Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 10:08 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Kjøvenhavnstrup
Indlæg: 148
Smile Økonomisk livscyklusanalyse af hus

Jeg har tit funderet over flg: Man siger at køb af hus er en god investering i alderdommen - jævnt afkast, bliver solgt efter 30 år hvorefter man bliver pensioneret og flytter i en mindre bolig (klassisk eksempel). Men der er noget som ikke hænger sammen. På et tidspunkt bliver huset revet ned og så har det 0 værdi - måske snarere negativ værdi fordi man skal bruge penge på nedrivning før man bygger et nyt på grunden. Som udgangspunkt bliver huse jo slidte på samme vis som biler - det går bare meget langsommere.

Jeg kan godt se, at hvis man flytter ind i et spritnyt typehus på dag 1, så skal der stort set ikke bruges penge på vedligehold samt renovering de første 30 år. Når man så sælger huset får man en pæn gevinst som man kan bruge på alderdommen.

Så flytter ejer nr 2 ind og bor der ml 30 og 60 år (af husets levetid). Men nu skal der sikkert udskiftes en del ting og vedligehold bliver en stor post.

Så flytter ejer nr 3 ind og bor der ml 60 og 90 år. River han huset ned fordi det er blevet i så ringe stand eller holder han det svømmende med alle mulige renoveringer? Hvad skal han pøse ind af penge for at husets værdi følger den normale udvikling? Det må være betragtelige summer.

Er typehuse et køb og smid væk produkt der har en levetid på 100 år? Er en murermestervilla fra 1930erne et produkt man lader overleve de næste 500 år ved konstant at holde det over vandlinien (igen for betragtelige summer)?

Er der nogen som har mulighed for at opstille et klassisk scenarie - for på et eller andet tidpunkt må huset blive en dårlig forretning, ikke sandt?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 10:24 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2012
Indlæg: 1,144
Standard

Jeg stillede regnskabet op efter bedste evne tidligere, og endte med et nyt hus.

Min vurdering var, har du penge til et nyt hus, så gør det.
Har du kun penge til et ældre, eller føler for charmen i gamle huse, så køb det.
Har du ej heller penge til dette, så find noget mindre eller ryk til Fyn/Falster.

Lidt som at købe et TV, har du ikke penge til at købe det, bliver det dyrere via lån, men med en mindre start ydelse.
Med huse får du så et ringere produkt til en højere totalpris. Hvert fald nær København.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 10:29 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Dec 2012
Indlæg: 744
Standard

Interessant at spekulere lidt over.

Har ogsaa tit undret mig over hvorfor man kun sjaeldent finder huse der er meget over 100-150 aar. -Men maaske byggekvaliteten bare ikke er tidssvarende.

Hvis det er tilfaeldet, er det jo meget sjovt at taenke paa om de gamle huse vi kan koebe idag, mon vil vaere tidssvarende om fx 30 eller 60 aar. Jeg bor selv i en roed muremester villa fra ca 1920. Indvendigt fremstaar alt relativt nyt. Nyt badevaerelse og nyere koekken, glattede/filsede vaegge over alt -Dog er der ogsaa gamle ting der "afsloere" at der ikke er tale om en nyt hus. Fx de originale traegulve (dog lysnede), samt den hoeje loftshoejde og en kaelder. -Men har generelt svaert ved at se hvorfor ikke dette hus skulle kunne holde lige saa lanege som et helt nybygget?

Facaden i mursten holder vel naermest evigt, eller hvordan? (nye fuger kan maaske komme paa tale paa et tidspunkt). Gulve og etage-adskildeser kan jeg ikke forestille mig vil falde sammen, men hvem ved? -Tegltaget skal vel skiftes paa et tidspunkt, hvilket naturlligvis er en udgift.

Derudover koeber man jo ogsaa typisk en grund. Denne kan over denne periode blive mindre eller mere attraktiv. Men hvis vi antager vi faar inflation, vil den i nominelle penge, stige i vaerdi uanset hvad der sker med huset.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 10:30 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 2,102
Standard

Jeg har gjort de samme overvejelser, men at sætte det på formel har jeg dog ikke gjort. Hvis vi ser bort fra kvaliteten af køkken, bad og indvendig vedligeholdelse, så drejer det sig basalt set om tag, mure (fuger, bærejern), rør, faldstammer og vinduer. Det er klart, hvis du ikke indregner standen af det, når du sammenligner huse, så kan du købe "dyrt". Du er også nødt til at se på kvaliteten af materialerne. Et ordentlig tegltag kan holde 80-90 år, hvis man vedligeholder. Gamle vinduer i kernetræ med forsats skal "blot" vedligeholdes, så holder de "evigt" i modsætning til termoruder, der uundgåeligt skal skiftes efter 20-30 år. Og så er der småting som PCB og asbest, der blev brugt fra i 20-30 år inden man fandt ud af, at det var giftigt. På sigt tror jeg et nyt hus i ordentlig kvalitet godt kan betale sig, men det er ikke altid, du kan finde en grund, hvor du ønsker at bo - og så er man lige vidt.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 10:37 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Oct 2009
Lokation: Du får et gæt -:)
Indlæg: 6,630
Standard

Et hus er et aktiv hvis værdi med tiden falder imod grundværdien. Nogle huse hurtigere end andre. En marginal del af dem måske slet ikke eller yderst begrænset pga f.eks bevaringsværdighed, historie osv (ligesom veteranbiler), men flertallet mister værdien pga de faktorer du nævner.

Efterhånden som husets stand falder, vil værdien af huset falde. Ved renovering efterspørger du bedre stand, men en del af din investering tabes da den ikke øger husets værdi tilsvarende. Men det bliver det jo ikke en dårlig investering af. I den sidste ende handler det jo om at du har fået huset billigere end ham der byggede det. Så lavere pris modsvares af større vedligeholdelsesudgifter - og som regel også af større forbrugsudgifter da vi bliver bedre til at bygge mere energivenlige huse.

Når husets stand ikke kan retfærdiggøre at der puttes flere penge i det, er du tæt på grundværdien, men huset har fortsat værdi så længe det kan beboes.
Selv et hus der koster 1 kr (eksl grundværdi) har en bolignytteværdi.

At tale om hvornår at det bliver en dårlig forretning er derfor individuelt fra person til person.

Så når du taler om, at "på et tidspunkt må det blive en dårlig forretning", så er er det kun din vurdering der tæller for hvornår det sker for et konkret hus. Andre kan have en anden holdning. Men ordet forretning er forkert at bruge. Et hus er en omkostning, og det er nok i det lys du skal se livscyklus tankegangen.

Begrebet, at "en bolig er en god investering" for alderdommen bunder i at boligejere indtil for nylig alle var tvunget til at afdrage gælden over 30 år og derfor sidder med store friværdier til alderdommen.

Sidst redigeret af silkeborg99 : 6th March 2014 kl. 10:42 AM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 12:46 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,838
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af silkeborg99 Se indlæg
Begrebet, at "en bolig er en god investering" for alderdommen bunder i at boligejere indtil for nylig alle var tvunget til at afdrage gælden over 30 år og derfor sidder med store friværdier til alderdommen.
En ejerbolig vil altid være en god investering til alderdommen.

Efter 30 års ejerskab med 2% årlig inflation vil den jo være steget med 81%, og selvom man ikke har afdraget på gælden (80% RK-lån), vil man have en friværdi på en million pr. million huset kostede. F.eks. er et hus til 2½ mill. idag, så belånt 2 mill. men er 4½ mill. værd.
Derudover har historien vist at huse er steget hurtigere end inflationen, og nærmere følger BNP eller indkomstudviklingen på langt sigt.

I ældre huse er el, VVS, isolering, termoruder og mm. jo ikke standard, hvilket de mange opdateringer af murermestervillaer jo er et typisk eksempel på.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 02:01 PM
Member
 
Registreringsdato: Aug 2008
Indlæg: 81
Standard

Hej,
fik nummer 2 barn i Tirsdag :-) Og hvad har det så med overstående at gøre, jo, huset er for småt. Selv er jeg noget frem til at nyt hus og gerne efter BR2020, Passive hus eller ennergi-plus må være vejen frem.

Efter at have kigget i en del år i områder Kastrup, Hvidovre, samt omkring Roskilde, ja, så er jeg nok overbevist at selv et rimeligt billigt brugt hus i en mmiddelmådig stand a la 60-70 hus, kommer at koste så meget at sætte i stand og især energi-renovere at et nyt er at fortrække også selvom det blvier ude fra bymidten og tæt på lars tyndskid mark.

Jeg tror vi går en fremtid i møde hvor energipriser vil stige, og hvor der sker et skift fra brug af fossil til at el-opvarmning igen bliver blå-stemplet igennem vind, sol, vand, og forhåbentlig atom-kraft.

Og idet lys bliver de gamle huse bare så dyre at sidde i iht. energi og den dermed indirekte betinget energi-renovering! Så om køb af 60-70 huse er en økonomisk god invistering sætter jeg spørgsmål tegn ved, især også fordi vi vil bliver oversvømmet af dem i den kommende tid når de store genationer flytter ud/dør! Så jeg tror at dem der har købt et 60-70 her gennem de stidste 10 år vil få store problemer med at sælge dem om 10-15 år uden meget store energi-renoveringer! Bedre byggeski huse a la 1930 muremester huse er måske en anden snak og mere liebhaveri!

Sidst redigeret af kbaggen : 6th March 2014 kl. 02:08 PM.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 6th March 2014, 03:53 PM
Member
 
Registreringsdato: Mar 2013
Indlæg: 61
Standard

Personligt tror jeg ikke at et alm typehus vil have en lige så høj levetid som et murermesterhus, på trods af de materialer der er til rådighed i dag.

Jeg tror desværre at huse er på samme vej som biler - køb, slid op, smid væk.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 7th March 2014, 05:17 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2009
Lokation: oesten for solen
Indlæg: 1,859
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
En ejerbolig vil altid være en god investering til alderdommen.
Forkert.

Hvorvidt noget er en god investering kraever en analyse af alternativerne.
Det er ikke nok at en investering giver afkast - den skal gerne give bedre afkast end alternative investeringer.
Det der hjaelper ifm. investering i hus er at man gearer sin investering - via laanet.
Men et hus er helt sikkert en daarlig investering hvis det kun stiger med inflationen.

Over en 30 aarig periode maa man forvente at skulle afskrive hele husets vaerdi eller alternativt holde det ved lige og opgradere.

Grunden holder vaerdien og stiger som regel - men denne stigning udlignes af skatter. Hvis skatteloftet ophaeves paa grunde maa man forvente at skatter vil overstige vaerditilvaekst over en 30 aarig periode.
Samtidig er skatterne nutidskroner - mens eventuel salgsgevisnt er fremtidskroner.

Koeb af hus er et koeb af en nyttevaerdi - ikke noget hvor man skal forvente en oekonomisk gevinst.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 7th March 2014, 07:26 AM
ROI ROI er offline
Senior Member
 
Registreringsdato: May 2013
Indlæg: 265
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af svendtveskaeg Se indlæg
Forkert.

Hvorvidt noget er en god investering kraever en analyse af alternativerne.
Det er ikke nok at en investering giver afkast - den skal gerne give bedre afkast end alternative investeringer.
Det gør ikke boligen til en dårlig investering, at du kan investere i andet som giver et højere afkast. Boligen har også en nytteværdi under ejerskabet.

Lad mig gerne vide:

Hvordan vil du analysere fremtiden? Og dermed udpege det bedste investeringsobjekt?
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Karsten Engmann og god økonomisk rod Togryder Generelt 7 23rd September 2013 05:58 AM
Ægte økonomisk krise om fem år? CN_gold Generelt 20 9th December 2009 11:30 PM
Hvorfor vi har økonomisk krise neptun101 Generelt 61 27th October 2009 01:03 AM
Økonomisk nedsmeltning hcgn Generelt 188 8th April 2009 11:14 PM
Tyskland i økonomisk kollaps runex2 Generelt 20 31st December 2008 03:33 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:04 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.