Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 7th July 2008, 01:10 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Lokation: Østerbro
Indlæg: 2,878
Standard flexlån er dårlige lån

En kollega har for nylig været i banken for at låne til køb af en af de nye andelslejligheder. Andelen var 1mio og huslejen 6-7K. BAnken sagde nej, fordi der i huslejen var gemt et afdragsfrit flexlån på svj-husker 2.9mio. Bankmanden betegnede det direkte som "dårlige lån". Vi kan jo nok alle gætte hvorfor. Med begrundelse i disse dårlige lån, samt at min kollega også skulle låne et pænt beløb til andelen, afviste banken dermed at låne ud.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 7th July 2008, 01:28 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 1,999
Standard

Den hørte jeg også fra en af mine venner som sidder i banken og afviser folk der vil købe andele, på samme grundlag som du angiver.

Desuden sammenholder banken også lejlighedens værdi med ejerboliger i samme område for at se hvad den aktuelle markedspris er. Ofte er andelskronen på generalforsamlingen blevet sendt til himmels, men det er jo ikke det samme som at sige, at lejligheden er dét værd som andelskronen max. kan antage af værdi. Det kan folk overhovedet ikke forstå. De tror nærmest at foreningen bestemmer lejlighedens reele værdi
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 7th July 2008, 02:00 PM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Flexlån er i sig selv ikke dårlige lån, men en andelsboligforening kan være "en dårlig forening" hvis der er for stor gæld i foreningen, som er dækket ind af lavtforrentede flexlån, som snart skal refinansieres.

Eks:Antagelser:
*Antag to fuldkommen ens andelsboliger i to ens andelsboligforeninger.
*Købsprisen er ens.
*Huslejen i foreningerne er ens.
*Eneste forskel er finansieringen og størrelsen af fællesgælden i foreningen.

Antag:
*Den ene forening har et 7% fastforrentet lån med en restgæld på 10.000.000.
*Den anden forening har et 3,0% afdragsfrit flexlån som refinansieres i 2009. Restgælden er her 24.000.000.

Her ser du problemet:
I den dårlige forening "skjules" den store fællesgæld af det afdragsfrie flexlån.
Problemet er samtidig at i den dårlige forening bliver huslejen næsten fordoblet i 2009, hvilket man overhovedet ikke se ved at sammenligne andelens pris eller den månedlige boydelse.

Sidst redigeret af Maverick : 7th July 2008 kl. 02:04 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 7th July 2008, 04:21 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jan 2008
Indlæg: 346
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Maverick Se indlæg
Fucking smuk forklaring.
God forklaring der!

Vi burde faktisk snart lave en FAQ.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 7th July 2008, 05:14 PM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Tak,

Dertil kan man så tilføje, at nogle andelsboligforeninger løbende hensætter ganske meget til vedligeholdelse, mens andre foreninger intet hensætter.

Der er rimelig stor forskel på om en forening har 1,5 mio kr stående til at renovere taget og facaden, eller om foreningen skal ud at lånefinansiere istandsættelsen.

Igen. Man risikerer at købe en andel, og konstatere 2 måneder efter overtagelsen, at foreningen vedtager at optage et nyt lån på 1,5 mio kr, og derfor må hæve huslejen med 700 kr.

Derfor skal man altid tjekke om der hensættes et rimeligt beløb til vedligeholdelse, og hvis ikke, så i hvert fald sikre sig, at der ikke er et større nærtforestående vedligeholdelsesprojekt. En næsten tilsvarende problemstilling finder man i ejerforeninger.

Det er ikke så let endda at købe andel, men ud fra nedenstående tjekliste, kan man undgå større problemer:

Tjekliste:
1. Rekvirer andelsboligforeningens seneste 3 årsregnskaber samt mødereferater 1 år bagud.
2. Konstater om foreningen har et rimeligt driftsoverskud.
3. Undersøg om der hensættes til vedligeholdelse.
4. Undersøg om man på møderne har diskutteret større planlagte istandsættelsesprojekter.
5. Undersøg ud fra regnskabet hvilke fælleslån der ligger i foreningen. Ud fra fondskoden på lånene kan man se hvilke låntyper foreningen har og hvad restløbetiden er. Hvis der er tale om et flexlån, så læg især mærke til refinansieringstidspunktet. Hvis lånet lige er refinansieret, så er er sikkerhed for renten 5 år frem. Er lånet derimod refinansieret for 4 år siden, så kan man forvente sig en rentelussing.
6. I relation til pkt. 5 skal man undersøge om en nylig rentetilpasning er blevet indregnet i huslejen, eller om det først sker i næste regnskabsperiode.
7. Tjek hvad der er "lyst til tinge": Gå ind på www.ois.dk og træk en udskrift af tinglyste hæftelser i ejendommen. Stemmer de overens med det der fremgår af foreningsregnskaberne?
8. Tjek hvilken værdiansættelsesmetode foreningen anvender: a) valuar vurdering b) offentlig ejendomsvurdering eller c) historisk kostpris. Planlægger foreningen at ændre metode? Vil ændret metodevalg føre til at din andels salgspris falder?
9. Tjek lokalplanen og undersøg om der er tinglyst særlige klausuler eller servitutter vedr. ejendommen. Man skal eksempelvis være opmærksom på ordet "byggelinier". Det ser meget fredeligt ud på papiret, men betyder i praksis at kommunen overvejer på et fremtidigt tidspunkt at udvide vejen/infrastrukturen, og derfor vil ekspropriere huse/ejendomme i første række.
10. Vær endelig opmærksom på om der er mange andele til salg i foreningen samtidig. Det kan (men behøver ikke) at være tegn på "rotterne er ved at forlade den synkende skude.

Sidst redigeret af Maverick : 7th July 2008 kl. 05:17 PM.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 8th July 2008, 02:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Lokation: Østerbro
Indlæg: 2,878
Standard

Maverick,
meget flot tjekliste. Jah man kunne næsten ønske sig, at kommende købere ikke skulle grave sig igennem tonsvis af debat for at få den slags guldkorn.

Er lokalplanen forøvrigt også noget som skal rekvireres, eller er den tilgængelig på nettet?
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Flexlån - 1.400 kr. op om måneden for en mio siden 2005 Nordstar Generelt 26 6th July 2008 07:54 AM
andelsboligforening med afdragsfrie flexlån mongaard Finansiering 5 24th June 2008 06:41 PM
Danskere flygter fra rentefølsomme flexlån peter777 Generelt 4 27th February 2008 11:06 AM
Nyt håb for boligejere med flexlån HusMedHave Generelt 81 14th September 2007 09:04 AM
Spar et helt års husleje på Flexlån HusMedHave Generelt 8 8th September 2007 10:24 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 06:24 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.