Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #81 (permalink)  
Gammel 6th August 2008, 11:11 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Hør nu her, Maverick:

Vi er enige om, at økonomien generelt - bortset fra nogle skyer i horisonten - er rimelig, med andre ord kan næsten kun gå ned ad bakke.

Vi er forhåbentlig også enige om, at det der skal til for at få handlerne i gang, er at førstegangskøberne bliver i stand til at betale for en bolig.

Vi er forhåbentlig også enige om at det, der udløste denne krise var, at førstegangskøberne ikke kunne betale for en bolig.

Jeg har som tidligere anført beregnet rentebelastningen pr. kvm. - renset for inflation.
Som du kan se af vedlagte er denne rentebelastning - og det er den, der er relevant for førstegangskøberne - steget mellem 2 og 3 gange siden 2005. Salget til førstegangskøbere siden da er ren subprime! Solgt på forventet værdistigning.
Set ud fra førstegangskøbernes synspunkt er ejendomspriserne IKKE faldet, fordi renten er steget tilsvarende. Det er meget få førstegangskøbere der har har så stor opsparing, som de kan komme til (pensionskasserne har stjålet den mulighed - at spare op til egen bolig), at de har haft fordel af prisfaldet.
Førstegangskøbere skal ud og låne hele prisen.
Vi må være ved at have udtømt mulighederne for bytten gårde mellem boligejere. Hvis ikke førstegangskøberne kommer i gang vil udbuddet fortsætte med at stige i takt med færdiggørelserne, dødsfald og plejehjemsflytninger.

Hvis førstegangskøberne skal have en chance skal vi tilbage til rentebelastningssituationen i 2005 - mindst. Boligrealrenten falder IKKE - om ikke andet fordi udlånsrisikoen i dag erkendes, hvad den ikke gjorde i 2005.
Altså så må prisen give sig! Det betyder at prisen skal falde fra nuværende niveau med mellem 50% og 70%.

Jeg har ikke engang medregnet andre effekter, så som tilbageholdenhed som følge af forventninger om faldende priser. Ej heller at det jo kunne være mulig at køberne ikke vil betale det, de kunne; men hvad de har lyst til.

Sidst redigeret af Thomas : 22nd May 2011 kl. 06:55 PM.
Besvar med citat
  #82 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 10:07 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,194
Standard

Ik60:

Jeg er gammel nok til huske dårligere tider – der er stadig meget langt igen.

Det er en forventningen om det nedsatte forbrug – spørgsmålet ingen kan svare på er hvor meget forbruget kan nedsættes. Der ikke tale om Louis Vuitton og Gucci tasker eller fladskærme, ej heller firhjultrækkere - men fødevare og energi. Herudover er der enorme opsparinger der skal investeres – på trods af nuværende ”krise”.

Ingen tvivl om at servicefagene vil opleve et løn løft fremover – formentlig betalt af erhvervslivet og pensionskasserne. Det er nu engang sådan at det er masserne der producerer og forbruger. Servicefagene ”plejer” dette maskineri. Kina og Rusland (og flere andre lande) står over for en revolution på dette område.

Angående indvandrere er der en voksende del af hver generation (2. og 3.) der uddanner sig og de fordeler sig efterhånden tættere på ”lokalbefolkningen”. En større og større procentdel vil flytte i ejerbolig indtil fordelingen er tæt på den generelle befolkning. Så der må I altså længere ud på landet hvis I vil finde affolkning. Det er i bedste fald en overforsimpling både demografisk og sociologisk at tro at de mindre yngre generationer vil skabe et overudbud af boliger i og omkring byerne (større). Forholdet ændrer sig.

Angående politiske indgreb – tror jeg ikke de bliver nødvendige. Alene nuværende overenskomst og kommende (lovede) skattelettelser er mere end rigeligt. Herudover kommer et presset EU og derfor presset ECB – der med al sandsynlig kommer til at acceptere en højere inflation end vi har haft de sidste 10 år.

Sidst redigeret af boble : 7th August 2008 kl. 10:55 AM.
Besvar med citat
  #83 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 10:41 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,622
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Thomas Se indlæg
Som du kan se af vedlagte er denne rentebelastning - og det er den, der er relevant for førstegangskøberne - steget mellem 2 og 3 gange siden 2005. Salget til førstegangskøbere siden da er ren subprime! Solgt på forventet værdistigning.
Hvis førstegangskøberne skal have en chance skal vi tilbage til rentebelastningssituationen i 2005 - mindst. Boligrealrenten falder IKKE - om ikke andet fordi udlånsrisikoen i dag erkendes, hvad den ikke gjorde i 2005.
Altså så må prisen give sig! Det betyder at prisen skal falde fra nuværende niveau med mellem 50% og 70%.
Hej Thomas
Det med fed er noget ævl!
Det som den nye boligejer skal kigge på er nettohuslejen ved standardfinansiering, da det er et udtryk for den husleje man skal godkendes til for at købe, man skal så selv kunne finansiere udbetaling på 5%, handels- og flytteomk.
Og da fællesudgifter/grundejerforening, ejd.skat+værdiskat og forbrugafgifter stort set følger inflationen, skal prisen på boligen ikke falde så meget.

Fantasikøbene baseret på afdragsfri Flexlån til rente på 2,2 + bidrag er dog hårdt ramt, så alle områder med stigninger over landsgennemsnittet kan forvente prisfald. Med andre ord kan man godt købe bolig nu, hvis man bare har råd til den husleje, der er opgivet som nettohusleje (og har en tidshorisont på min. 7 år), man skal bare ikke købe som investering.
Besvar med citat
  #84 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 10:48 AM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Thomas,

Jeg er ikke vildt uenig med grundsubstansen i dine betragtninger.

Hvis jeg i mit regneark forudsætter at boligpriserne var korrekt fastsat i år 2001, dvs. ligevægt antages, og samtidig opererer med 4 varible:
1. Udviklingen i den disponible realindkomst, Ydisp real.
1. Udviklingen i den effektive rente på 1-årige flexlån inkl. bidrag
3. Udviklingen i den lange rente
2. Introduktion af afdragsfrie lån

Så kommer jeg frem til at en ejerlejlighed på 80m2 i Århus C i 2. kvartal 2008 p.t. er overvurderet med 476.000 kr.

Samme lejlighed var i Q1 2007, overvurderet med 639.000 kr., og lønudviklingen er den vigtigste faktor i forhold til tilnærmelsen til det antagne ligevægtsniveau.

Men det der gør det så vanskeligt at forudsige priserne er:
1. At vi ikke kan fastlægge et punkt i tid, hvor man kan sige priserne var korrekte og i ligevægt.
2. At vi ikke entydigt ved hvor meget vægt vi skal tillægge de afdragsfrie lån.
3. At det ikke er klart, hvor stor en andel af boligkøbsdispositionerne der er styret af flexrenten og hvor stor en del der er styret af den lange rente.

Man skal ikke rykke ret meget ved modelforudsætningerne, før man får en kraftig prisreaktion.

Så alt i alt.... der er utrolig meget gætværk også i de professionelle prognosemageres forudsigelser angående boligpriserne.

Sidst redigeret af Maverick : 7th August 2008 kl. 10:54 AM.
Besvar med citat
  #85 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 10:52 AM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Hej Thomas
Det med fed er noget ævl!
Det som den nye boligejer skal kigge på er nettohuslejen ved standardfinansiering, da det er et udtryk for den husleje man skal godkendes til for at købe, man skal så selv kunne finansiere udbetaling på 5%, handels- og flytteomk.
Nu skal man jo ikke finansiere de 5% mere, end at man bare kan låne dem i banken.

De fleste banker har ikke de store problemer med at give et boliglån på op til 110% af købsprisen, når blot kredithistorien er i orden, og indtægten berettiger til det.
Besvar med citat
  #86 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 11:07 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,622
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Maverick Se indlæg
Nu skal man jo ikke finansiere de 5% mere, end at man bare kan låne dem i banken.

De fleste banker har ikke de store problemer med at give et boliglån på op til 110% af købsprisen, når blot kredithistorien er i orden, og indtægten berettiger til det.
Men kan vi ikke være enige om, at en 1.gangskøber som udgangspunkt kan bruge ejd.mæglerens standard finansierede netto-husleje, som en guideline til, hvad det koster at bo i lejligheden incl. afdrag på gælden.
Og det er denne netto-udgift, der for små boliger er afgørende for købekraften for de nye købere. personligt tror jeg ikke, at ret mange boliger sælges under værdien i 2001 tillagt inflation siden da, jeg har prøvet med 1% pr. kvartal mod reelle salgspriser, og vil vurdere at salgspriser på det niveau er de minimale.
Ved denne metode svarer 10K i 2000-priser til ca. 13,75K nu 8 år senere.
Besvar med citat
  #87 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 11:26 AM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Personligt foretrækker jeg mit eget regnark, men jo, naturligvis kan en almindelig førstaganskøbe tage udgangspunkt i salgsopstillingen, og vide, at slutresultatet ikke ligger vildt meget fra dette. Det er klart.

I relation til mit lille modeleksempel, så skal du tænke på at jeg ikke bruger inflationen til at korrigere 2001-priserne, men derimod både renteudviklingen, effekten af de afdragsfrie lån samt udviklingen i den disponible indkomst (som jo begrundet i den faldende arbejdsløshed, er væsentlig højere end inflationsudviklingen).

Således kommer jeg frem til en 80m2 ejerlejlighed i århus, funderet i 2001 udgangspunktet, bør vare steget fra ca. 1.099.000 til 1.640.000, altså et ordent hak højere, end hvis man blot opregulerede boligpriserne med inflationsudviklingen.

Udviklingen i den disponible indkomst kan isoleret set begrunde en boligprisstigning 436.000, afdragsfriheden retfærdiggør en stigning på 148.000, mens renteudviklingen trækker den modsatte vej med 124.000.
(Husk på at det nuværende renteniveau ligger tæt på renteniveauet i 2001).
Besvar med citat
  #88 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 12:01 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,622
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Maverick Se indlæg
Således kommer jeg frem til en 80m2 ejerlejlighed i århus, funderet i 2001 udgangspunktet, bør vare steget fra ca. 1.099.000 til 1.640.000, altså et ordent hak højere, end hvis man blot opregulerede boligpriserne med inflationsudviklingen.

Udviklingen i den disponible indkomst kan isoleret set begrunde en boligprisstigning 436.000, afdragsfriheden retfærdiggør en stigning på 148.000, mens renteudviklingen trækker den modsatte vej med 124.000.
(Husk på at det nuværende renteniveau ligger tæt på renteniveauet i 2001).
Lejligheden er steget med 541K
Dine faktorer: +436+148-124=460K
Hvorfra kom de sidste 81K?

Men er bestemt enig en Århus-ejerlejlighed eller forstad-Kbh. (Valby/Vanløse/Brønshøj/Kastrup) bør koste ca. 20K pr. m2 i 2008-priser.
Kan se, at dine tal giver en stigningsgrad på lidt mere end 2% pr. kvartal, hvilket medfører, at lejligheder er overvurderet med:
Landsplan: +5%
Århus kommune: +15%
Region Hovedstad: +20%
Besvar med citat
  #89 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 12:28 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,194
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af thsv Se indlæg
Lejligheden er steget med 541K
Dine faktorer: +436+148-124=460K
Hvorfra kom de sidste 81K?

Men er bestemt enig en Århus-ejerlejlighed eller forstad-Kbh. (Valby/Vanløse/Brønshøj/Kastrup) bør koste ca. 20K pr. m2 i 2008-priser.
Kan se, at dine tal giver en stigningsgrad på lidt mere end 2% pr. kvartal, hvilket medfører, at lejligheder er overvurderet med:
Landsplan: +5%
Århus kommune: +15%
Region Hovedstad: +20%
Angående Region Hovedstaden er udviklingen (demografisk) siden 2001 tiltaget - hertil skal du lægge generel udvikling (byfornyelse, nybyg, bedre transportforhold (herunder metro).

En simpel fremskrivning gør det ikke alene.

Herudover - med en stigningsgrad på 2% per kvartal er de nuværende salgspriser ikke overvurderede i Region Hovedstaden ifølge tallene fra RKR (K2 2001 -K2 2008).

Sidst redigeret af boble : 7th August 2008 kl. 12:31 PM.
Besvar med citat
  #90 (permalink)  
Gammel 7th August 2008, 12:38 PM
Banned
 
Registreringsdato: May 2008
Indlæg: 1,786
Standard

Nej, altså min lille forsimplede lommeberegning gælder alene for Århus C. Jeg ville ikke extrapolere udenfor området.

Det sidste kommer fra en række ekstra småfaktorer, jeg ikke har nævnt, men som også indgår i modellen, blandt andet demografisk udvikling i byen.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
USA inflation Pedersen Generelt 7 5th June 2008 01:43 PM
ECB: Ingen lavere rente foreløbig / hellere styr på inflation BamsesFar Generelt 3 10th April 2008 08:14 PM
Inflation eller ej moniulven Generelt 16 29th December 2007 11:43 AM
Skyhøje lønninger skaber købekraft og inflation Vær_realist Generelt 11 5th December 2007 09:32 AM
Inflation / Home nhs Generelt 3 11th November 2007 10:22 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 01:55 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.