Hej alle sammen

Jeg er førstegangskøber, og vil nødig købe for dyrt.
Jeg har kig på en andelslejlighed i 2400 københavn N
Den ligger i foreningen hulgården.

Det er en taglejlighed på 3. sal, uden elevator
den er i pæn stand, med nyere badeværelse.
Det gamle badeværelse er idag, vaskerum.

I BBR oplysningerne er lejligheden kun 56m2 og man betaler også kun boligafgift for de 56m2.
Men pga de skråvægger er den kun 56m2 i BBR, men den er faktisk meget større.
Sælger har oplyst den er 80m2.

Har haft kigget på 2 andre som var ca. 56m2 ifølge BBR og denne lejlighed kan jeg tydeligt se er større end 56m2.

købspris 695.000 kr.
Mdl. boligafgift: 2913 kr.
Mdl. forbrugsudg. a/c: 460 kr.

I 2007 købte sælger den for 900.000 og har brugt 100.000 på at lave badeværelset (har set papir på dette)

Her er lidt papir om foreningen:
https://drive.google.com/folderview?...&usp=sha ring

Link til annoncen på dba:
København NV: 3 – dba.dk – Køb og Salg af Nyt og Brugt


Grunden til jeg spørger og den er for dyr, er fordi jeg har haft fat i flere forskellige banker og, én har vendt tilbage og sagde den var ALT for dyr!
den skulle MAKS koste 500.000, så de gad slet ikke beregne på den.

Men min egen bank har sagt OK (de skal dog først sende det hele ind til "kredit" for at få det endelig godkendt og så sende en vurderingsmand derud efterfølgende)

Men ville godt lige høre jeres mening :-)

ps. kender nogen dette firma?
Andelsbolig analyse priser
Lyder meget godt, men er de gode til deres arbejde?
(ville lige høre hvad i synes herinde, inden jeg smider 3800,- efter sådan en rapport)

Synes ikke umiddelbart den virker dyr - men heller ikke billig. Foreningens andel af gæld kontra ejendomsværdi ser meget fornuftig ud, med en opsparet egenkapital på 100 mio DKK. Problemet er driften som overhovedet ikke løber rundt pt - de havde budgetteret med et overskud, men ender med et gigantisk underskud. Hvis det varer ved vil boligafgiften komme til at stige.

Uanset økonomien så kan man i hvert fald ikke ligefrem sige at der er tale om en stille beliggenhed på Huldgårdsvej 130. Jeg mener, at man i områder som Brønshøj, Vanløse, Nord Vest, etc. kan finde udmærket 3-værelses ejerlejligheder til priser mellem 1-1.300.000 og så virker prisen altså lidt pebret.

Selv ved budgettet ville der være likviditetsunderskud grundet afdraget på gælden. Så ingen tvivl om at boligafgiften i foreningen skal sættes op. så der ikke hele tiden skal lånes flere penge.
Andelskronen forekommer noget for høj i forhold til beliggenheden må 12.000 kr pr kvm i off. vurdering være rimeligt, og andelene dermed 2.000 kr pr. kvm mindre værd end den nuværende andelskrone.

Fair pris for andelen derfor ca. 575K i mine øjne + værdien af forbedringerne, så udbudsprisen er ikke helt urimelig.

Kunne godt tænke mig at se en ejerlejlighed med 3 store rum og i så pæn stand til under 1,3 mill., som Matthew nævner.
Ejerlejligheder i postnummer 2400
Der er f.eks. kun 3 lejligheder i NV til under 1,4 mill. og de forekommer at være i dårligere stand end denne.

Denne minder lidt om den udbudte:
Frederiksborgvej 17, 5. tv - Ejerlejlighed på 68 kvm - 2400 København NV
Er udbudt til 1,4 mill. og uden nyt bad og køkken, som andelen jo har.

MatthewDK: Jeg kan heller ikke finde nogen 3V ejerlejligheder i ca. sammen stand, til de priser du nævner.

Faktisk når man er inde i lejligheden, hører man overhovedet ikke støjen.
Har været der i myldre tiden, og jeg bemærkede overhovedet ikke støjen.

Kigger efter andel fordi jeg maks kan låne 900.000 til en ejerlejlighed
Og det kan man ikke rigtig få noget til i det område.

Larebil: Det havde jeg faktisk ikke selv opdaget, det ville jo ikke være godt hvis boligafgiften steg voldsomt.

thsv: Jeg har en vurderingsrapport fra Datea, som skriver at der er forbedringer for ca 150.000 kr. den er lavet maj 2013.

Og de vil godt godkende dig til 700K med højere variabel rente?!

Regn med en stigning i boligafgiften på 5-600 kr månedligt, og en rentestigning på 2-3% på andelsboliglånet, kan det så stadigvæk løbe rundt?

Med den værdi på forbedringerne er de 695K en meget rimelig pris, husk at forbedringerne skal afskrives over 10-20 år alt efter type.

Nu ved jeg jo ikke hvad du sådan skal bruge af plads men det er rigtigt at 900.000 kommer man ikke langt for medmindre man kan klare sig med et værelses, men så kan man også få nogle pæne for ~800.000 kr

Lån til andel er jo en dyr sag da renten er høj..

thsv:
Ja, jeg kan heller ikke få det til at hænge sammen, men sådan siger alle de banker jeg har snakket med.

5-600 kr i stigning i boligafgiften kan udmærket løbe rundt.

Malan
Skal mindst have 2 værelser og over 60m2.
bor pt til leje i en ét værelses og det gider jeg bare ikke mere

tænkte nu også på en lejlighed hvor alt ikke var i et rum som fx: Velkommen til LokalBolig - Søg bolig - Ejerbolig

Men ja 2 værelses ejer der skal man nok op på en million hvis det er på Nørrebro.. har du opsparing til indskud?

Malan:
Vil godt have et soveværelse for sig selv.

har pt en opsparing på 40.000 kr