Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 09:28 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Lokation: Østerbro
Indlæg: 2,878
Lightbulb hvem betaler kursfaldene

Ham her den økologiske, har bemærket noget lidt pudsigt:
Når nu folk på det her forum siger, at de sparer en hel masse fordi kursen på deres fastforrentede lån falder, hvem er det så der mister de penge, i den anden ende ? For når nogle tjener penge, må der jo være nogle andre som taber penge.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 7th June 2007, 09:56 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 251
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af peter777 Se indlæg
Ham her den økologiske, har bemærket noget lidt pudsigt:
Når nu folk på det her forum siger, at de sparer en hel masse fordi kursen på deres fastforrentede lån falder, hvem er det så der mister de penge, i den anden ende ? For når nogle tjener penge, må der jo være nogle andre som taber penge.
Ja det gør vel kreditgiverne i form af kurstab såvidt jeg har forstået. Og her er det jo at pensionskasserne bla kommer ind i billedet. Og hvem har indbetalt til dem og i særdeleshed indbetalt ekstra til dem når de har optaget lån i deres friværdier. Gæt...
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 9th June 2007, 08:37 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Lokation: Østerbro
Indlæg: 2,878
Standard

hm, jeg er nemlig med i en investeringsforening, og der kan jeg ikke helt forstå at banken syntes at nu var obligationer en god ide. På et halvt år har aktiedelen hævet sig 15%, mens obligationerne har stået bomstille. Umiddelbart kan jeg da ikke se fidusen i at investere i obligationer, hvis husejerne har sådan nogle fif til at spare penge. For så er det jo min investering der lider.

Og så alligevel har jeg lidt svært ved at tro, at bankerne kan have sovet i timen ... Der må da være en fortjeneste for investor alligevel !?
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 9th June 2007, 09:17 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 251
Standard

Jo, i det lange løb er der vel en fortjeneste, men lige nu står aktierne jo til tæsk og renterne stiger.

Iøvrigt læste jeg i "papir-berlingeren" idag at dette med at score på opkonvertering, det var vist mere teoretisk, idet det jo krævede at renterne atter faldt til historisk lavt niveau, samt at man havde gæld over 800K, ellers blev det hele spist op af gebyrer og højere renteydelser. Moralen var at det var at gamble, og at gevinst langtfra var sikkert.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 9th June 2007, 09:49 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,255
Standard

Det har Berlingeren næsten også ret i. Problemet er at 6% åbner mandag, der er flere banker der anbefaler at omlægge 4% på det tidspunkt, men spørgsmålet er om det kan betale sig. For at det er interessant skal der være et betragteligt spand. Lad os sige at obligationerne falder i samme takt som de gør nu, så vil jeg om 10 måneder være gældsfri Det sker nok ikke, men der kan sagtens være situationer der gør det yderst fordelagtigt at konvertere.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 9th June 2007, 11:23 PM
Banned
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 22,952
Standard

Beond:

Jeg er enig!

Når renten stiger haster det ikke med at konvertere; hvis man blot har konverteret inden bøtten vender mod lavere renter igen.

Der hvor fordelen ligger er: Hvis man f.eks. arver kan man købe sine egne obligationer billigt og få nedskrevet sin gæld.
En anden mulighed er at opsige sin pensionsordning - hvis man har en sådan - betale skat/afgift og med provenuet til indfrielse.

Konverterings reklamen skyldes, at kreditforeningerne skal have tjent penge til de tab der kommer.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 10th June 2007, 05:46 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,255
Standard

Vi risikerer jo at folk med F1 kommer i klemme, det kan jo let blive til mange penge om måneden med procenter hist og her. Det var disse lån der burde reklameres for at konvertere på mandag.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 10th June 2007, 01:08 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 251
Standard

Der vil være mange der kommer i klemme og gå på tvangsauktion. SDO-lån vil bare være en yderligere katalysator. Tvangsauktioner er steget med 80%.

http://epn.dk/okonomi/article963685.ece
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 10th June 2007, 01:41 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 671
Standard

Kurstabet betales af obligationsejerne. Men det er ikke alle obligationsejere der lider direkte tab (altså at de mister penge i forhold til hvad de har investeret). Antag at en boligejer vælger at udnytte muligheden for opkonvertering. Det der reelt sker er at han opkøber obligationer i den serie hans lån er i (til den nuværende kurs - det kan fx være kurs 90) og afleverer dem til Realkreditinstitttut. På den måde afvikler han 100 kr. gæld for 90 kr. Men obligationsejerne taber ikke umiddelbart penge for obligationerne bliver stadig trukket ud i kurs 100. Så hvis boligejerne begynder at konvertere i stor stil er det jo faktisk kun en fordel for obligationsejerne for de slipper ud af deres (måske lange) faldne obligationer her og nu til kurs 100 og kan så anbringe pengene direkte i fx 6% obligationer tæt på kurs 100. Umiddelbart virker det forkert at alle parter på den måde er glade. Hvem er det i sidste instans der betaler forskellen der er siden boligejeren kan indfri sin gæld 10% billigere mens obligationsejeren holdes skadesløs?

Forklaringen er at boligejeren jo netop skal opkøbe sine egne obligationer i markedet. Der må således være en sælger der rent faktisk sælger sine obligationer til kurs 90 (i dette eksempel) og det er således ham der taber pengene hvis han tidligere har købt obligationen tæt på kurs 100. De obligationsejere der har is i maven og ikke sælger oplever bare at serien skrumper og at de får trukket ud til kurs 100 før tid. Men det viser også at "tricket" kan give problemer hvis samtlige boligejere forsøger sig med opkonvertering. Det vil jo svare til en helt ny stor efterspørgsel efter pågældende obligationer. Hvis mange af obligationsejerne ovenikøbet ikke vil sælge men vil vente til indfrielse er der måske ikke det store udbud. Ergo vil obligationskurserne blive drevet op af den store efterspørgsel hvorefter muligheden lukkes. Umiddelbart virker det lidt mystisk når man tænker på at obligationskurserne jo netop primært er bestemt af renten. Men faktisk er det ikke så absurd igen for scenariet vil kun opstå hvis boligejerne vitterligt forventer rentefald i den nærmeste fremtid (ellers er opkonvertering som regel en dårlig forretning idet det samlet bliver dyrere pga. de stigende ydelser) og i den situation er det jo rimeligt nok obligationskurserne stiger
En anden måde at se det på: Det burde ikke være muligt at score en gevinst herpå da fremtidige renteforventninger jo hele tiden er indregnet i kurserne. Hvis boligejerne virkelig begynder at konvertere i stor stil er det således fordi der er et "mismatch" mellem boligejernes forventninger og obligationsejernes. Opkøbene vil påvirke kursen indtil dette mismatch forsvinder.

Samlet set kan man dog sige at alle obligationsejere der købte da kursen var høj taber penge. Godt nok får de deres indskud plus renter tilbage, men de kunne have fået en endnu højere rente hvis de havde ventet og havde købt obligationer med højere kuponrente til samme kurs. De har simpelthen købt deres obligationer for dyrt og kan nu kun komme ud af investeringen ved at sælge med rabat ELLER at vente til udløb og dermed accepterer år-efter-år at få en lavere rente end de kunne få ved at sælge her og nu og købe obligationer med højere kuponrente. Så jo, jeg er da også sur over pensionskasserne for 1½ år siden opkøbte lange 4% obligationer tæt på kurs 100 i stor stil.

Sidst redigeret af paradigm : 10th June 2007 kl. 01:45 PM.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 10th June 2007, 11:50 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 671
Standard

Rettelse: I en tidligere version af nedenstående skrev jeg at boligejernes opkonvertering kunne lede til at der blev udtrukket flere obligationer i serien. Det er dog ikke korrekt - Jeg har rettet det til så det står rigtigt nu.

Citer:
Oprindeligt indsendt af paradigm Se indlæg
Kurstabet betales af obligationsejerne. Men det er ikke alle obligationsejere der lider direkte tab (altså at de mister penge i forhold til hvad de har investeret). Antag at en boligejer vælger at udnytte muligheden for opkonvertering. Det der reelt sker er at han opkøber obligationer i den serie hans lån er i (til den nuværende kurs - det kan fx være kurs 90) og afleverer dem til Realkreditinstitttut. På den måde afvikler han 100 kr. gæld for 90 kr. De alm. obligationsejerne i serien taber ikke umiddelbart penge for obligationerne bliver stadig trukket ud i kurs 100.
Man kan sige, at det er sælgeren obligationsejeren køber obligationerne af der taber pengene. Han sælger dem til kurs 90 (i dette eksempel) og det er således ham der taber pengene hvis han tidligere har købt obligationen tæt på kurs 100. De obligationsejere der har is i maven og ikke sælger oplever bare at serien skrumper. Ja faktisk driver opkøbene jo kurserne op hvilket jo kun er til glæde for obligationsejerne. Men det viser også det lidt mystiske ved tricket. Hvis mange boligejere vil opkonverterer svarer det til en helt ny stor efterspørgsel efter pågældende obligationer. Hvis mange af obligationsejerne ovenikøbet ikke vil sælge men vil vente til indfrielse er der måske ikke det store udbud. Ergo vil obligationskurserne blive drevet op af den store efterspørgsel hvorefter muligheden lukkes. Umiddelbart virker det lidt mystisk når man tænker på at obligationskurserne jo netop primært er bestemt af renten. Men faktisk er det ikke så absurd igen for scenariet vil kun opstå hvis boligejerne vitterligt forventer rentefald i den nærmeste fremtid (ellers er opkonvertering som regel en dårlig forretning idet det samlet bliver dyrere pga. de stigende ydelser) og i den situation er det jo rimeligt nok obligationskurserne stiger
En anden måde at se det på: Det burde ikke være muligt at score en gevinst på opkonvertering idet fremtidige renteforventninger jo hele tiden er indregnet i kurserne. Hvis boligejerne virkelig begynder at konvertere i stor stil er det således fordi der er et "mismatch" mellem boligejernes forventninger og obligationsejernes. Opkøbene vil påvirke kursen indtil dette mismatch forsvinder.

Hvis man helt fundamentalt set skal sige hvem der betaler festen er så er det alle obligationsejere der købte da kursen var høj taber penge. Godt nok får de deres indskud plus de forventede renter tilbage, men de kunne have fået en endnu højere rente hvis de havde ventet og havde købt obligationer med højere kuponrente til samme kurs. De har simpelthen købt deres obligationer for dyrt og kan nu kun komme ud af investeringen ved at sælge med rabat ELLER at vente til udløb og dermed accepterer år-efter-år at få en lavere rente end de kunne få ved at sælge her og nu og købe obligationer med højere kuponrente. Så jo, jeg er da også sur over pensionskasserne for 1½ år siden opkøbte lange 4% obligationer tæt på kurs 100 i stor stil.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Op eller ned? Svaret afhænger nok mest af hvem du spørger! Dijkstra Generelt 0 22nd May 2007 03:48 PM
Overordtnet set, hvem går renten til? SSG Generelt 11 19th May 2007 11:30 AM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 05:22 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.