Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 02:27 PM
jas jas er offline
Junior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 7
Unhappy Vi er gået fra hinanden - overtage lejlighed eller sælge?

Hej allesammen...

Jeg har lånt lidt tekst fra et ældre indlæg, da det omhandler lidt af det samme. Jeg vil også meget gerne have lidt feedback på en svær situation.

Eks-kæresten og jeg skal flytte fra hinanden.

Vi købte lejligheden (som ligger på Frederiksbjerg i Århus C) i maj 06 for 2.6mill. Det er en 3v'er på 68kvm.
Nu har vi lige fået lavet 2 vurderinger (med henblik på salg indenfor 6mdr.), og gennemsnittet af de to vurderinger lyder på 2.4mill.
Derudover er der udgifter/omkostninger på godt 200k.
Dvs. alt i alt et samlet tab på ca. 400k.

Det er en rigtig lækker lejlighed med den bedste beliggenhed i Århus. Men jeg har svært ved at beslutte hvorvidt jeg skal overtage den (i et tilsyneladende stadigt faldende marked), eller acceptere tabet nu og komme ud af det.

Hvis jeg vil overtage har min eks har tilbudt at betale vores banklån på 211.000 kr. ud, hvilket er ca. halvdelen af tabet samt omkostninger for omlægning af lån. Udover det må jeg også beholde vores fælles indkøbte møbler og ejendele. Alternativt sælger vi lejligheden og deler tabet.

Vi skal selvfølgelig i banken og snakke om det overhovedet kan lade sig gøre at jeg overtager lånene alene. Men umiddelbart ville jeg have råd til det, selvom det så bliver noget stramt.

Ingen kan spå om fremtiden, men spørgsmålet er om det måske ville kunne betale sig for mig, hvis vi forestiller os at jeg ihvertfald bliver boende i 3 år....

Mange siger jo at man ikke skal købe bolig for investeringens skyld... Men det er virkelig surt at stå efter sit første køb og have tabt omkring en kvart mill.


På forhånd tak!!
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 02:48 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,194
Standard

jas:

Umiddelbart skal du beholde lejligheden, hvis du kan. Forhåbentlig har i fastforr.lån obl. lån?

Du får intet tab - ud fra hvad du beskriver - men din ekskæreste vil tage tabet nu, ved dække udgifter og banklån?

Så længe du ikke sælger har du intet tab. Desuden kan du ikke vide om vurderingen fra ejendomsmæglerne kommer til at holde stik - hvis du sælger.
Du skal vel alligevel forsat have noget at bo i - måske finder du en du kan dele lejligheden med igen?

Sagt kort - det virker som det klogeste at blive boende i nogle år - istedet for at tage et tab nu. Du bør dog have fastforr.obl.lån. Du kan jo forhåbentlig glæde dig over, at du bor en "rigtig lækker lejlighed med den bedste beliggenhed i Århus."

Håber det var til hjælp.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 03:07 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 895
Standard

Svær situation.

Jeg vil give boble ret - så længe du ikke har solgt så har du ikke tabt pengene.

Der er dog nogle parameter som gør sig gældende som bestemt også har inflydelse.

1) Hvilken type lån har du/I?

2) Hvis du sælger hvor ville du så flytte hen? (lejeboliger hænger vel heller ikke på træerne i Århus midtby)

/J
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 04:04 PM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 53
Standard

Det er umuligt at rådgive dig uden nogle helt konkrete nøgletal omkring gælden i lejligheden.

Det er f.eks. muligt at I har en større kursgevinst på et 4% fastforrentet lån, hvorved afdragene og kursgevinsten på lånet sammenlagt med din kærestes tilbud om 200.000kr oveni gør det til en acceptabel løsning.

Modsat, har I haft et afdragsfrit flekslån, vil det svarer til at du køber boligen i maj 2008 til prisen i maj 2006, hvilket selvsagt er økonomisk selvmord med den mellemliggende udvikling taget i betragtning.

Dernæst skal du være opmærksom på at lejligheder pt. ikke sælges til udbudte pris.
Så hvis ejendommægler A har vurderet den til 2.6 mio og ejendomsmægler B har vurderet den til 2.2 mio, vil jeg gætter på en realistisk slagspris på 2.0-2.2 mio., altså et tab på ca 500.000kr + 200.000kr i omkostninger = 700.000kr, hvilket er 350.000kr til hver ved evt. salg eller 500.000kr til dig og 200.000kr til ekskæreste ved overtagelse (tænkt eksempel, der ikke nødvendigvis holder i din konkrete situation).

Derudover skal der korrigeres for kursen og afdragene på gælden.

Når det så er sagt skylder I jer selv at få profesionel rådgiving, hvilket I/du ikke får i dette forum, gælder også mine kommentarer.

Du skal iværdtfald ikke godtage råd baseret på de mangelfulde oplysninger i din første post.

Sidst redigeret af Guld80 : 8th May 2008 kl. 04:36 PM. Årsag: Udvidet.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 05:03 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 2,167
Standard

Som "gammel mand" herinde vil jeg sige at alt om finansieringen er ligegyldigt.
Det handler om, at du ikke presser din økonomi for meget til at blive boende, at du forventer at kunne bo der med en ny "kæreste" uanset en anden har været inde over tidl., evt. at du kan bo der med et barn, din risiko for at blive arbejdsløs, for du skal vide at beholder den skal du forvente at blive boende i op til 10 år. Et gammel ordsprog er jo "det første tab er det billigste". Har du overvejet evt. at bytte lejligheden med en mindre, den slags "bytterier" er jo meget mere brugt i Jylland end her i København, og det kan være nyttigt i din situation. Men i sidste ende tror jeg det bliver banken der beslutter for "dig/jer", så er alt anden rådgivning herinde ligegyldig. Jeg antager de siger; Sælg.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 05:29 PM
Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 53
Standard

Jeg har svært ved at se det uinterresant om man overtager en gæld på
2,4 mio. eller en gæld på 1,8 mio., men det er måske bare mig der går i små sko...
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 05:30 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 7,296
Standard

En afgørende ting, når du og kæresten skal gøre jeres bo op, er den reelt forventelige salgspris.

Glem alt om, hvad de to mæglere mener, at kunne UDBYDE den til. Det interesante er, hvad de rent faktisk kan SÆLGE den til.

Undersøg derfor salgspriserne i området. Lidt besværligt, men muligt. Måske med lidt hjælp herfra.

Du kunne også bede de to mæglere komme med konkrete eksempler på nylige salg/salgspriser. Få det hele: opstilling, udbudspris, liggetid, handelspris - så du kan sammenligne med dit eget. Du kan evt. bede dem selv sammenligne de faktiske salg med udbudsprisen / forventet salgspris på din lejlighed.

Hvis de ikke har solgt noget særligt på det sidste, så find nogen der har.

De faktiske salgspriser kan sagtens være 6 til 18 måneders liggetid og adskillige prisnedsættelser væk fra mæglerens frejdige indspark.

/BF


Citer:
Oprindeligt indsendt af jas Se indlæg
Hej allesammen...

Jeg har lånt lidt tekst fra et ældre indlæg, da det omhandler lidt af det samme. Jeg vil også meget gerne have lidt feedback på en svær situation.

Eks-kæresten og jeg skal flytte fra hinanden.

Vi købte lejligheden (som ligger på Frederiksbjerg i Århus C) i maj 06 for 2.6mill. Det er en 3v'er på 68kvm.
Nu har vi lige fået lavet 2 vurderinger (med henblik på salg indenfor 6mdr.), og gennemsnittet af de to vurderinger lyder på 2.4mill.
Derudover er der udgifter/omkostninger på godt 200k.
Dvs. alt i alt et samlet tab på ca. 400k.

Det er en rigtig lækker lejlighed med den bedste beliggenhed i Århus. Men jeg har svært ved at beslutte hvorvidt jeg skal overtage den (i et tilsyneladende stadigt faldende marked), eller acceptere tabet nu og komme ud af det.

Hvis jeg vil overtage har min eks har tilbudt at betale vores banklån på 211.000 kr. ud, hvilket er ca. halvdelen af tabet samt omkostninger for omlægning af lån. Udover det må jeg også beholde vores fælles indkøbte møbler og ejendele. Alternativt sælger vi lejligheden og deler tabet.

Vi skal selvfølgelig i banken og snakke om det overhovedet kan lade sig gøre at jeg overtager lånene alene. Men umiddelbart ville jeg have råd til det, selvom det så bliver noget stramt.

Ingen kan spå om fremtiden, men spørgsmålet er om det måske ville kunne betale sig for mig, hvis vi forestiller os at jeg ihvertfald bliver boende i 3 år....

Mange siger jo at man ikke skal købe bolig for investeringens skyld... Men det er virkelig surt at stå efter sit første køb og have tabt omkring en kvart mill.


På forhånd tak!!
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 8th May 2008, 09:55 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 26
Standard

Sælg den. Del tab og udgifter til mægler. Der er intet der tyder på at markedet retter sig, og hvad betyder en vurdering til 2.4 hvis køber forventer nedslag på 10%? Du ved med andre ord ikke hvad den reelt kan sælges til før den er solgt. Det er lettere at dele et tab nu, end at sidde alene med et endnu større den dag du skal videre.

Jeg har selv realiseret et pænt tab, det er surt og hårdt, min erfaring er at beliggenhed/stand ikke hjælper (tilstrækkeligt) som tingene ser ud. Du står bedre end hvis den lå skidt, men igen, du kommer til at tabe på den uagtet at den er lækker. Jeg solgte i december, nu er nabolejligheden til salg (samme stand) udbudt 75K under det min solgte til. Er der noget tilsvarende der er blevet solgt i området for nyligt?

Hvor lang tid vil du bo der? Mit gæt er, at du er i den giftemodne alder hvor tingene går hurtigt, tror du at lejligheden kan nå at stige igen inden du skal flytte i hus eller have plads til børn?

Det sidste er psykologien. Kan du holde til at du har en gæld som vokser eller har du is nok i maven til at sige at du så holder på den i 15 år? Du kan ikke dække dine udgifter ved at leje den ud.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 9th May 2008, 08:50 AM
ahj ahj er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 308
Standard

Sælg, sælg, SÆLG! - Risikoen for at du taber rigtig mange penge er betydelig, og sansynligheden for en betydelig gevinst er meget lille. Risiko og gevinstmuligheder hænger slet ikke sammen.

Jeg skal ikke udelukke at boligmarkedet måske retter sig over de næste par år, og i så fald kommer du måske ud på den anden side med "skindet på næsen" - et stort, rundt 0. Risikoen, hvis det går galt, og vi får en lavkonjuktur med faldende boligpriser, er stor - og i så fald kan du risikere at miste yderligere en halv million eller måske endnu mere hvis det går helt galt.

Jeg ville gå i ly i en lejebolig. Du kan vel leje en tilsvarende bolig til 7-8000 kroner i Århus C. På lejligheden skal du vel betale 6.000 kroner alene i renter - dertil kommer så skatter, vedligeholdelse, osv.

Det er surt at have købt på det allerværste tidspunkt, men hellere tage tabet nu, hvor det måske stadig er i en størrelsesorden du kan leve med, fremfor at løbe en yderligere risiko. Du risikerer at hænge på en 68 kvadratmeters lejlighed i århus C i 15 år.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 9th May 2008, 09:39 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 853
Standard

Jeg vil også helt sikkert sælge hvis jeg var i dit sted.
Jeg ved det er en meget svær situation du er i og det er svært at tænke klart, men se på kendsgerningerne:
1) Det vi helt sikkert ved er at markedet er faldende.
2) Vi ved også at vi ikke ved hvor længe det er tilfældet
3) Ved ved heller ikke hvor meget markedet vil falde.

Ovenstående 3 facts kan ikke modargumenteres, derfor kan jeg konludere følgende:
Scenarie A (blive boende)
1) Dit tab kan blive endnu større
3) Stram budget i mange år fremover (
2) Du kan blive arbejdsløs eller syg
3) Du kan blive nødt til at flytte, pga. familieforøgelse, nyt arbejde mv.
4) Psykologisk svær tid pga. faldende marked og usikkerhed samt lavere livskvalitet pga. stram budget

Scenarie B (du sælger)
1) Dit tab er med 100% sikkerhed kendt.
2) Du er ikke bundet.
3) Du kan bruge de ekstra penge du sparer ved at betale din gæld hurtigt af
4) Du kan vente og se markedet an og muligvis få råd til samme bolig igen til lavere pris. (Dit tab og msåske lidt til kan hentes hjem igen)

En ting er sikkert, du må se i øjnene at du har tabt nogle penge. Det sidste jeg vil gøre er at bibeholde en investering i faldende marked. (med mindre det er en meget langsigtet investering i en fundemantal sund virksomhed)
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Her lytter vi til hinanden. Novice Generelt 5 9th May 2008 06:33 PM
Skilsmisse - overtage lejlighed eller sælge? foobar Generelt 50 9th April 2008 09:41 PM
Obligationsmarkedet er gået bananas! Thomas Finansiering 4 7th August 2007 07:14 AM
Godt gået Boliga.dk! Martinlarsen Generelt 1 19th March 2007 03:41 PM
Forældrekøb af boliger er gået i stå Nyheder Udvalgte Bolig nyheder 0 18th March 2007 06:23 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:19 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.