Boligdebatten.dk

Boligdebatten.dk (http://www.boligdebatten.dk/index.php)
-   Generelt (http://www.boligdebatten.dk/forumdisplay.php?f=2)
-   -   Hjælp til en forvirret førstegangskøber (http://www.boligdebatten.dk/showthread.php?t=238)

hbronx 13th May 2007 06:07 PM

Hjælp til en forvirret førstegangskøber
 
Hej allesammen. Er lige kommet ind over siden og tænkte så at få lidt feedback/råd omkring mig og min kærestes boligsituation.

Vi har igennem familien fået tilbudt en andelslejlighed på amager der er vurderet i for hold til 85 % af den offentlige vurdering. Andelsforeningen skylder ca. 125.000 pr. lejlighed i foreningen og det månedlige andelsudgift er derfor lille (1500).

Lejligheden er en 3. vær. med fint køkken og bad og koster med forbedringer 730.000 i indskud. Der er desuden ved at blive oprettet altaner.

Jeg vil høre om der en nogle der vil give sin mening omkring dette i forhold til at købe en ejerlejlighed. Har tjekket at de ca. ligger på 1.650.000 tilsvarende med en offentlig vurdering på 1.400.000. Hvad er det bedste for os (begge studerende - lille fradragsmulighed men dog er forældrekøb en mulighed) og er der mulighed for at vi vil miste penge på projektet.

Håber i vil hjælpe et forelsket par, der er 100 % uvidende indenfor området....

Dilbert 13th May 2007 06:22 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hbronx (Indlæg 2384)
Hej allesammen. Er lige kommet ind over siden og tænkte så at få lidt feedback/råd omkring mig og min kærestes boligsituation.

Vi har igennem familien fået tilbudt en andelslejlighed på amager der er vurderet i for hold til 85 % af den offentlige vurdering. Andelsforeningen skylder ca. 125.000 pr. lejlighed i foreningen og det månedlige andelsudgift er derfor lille (1500).

Lejligheden er en 3. vær. med fint køkken og bad og koster med forbedringer 730.000 i indskud. Der er desuden ved at blive oprettet altaner.

Jeg vil høre om der en nogle der vil give sin mening omkring dette i forhold til at købe en ejerlejlighed. Har tjekket at de ca. ligger på 1.650.000 tilsvarende med en offentlig vurdering på 1.400.000. Hvad er det bedste for os (begge studerende - lille fradragsmulighed men dog er forældrekøb en mulighed) og er der mulighed for at vi vil miste penge på projektet.

Håber i vil hjælpe et forelsket par, der er 100 % uvidende indenfor området....

Ud fra mit kendskab til området, lyder det som et rigtig godt tilbud. 730.000 i indskud er slet ikke skræmmende, og huslejen er jo tilsvarende lav.
I skal være opmærksomme på hvilke lån foreningen har. Er der tale om afdragsfri lån med variabel rente, kan huslejen stige ret pludseligt. Vær også opmærksom på, at der kan være planlagte forbedringer (eksempelvis altanerne) der kan få huslejen til at stige. Det vil fremgå af referatet fra sidste ordinære generalforsamling, mens lånetypen vil fremgå af seneste regnskab.

Hvad angår jeres egen lånesituation, kan i låne 80 procent af andelsværdien og 60 procent af forbedringernes værdi via et andelsboliglån i banken. Resten skal I enten selv lægge, eller tage for eksempel en kassekredit for at betale. I kan tage afdragsfrihed på lånet. Det kan måske være en idé hvis I er studerende.

Men det lyder som et kanongodt tilbud, og jeg ville (hvis formalia er i orden) slå til hurtigst muligt. Husk at I begge skal stå på andelsbeviset, når det tinglyses. Hvis det er I København eller Århus, bør ville jeg holde mig langt væk fra ejerlejlighedsmarkedet, der kan risikere at falde betragteligt de kommende år.

Held og lykke :)

goofp 13th May 2007 06:24 PM

Jamen det lyder da som et rigtigt godt køb. Kan jeg iøvrigt lige få adressen på den andelsforening ?

Det man kan overveje er, hvor meget ejerlejligheder vil falde, og hvad I så iøvrigt får for jeres investering / månedlige udgift. Andelen ser ud til at være halv pris af ejeren, så selv kraftige prisfald kan tåles uden at andelen må ned i pris.

Så hvis I har råd til at købe, så gør det. Tøv ikke ...

Jeg kender ikke meget til forældrekøb. Men hvis forældrene kan hjælpe med indskudet er det vel en fordel.

hbronx 13th May 2007 06:26 PM

Tak for det....
 
Andelsforeningens lån er fastforrentet (4 %) men skylder jo nærmest ingenting. Angående altaner er det vel et lån der skal tages ja, lånet er tilbudt 100 % fra banken men nogen grund til at du skriver vi begge skal på beviset ie. har det økonomisk betydning....

Som en ekstra lille ting, hvornår og hvordan er det muligt at lave en sådan andelsforening om til ejerlejligheder. Ser umiddelbart ud til, afhængigt af boligmarkedet selvfølgelig, at være en god forretning for os. Hvis muligt, hvorfor skulle nogle i en andelsforening ikke ville lave denne omlægning. Skal vedtages 100 %, men tænker bare at det må være rentabelt og fornuftigt for alle andelsejerne i forening?

Dilbert 13th May 2007 06:32 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hbronx (Indlæg 2388)
Andelsforeningens lån er fastforrentet (4 %) men skylder jo nærmest ingenting. Angående altaner er det vel et lån der skal tages ja, lånet er tilbudt 100 % fra banken men nogen grund til at du skriver vi begge skal på beviset ie. har det økonomisk betydning....

Det har ingen økonomisk betydning, men det er bare en sikkerhed, hvis i ikke er gift. Hvis det kun er dig, der skriver dig på andelsbeviset, bliver din kæreste sparket ud af foreningen, hvis du dør. Samtidig er det meget rart at I begge står tinglyst som ejere, i det jeg går ud fra, at I optager lånet sammen. Det er surt at skylde noget uden også at eje noget :)

Lånet lyder godt, så jeg kan kun sige, at I skal klø på. Den andel vil mange misunde jer. Må jeg spørge, hvor stor den er, og om den er i KBH ?

hbronx 13th May 2007 06:33 PM

3. værelses på amager på 60 m2

boble 13th May 2007 06:36 PM

hbronx:
Med de tal du beskriver, lyder det umiddelbart fornuftigt, specielt hvis du/i vælger fastforrentede lån.
Men du skal være opmærksom på, hvilke lån der er i foreningen, kan renten stige? Er bygningerne velholdt eller står de til en total renovering?
Er beliggenhed rimelig eller er/kommer der en motorvej 5 m fra lejligheden?
Hvis du er tryg ved andelsforeningen, bygningerne og beliggenheden, lyder som et fornuftigt køb.
Hvis andelen blev konverteret til ejerbolig, skal du/i bare overtage gælden på 125.000 kr. Så ville i have en ejerlejlighed til 855.000 kr. Dette er selvfølgelig afhængig af om der er offentligt tilskud til foreningen og om det er ønskværdigt at få ejerboliger istedet for andelboliger?
Umiddelbart med de indformationer du har givet får du en bolig til en rimelig pris.
Et sidste råd er, at du søger vejledning ved en boligadvokat, du er tryg ved, når du skal købe. Det kan efterfølgende spare dig for en masse besvær.
Håber det hjælper dig.

Dilbert 13th May 2007 06:43 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hbronx (Indlæg 2390)
3. værelses på amager på 60 m2

Så vil jeg mene at det er et godt køb. Det lyder som om økonomien er fornuftig i foreningen, og hvis bygningerne fremstår nogenlunde velholdte, er I rimelig meget på den sikre side.

Jeg ville nok tage lidt afdragsfrihed, hvis jeg var jer. Generelt skal man passe utrolig meget på med afdragsfrie lån, men når det er så lidt, gør det ingen forskel.

Jeg glemte lige at nævne, at I bør tjekke, om der er en margin mellem hvad andelskronen er værd, og hvad den maksimalt kan være. Den margin er jeres buffer mod prisfald, men igen - jeg synes det er så få penge, at risikoen er næsten lige meget.

Hvis foreningen har en intern venteliste til en større lejlighed, bør I huske at skrive jer op på den fra dag 1 i flytter ind :)

Dilbert 13th May 2007 06:47 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af boble (Indlæg 2391)
Et sidste råd er, at du søger vejledning ved en boligadvokat, du er tryg ved, når du skal købe. Det kan efterfølgende spare dig for en masse besvær.
Håber det hjælper dig.

Jeg vil lige støtte op om bobles råd om at søge rådgivning, men advokater kan godt være lidt dyre. En billigere og god løsning er, at få Andelsboligernes Fællesrepræsentation (klik)til at vurdere købet.

Så vidt jeg husker, er dette en service de tilbyder ret billigt, men jeg har ikke selv prøvet det.

I kan også prøve at spille et par banker ud mod hinanden, hvad lånet angår. Det er ret sjovt og gav virkelig pote for mig :)

Dilbert 13th May 2007 06:50 PM

Citer:

Oprindeligt indsendt af hbronx (Indlæg 2388)
Som en ekstra lille ting, hvornår og hvordan er det muligt at lave en sådan andelsforening om til ejerlejligheder. Ser umiddelbart ud til, afhængigt af boligmarkedet selvfølgelig, at være en god forretning for os. Hvis muligt, hvorfor skulle nogle i en andelsforening ikke ville lave denne omlægning. Skal vedtages 100 %, men tænker bare at det må være rentabelt og fornuftigt for alle andelsejerne i forening?

Det kan man heller ikke som regel. Hvis andelsforeningen er MEGET gammel, kan man, men der er en regel, der forhindrer nyere foreninger i at omdanne sig selv til ejerboliger. Det gælder alle foreninger stiftet efter et bestemt årstal jeg tror det var 1961, men jeg er overhovedet ikke sikker.

Ellers havde alle gjort det allerede :)

hbronx 13th May 2007 07:43 PM

Tak for alle svarene. Det er super og jeg vil gå videre med de relevante emner som i har opstillet. Det er jo temmelig overskueligt, når man aldrig har været inde omkring markedet før, og man forstår pludselig hvorfor det er så stort og vigtigt et emne for alle i samfundet.

Dermed ikke sagt at jeg ikke vil have flere råd.... :)

wash&go 13th May 2007 08:44 PM

Beliggenheden og de lækre detaljer bliver nok afgørende for om du kan få den solgt i fremtiden. Der vil komme mange boliger (andel og ejer) i spil, mange flere end nu. Så hvis den ligger i stuen og på KBH S vil jeg være en del betænkelig, trods pris og boligudgift. Værre bliver det, hvis lejligheden ligner noget fra Matador. På grund af det kæmpestore udbud som vokser for hver dag, vil der være stor differentering, hvor kvalitetsparametrene vil tælle ekstra for en køber.

lautaro 13th May 2007 08:49 PM

Jeg fandt følgende eksempel fra, 2005, i JP, som viser prisforholdet mellem ejer- og andelsboliger. Der følger også en tabel med, men denne er måske uforståelig efter kopieringen her.
ER DER KOMMENTARER TIL DETTE?
KAN MAN BRUGE DENNE TABEL SOM UDGANGSPUNKT?

Billigere at købe
Tro ikke, at en andelsbolig altid er billigere end en traditionel ejerbolig. Tværtimod. Mange nye andelsboliger sælges til priser, der er højere end tilsvarende ejerboliger.

* Tallene i skemaet viser, hvor meget man alternativt kan købe en ejerbolig til ved en bestemt andelsinvestering og en bestemt månedlig andelsydelse.
* Koster andelsboligen f.eks. 400.000 kr. med en månedlig andelsydelse på 6.000 kr., kan man alternativt tillade sig at købe en ejerbolig til en kontantpris på 1,576 mio.kr.
* De viste tal er beregnet ud fra et 5. pct.s fastforrentet obligationslån for ejerboligen med 95 pct. finansiering med en gennemsnitlig skattepct.

Den månedlige ydelse i andelsboligen i kr. (fællesudgifter ikke indregnet)
Andel i kr. 5000 6000 7000 8000 9000 10.000
200.000 1.180.000 1.376.000 1.573.000 1.769.000 1.965.000 2.161.000
250.000 1.230.000 1.426.000 1.623.000 1.819.000 2.015.000 2.211.000
300.000 1.280.000 1.476.000 1.673.000 1.869.000 2.065.000 2.261.000
350.000 1.130.000 1.526.000 1.723.000 1.919.000 2.115.000 2.311.000
400.000 1.380.000 1.576.000 1.773.000 1.969.000 2.165.000 2.361.000
450.000 1.430.000 1.626.000 1.823.000 2.019.000 2.215.000 2.411.000
500.000 1.480.000 1.676.000 1.873.000 2.069.000 2.265.000 2.461.000
550.000 1.530.000 1.726.000 1.923.000 2.119.000 2.315.000 2.511.000
600.000 1.580.000 1.776.000 1.973.000 2.169.000 2.365.000 2.561.000
650.000 1.630.000 1.826.000 2.023.000 2.219.000 2.415.000 2.611.000
700.000 1.680.000 1.876.000 2.073.000 2.269.000 2.465.000 2.661.000
750.000 1.730.000 1.926.000 2.123.000 2.319.000 2.515.000 2.711.000

Kilde: Finanshuset, Fredensborg.
Jyllands-Posten, Grøndalsvej 3, 8260 Viby J, +45 87 38 38 38 - JP i København: Kgs. Nytorv 8, 1050 København K, +45 33 30 30 30. Email: jp@jp.dk

hbronx 14th May 2007 10:38 AM

Lejligheden ligger på øverste etage, og køkken/toilet og lejligheden i det hele taget er rigtig god stand. Der er tilhørende depot og kælderrum, plus en lækker nyrenoveret gård.

For mig og se køber vi noget der er vurderet til 85 % procent af en offentlig vurdering, gældende for 20 lejligheder på ca. 60 m2 til 16 mill. (16/20 = ca. 800.000). Den offentlige vurdering af en sådan lejlighed (ejer) ligger på ca. 1.4 millioner og denne forskel samt en rigtig sund økonomi hvor hele andelsforeningen skylder 2.5 mill. med et fast forrentet 4 % lån, gør at det efter min overbevisning ser rigtig fornuftigt ud.

Der er ingen tvivl om at vi køber, da det ca. er vores eneste mulighed for at VI kan gøre noget sammen, uden at være uafhængig og få hjælp. Det er jo hele markedets problem at alt er steget til et niveau, hvor førstegangskøbere ikke kan komme ind....

Synes ovenstående tabel giver god mening i forhold til en ca. sammenligning mellem andel og ejer. Det skal dog siges at vores månedlige ydelse er på ca. 1500 så den indgår i tabellen. Ved ikke om der er en lineær sammenhæng men efter alt at dømme, ser det ud via tabellen til at være en fornuftig lejlighed :-)

Mægleren 14th May 2007 11:52 AM

Hej hbronx

Der helt klart en mindre risiko ved købe andel frem for ejer, dog kan det blive et problem at komme af med sin andel dersom ejer fortsat vil falde og andel bliver ved med at stige.

Det jeg vil anbefale er at i sætter jeg ned og ser på alle de omkostninger i vil have med andelen og med en tilsvarende ejer, og så tage det billigste alternativ.

Håber dette kan hjælpe jer...


Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 10:58 PM.

Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.