huse falder 1-3 mio. over de kommende år, så vil de presse hele markedet nedad. Når Hellerup villaen falder fra 8 til 6 mio., så koster villaen i Valby ikke 5 mio. længere.

* Mit take er ganske enkelt, at boligmarkedets største problem er, at det er ved at løbe tør for folk med overnormal købekraft.

* Det hjælper ikke at kigge på DK som helhed fordi der er store regionale forskelle - i Kbh./nordsjælland har folk ikke råd længere, mens i udkantsdanmark er risikoen for at blive arbejdsløs for høj (selvom man har råd til at købe) - dvs. det kan godt være at for Danmark som helhed ser købekraften fornuftig ud, men det dækker over store forskelle regionalt. Når man kigger på lønstatistikken fra DS (+ jeg har rimelig meget indsigt i lønniveauet for store virksomheder i DK, herunder C20) så passer matematikken ganske enkelt ikke.

* En anden meget skræmmende analyse: Hvis man sammenholder boligsprisudviklingen (Frb., nordsjælland o.l. - altså dyre områder) fra starten af 90'erne med C20 indekset, så kan man finde rigtig mange boliger der står til at give samme afkast over en 20-årig periode som C20 indekset. Hvis man tager højde for, at afkastet på boligen er efter skat, mens C20 er før skat, så er der rigtig, rigtig mange boliger der vil have outperformet C20 indekset over en periode på 20 år (C20 indekset er vel at mærke en aktivklasse med langt højere risiko). Hvis ikke vi skal skrive lærerbøgerne om mht. afkast og risiko, så skal vi opleve deflation i boligpriserne over de kommende mange år for at normalisere afkastet på fast ejendom. Begge aktivklasser har haft glæde af faldende renter, højkonjunktur og finansiel innovation.

Any comments?

Jeg er sgu i tvivl om, hvorvidt det er en god ide at købe bolig på nuværende tidspunkt? Selvom jeg overvejer det. Det der pis med at "bare man skal bo der længe, så er det ok ikke at ramme bunden" virker ikke rigtig for mig. En bolig er - i modsætning til hvad mæglerne siger - den største investering mange foretager i deres liv og hvis du køber på vej ned og i et markedet med lav aktivitet, så kan du ikke komme ud igen ude et tab (hvis det måtte blive aktuelt, at du skal sælge tidligere end ventet) - et tab, der vil hjemsøge dig resten af livet. Normalt er det sådan, at illikvide aktiver handler til en discount i forhold til likvide aktiver...

QED
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 04:18 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2010
Indlæg: 443
Standard

Meget simpelt. Ja og nej. Det er det svar som boligdebatten og dets brugere kan give dig. Derefter en lang smøre, blandet med en smule faglighed og en god portion ego. Sådan vil svaret fortsætte niveau for niveau. Journalister, politkere all the same. Problemet er ikke så meget nationalt som det er internationalt. Likviditets problemet er nået til en størrelsesorden, som kun kan løses med det der modsvarer et faktor 10 forbrug sammenlignet med 00-08. Rent praktisk er det ikke muligt, og endvidere er den menneskelige psykologi til en sådan fest ikke til stede. Køb bolig hvis du har behov for det. Faldet markedet meget mere, vil 06+ købere alligevel være reddet, da 50% af Danmark ikke kan betale deres regning...

Med det sagt ville et kollaps være en god vej for at åbne op til et "nyt" samfund..

Sidst redigeret af skitz : 24th October 2011 kl. 04:21 PM.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 04:31 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 895
Standard

To andre bekymringere:

* Psykologi.
I dag taler alle ved middagsbordene om dem i deres bekendskabskreds som ikke kan få solgt eller har tabt penge. For 5 år siden talte alle om samtalekøkkener og hvor mange penge der var tjent på en hurtig hushandel

* Stavnsbinding blandt mange af de normale huskøbere.
Som likvid førstegangskøber er "konkurrencen" blevet væsentlig mindre og det driver også prisen ned. Som likvid førstegangs(hus)køber er mange af dine "konkurrenter" fastlåst i en ejerlejlighed og kan ikke få lov til at flytte for banken pga insolvens.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 04:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2009
Indlæg: 408
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
Hvordan ser det ud for boligmarkedet i nær fremtid? Nogle af mine største bekymringer er følgende:

* Der er ganske enkelt for mange huse på Frederiksberg, København, nordsjælland til >7 mio. DKK (og under 10-12 mio - derover er købet ikke løndrevet men formuedrevet og det er et helt andet game) . En director i et C20 selskab tjener vel 1.2 mio. all in og en VP tjener vel 1.5 mio. all in (dvs. inkl. pension og bonus - pension er irrelevant for bolig-gearing). Hvis deres bedre halvdel har en normal løn er et normaliseret købsniveau for eliten omkring 6 mio. (med nuværende renteniveau). Det forudsætter dels en pæn villighed hos banken til at "geare" bonus til boligkøb (og det er ikke uproblematisk under en recession) og dels at der stadig findes nok "optimister", der er villige til rent faktisk at gøre det. Ja, der findes naturligvis dem der 1) er VP i Novo, 2) hvor konen er advokat og 3) har tjent 2 mio. på andelslejligheden, men jeg tør godt vædde på, at andelen er stærkt faldende og ude af proportioner med antallet af huse til salg.
Nej, der er betragtelig mange huse hvor det kræver en god del fantasi at forestille folk med påkrævet 2 m.kr. hustandsindkomst gad at bo - alene postnummeret kan være nok.

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
* Når de mange dyrere huse falder 1-3 mio. over de kommende år, så vil de presse hele markedet nedad. Når Hellerup villaen falder fra 8 til 6 mio., så koster villaen i Valby ikke 5 mio. længere.
... eller 3 for den sags skyld

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
* Mit take er ganske enkelt, at boligmarkedets største problem er, at det er ved at løbe tør for folk med overnormal købekraft.
Jep, mindre lempelig kreditvurdering, faldende friværdi / insolvens og nu også lidt arbejdsløshed at spæde op med. Mon ikke købekraften er ved at blive polariseret, baseret på hvornår folk har købt/ikke købt. Jeg er ikke sikker på at det er specielt sort eller hvidt, men nedadgående er den totale købekraft.

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
* Det hjælper ikke at kigge på DK som helhed fordi der er store regionale forskelle - i Kbh./nordsjælland har folk ikke råd længere, mens i udkantsdanmark er risikoen for at blive arbejdsløs for høj (selvom man har råd til at købe) - dvs. det kan godt være at for Danmark som helhed ser købekraften fornuftig ud, men det dækker over store forskelle regionalt. Når man kigger på lønstatistikken fra DS (+ jeg har rimelig meget indsigt i lønniveauet for store virksomheder i DK, herunder C20) så passer matematikken ganske enkelt ikke.
Enig. Du kan jo aflede de præcise tal ved at kigge på Skats fordeling af hustandsindkomster. Jeg mener at huske det var 8% der havde råd til 30% dyreste boliger (ej indeholdt opsparing).

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
* En anden meget skræmmende analyse: Hvis man sammenholder boligsprisudviklingen (Frb., nordsjælland o.l. - altså dyre områder) fra starten af 90'erne med C20 indekset, så kan man finde rigtig mange boliger der står til at give samme afkast over en 20-årig periode som C20 indekset. Hvis man tager højde for, at afkastet på boligen er efter skat, mens C20 er før skat, så er der rigtig, rigtig mange boliger der vil have outperformet C20 indekset over en periode på 20 år (C20 indekset er vel at mærke en aktivklasse med langt højere risiko). Hvis ikke vi skal skrive lærerbøgerne om mht. afkast og risiko, så skal vi opleve deflation i boligpriserne over de kommende mange år for at normalisere afkastet på fast ejendom. Begge aktivklasser har haft glæde af faldende renter, højkonjunktur og finansiel innovation.
C20 kan vel også tyde på at det efterhånden ikke går så godt for de danske virksomheder. Iøvrigt glem ikke at folk hoarder pension til næsten 1/3 liv - de må have nogle seriøse implikationer ...

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
Any comments?
Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
Jeg er sgu i tvivl om, hvorvidt det er en god ide at købe bolig på nuværende tidspunkt? Selvom jeg overvejer det. Det der pis med at "bare man skal bo der længe, så er det ok ikke at ramme bunden" virker ikke rigtig for mig. En bolig er - i modsætning til hvad mæglerne siger - den største investering mange foretager i deres liv og hvis du køber på vej ned og i et markedet med lav aktivitet, så kan du ikke komme ud igen ude et tab (hvis det måtte blive aktuelt, at du skal sælge tidligere end ventet) - et tab, der vil hjemsøge dig resten af livet. Normalt er det sådan, at illikvide aktiver handler til en discount i forhold til likvide aktiver...
Nej, det dur vist kun for mæglere der taler om andres penge. Konverteringsvise er det over tid også lidt sjovere at sidde med høj rente / lav hovedstol.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 05:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 540
Standard

"En director i et C20 selskab tjener vel 1.2 mio. all in og en VP tjener vel 1.5 mio. all in"
Tjener en C20 direktør virkelig kun 1.2 mio? Der har da været skriverier om langt højere løn i medierne.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 06:11 PM
efo efo er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 3,313
Standard

Ja director / direktør ( nu dansk : før afdelingschef) tjener ikke mere, ja disse mennesker har virkeligt et problem hvis de skal leve op til det!
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 06:21 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 540
Standard

Du kan finde fortalere for langvarig recession, fortalere for snarlig hyperinflation og endelig fortalere for blød mavelanding.

Hvis hyperinflation bliver realitet så er det måske en god ide at købe et hus nu til fast rente. Hvis du så bare kan betale regningen de første par år så har du et hus uden gæld.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 06:34 PM
QED QED er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2010
Indlæg: 1,593
Standard

En director er ikke en "direktør" men niveauet under VP og VP er under EVP (direktion)
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 06:40 PM
efo efo er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Indlæg: 3,313
Standard

En director er en narrøv, længere er den ikke! (mellemleder)

Sidst redigeret af efo : 24th October 2011 kl. 06:42 PM.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 24th October 2011, 06:44 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2007
Indlæg: 540
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af QED Se indlæg
En director er ikke en "direktør" men niveauet under VP og VP er under EVP (direktion)
Ok. Men så må du lige forklare hvorfor det er vigtigt for denne diskution hvad en sådan mellemleder tjener.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Euroen falder OG renten falder ????? cirb Generelt 3 18th December 2009 01:55 PM
F1 renten falder og falder, dagens auktion hos Nordea: 1,70% Goldman Generelt 32 7th December 2009 05:10 AM
Knockout!!!!!!. Priserne falder og falder og falder bumsen1980 Generelt 18 19th November 2009 09:36 PM
Vismænd: Boligpriser falder, falder og falder Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 0 27th May 2008 04:30 PM
Nykredit: Boligmarkedet i vending. Gorrion: Boligmarkedet falder yderligere i 2008 Gorrion Generelt 41 9th February 2008 07:29 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 04:55 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.