Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 12:48 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Arrow Lidt om løn og inflation

Man snakker rundt omkring stadig om at 5% lønstigning om året må resultere i 5% stigning i huspriserne per år. Sidst har thsv kolporteret at lønniveauet er steget 30% siden 2001.

Jeg mener at det beror på en seriøs regnefejl.

EKSEMPEL:
En person er færdiguddannet som 25årig og starter til 20000kr/md i år 2000.

Slutlønnen nås når man er 55år og i år 2000 var den på 50.000, hvorefter den er på dette niveau for 55-65årige. 66årige er på pension og har 0 i indtjening.

Hvis dette skal gå op, skal den 26årige (som gennemsnitsbetragtning) tjene 21000 i år 2000. Den 27årige 22000, etc.

Man får derfor følgende tabel:
alder / år 2000
25 20000
26 21000
27 22000
28 23000
29 24000
30 25000
31 26000
32 27000
33 28000
34 29000
35 30000
36 31000
37 32000
38 33000
39 34000
40 35000
41 36000
42 37000
43 38000
44 39000
45 40000
46 41000
47 42000
48 43000
49 44000
50 45000
51 46000
52 47000
53 48000
54 49000
55 50000
56 50000
57 50000
58 50000
59 50000
60 50000
61 50000
62 50000
63 50000
64 50000
65 50000
66 0

...fortsættes.
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 12:50 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Exclamation

Hvad sker der så med denne tabel, når inflationen er 2% per år?

De 20000 bliver til 20000*1.02
De 21000 bliver til 21000*1.02
etc.

Tabellen kan nu udvides med 2001:
inflation-> 2%
alder / år 2000 2001
25 20000 20400
26 21000 21420
27 22000 22440
28 23000 23460
29 24000 24480
30 25000 25500
31 26000 26520
32 27000 27540
33 28000 28560
34 29000 29580
35 30000 30600
36 31000 31620
37 32000 32640
38 33000 33660
39 34000 34680
40 35000 35700
41 36000 36720
42 37000 37740
43 38000 38760
44 39000 39780
45 40000 40800
46 41000 41820
47 42000 42840
48 43000 43860
49 44000 44880
50 45000 45900
51 46000 46920
52 47000 47940
53 48000 48960
54 49000 49980
55 50000 51000
56 50000 51000
57 50000 51000
58 50000 51000
59 50000 51000
60 50000 51000
61 50000 51000
62 50000 51000
63 50000 51000
64 50000 51000
65 50000 51000
66 0 0

fortsættes...
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 01:00 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Cool

2002-2009 lønstigen med 2% inflation i 2002 kan nu let beregnes som:

2002:
25årig: 20000*1.02*1.02
26årig: 21000*1.02*1.02
etc.

2003:
25årig: 20000*1.02*1.02*1.02
26årig: 21000*1.02*1.02*1.02
etc.

Man får følgende tabel:
inflation-> 2% 2% 2% 2%
alder / år 2000 2001 2002 2003 2004
25 20000 20400 20808 21224 21649
26 21000 21420 21848 22285 22731
27 22000 22440 22889 23347 23814
28 23000 23460 23929 24408 24896
29 24000 24480 24970 25469 25978
30 25000 25500 26010 26530 27061
31 26000 26520 27050 27591 28143
32 27000 27540 28091 28653 29226
33 28000 28560 29131 29714 30308
34 29000 29580 30172 30775 31391
35 30000 30600 31212 31836 32473
36 31000 31620 32252 32897 33555
37 32000 32640 33293 33959 34638
38 33000 33660 34333 35020 35720
39 34000 34680 35374 36081 36803
40 35000 35700 36414 37142 37885

~

2% 2% 2% 2% 2%
alder / år 2005 2006 2007 2008 2009
25 22082 22523 22974 23433 23902
26 23186 23649 24122 24605 25097
27 24290 24776 25271 25777 26292
28 25394 25902 26420 26948 27487
29 26498 27028 27568 28120 28682
30 27602 28154 28717 29291 29877
31 28706 29280 29866 30463 31072
32 29810 30406 31015 31635 32267
33 30914 31533 32163 32806 33463
34 32018 32659 33312 33978 34658
35 33122 33785 34461 35150 35853
36 34227 34911 35609 36321 37048
37 35331 36037 36758 37493 38243
38 36435 37163 37907 38665 39438
39 37539 38290 39055 39836 40633
40 38643 39416 40204 41008 41828

fortsættes...

Sidst redigeret af grunj : 26th November 2008 kl. 01:01 AM. Årsag: typo pga babybøvl...
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 01:24 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Talking

Spørgsmålet er så: Hvilken lønstigning rapporteres af personen, der var 25 år i år 2000 som tiden går?

Nemt nok, vi kigger i den store tabel:

2000 20000 (25årigs løn i år 2000)
2001 21420 (26årigs løn i år 2001)
2002 22889 (27årigs løn i år 2002)
2003 24408 (28årigs løn i år 2003)
2004 25978
2005 27602
2006 29280
2007 31015
2008 32806
2009 34658

Omregnet til procenter bliver det så:
2000 7.1%
2001 6.9%
2002 6.6%
2003 6.4%
2004 6.3%
2006 5.9%
2007 5.9%
2008 5.8%
2009 5.6%

Pointen er så: Den rapporterede lønstigning, der alene følger inflationen er langt over 5% pga. anciennitets stigen. Den rapporterede lønstigning indeholder to komponenter: Inflationsstigning og anciennitetsstigning.

Regner man den gennemsnitlige lønstigning for alle aldre ud fra dette eksempel, ligger den mellem 4% og 5%.

Man skal dog bemærke at dette lønstigningsforløb er lidt længere end i de fleste brancher jeg kender. For civilingeniører tager det ca. 15 år at kravle op til toppen af lønstigen. Pt. fra ~30k/md til ~60k/md.

Det vigtigste pointe for denne debat er dog: Anciennitetstigning giver ikke forøget købekraft i købersegmentet. Det er kun inflationsstigningen, der er interessant til forudsigelse af købekraften.

Omformuleret kan man sige at det er udviklingen i den gennemsnitlige 25årige persons købekraft i 2000, 2001, 2002, etc., der er interessant. Ikke udviklingen i købekraft hos personen der i år 2000 var 25år, i år 2001 var 26år, etc. fordi man her kommer til at tage anciennitetskomponenten med.

Jeg vil derfor påstå at udvilkingen i købekraften fra 2001 til 2008 er meget lavere end 1.045^7

Når man taler om at fair value boligpriser er 2001 priser + løniflation, vil jeg så påstå at vi maksimalt skal bruge 1.025^7 = 1.19 som løninflation. Dvs. 19% højere end 2001 nominelle priser. Immervæk 300.000kr lavere fair value på et hus til 3mio. end ved 30% løninflation.

Over and out.

Sidst redigeret af grunj : 26th November 2008 kl. 01:33 AM.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 11:07 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jun 2007
Lokation: Østerbro
Indlæg: 2,878
Standard

Jeg ved ikke ...

Er det ikke mest for akademikere de der betragtninger? En industriarbejder kan jo ikke spadsere ind med en lignende lønstatistik og kræve 50K, når han har rundet de 50.

Jeg kan se din pointe, for jeg ved at sådan handler akademikere jo løn. De kigger på deres alder og på deres uddannelse, og på lønstatistikken, og så sætter de et krav derudfra. Det må være akademikernes fagforeninger, som har opbygget det system ...
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 09:29 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Indlæg: 387
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af grunj Se indlæg
Jeg vil derfor påstå at udvilkingen i købekraften fra 2001 til 2008 er meget lavere end 1.045^7

Når man taler om at fair value boligpriser er 2001 priser + løniflation, vil jeg så påstå at vi maksimalt skal bruge 1.025^7 = 1.19 som løninflation. Dvs. 19% højere end 2001 nominelle priser. Immervæk 300.000kr lavere fair value på et hus til 3mio. end ved 30% løninflation.
Enig, man kunne også bare være gået ind på Danmarks Statistik og set på lønindex for 2001 - 2008

For statsansatte akademikere er tallet ca. 18%, hvilket jo svarer meget godt til din udregning!

Noget helt andet er spørgsmålet om, hvorvidt sunde boligpriser skal følge den almindelige prisudvikling, eller om de skal følge lønudviklingen. Jeg har altså fortsat temmelig svært ved at forstå, hvorfor reallønsforbedringer partout skal gå i de nuværende boligejeres lommer i stedet for at komme lønmodtageren selv til gode!

»Fair value« boligpriser i 2008 burde efter min mening være nominelle priser i 2001 + korrektion for den almindelige prisudvikling, som (heldigvis) har en noget lavere takt end lønudviklingen; nemlig ca. 16% i perioden 2001 - 2008.
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 09:34 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2008
Indlæg: 4,875
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af vanløsealle Se indlæg
Enig, man kunne også bare være gået ind på Danmarks Statistik og set på lønindex for 2001 - 2008

For statsansatte akademikere er tallet ca. 18%, hvilket jo svarer meget godt til din udregning!

Noget helt andet er spørgsmålet om, hvorvidt sunde boligpriser skal følge den almindelige prisudvikling, eller om de skal følge lønudviklingen. Jeg har altså fortsat temmelig svært ved at forstå, hvorfor reallønsforbedringer partout skal gå i de nuværende boligejeres lommer i stedet for at komme lønmodtageren selv til gode!

»Fair value« boligpriser i 2008 burde efter min mening være nominelle priser i 2001 + korrektion for den almindelige prisudvikling, som (heldigvis) har en noget lavere takt end lønudviklingen; nemlig ca. 16% i perioden 2001 - 2008.

Bemærk at bankøkonomerne hver gang de har talt om boligpriser har nævnt skattelettelser og lønstigninger som argument for at priserne skulle stige eller i det nuværende marked ikke falde så meget som ellers.

Det er en underlig tankegang. Som du siger, hvorfor skulle den indkomstfremgang netop gå til sælger? Taler vi om fugtige lejligheder på Nørrebro eller almindelige parcelhuse er der jo ikke ligefrem mangel på disse.

De skattelettelser får sælger jo også, så man kunne omvendt sige at han kunne sænke prisen på boligen uden at tabe

Sagt med andre ord, på et tidspunkt må der være et mæthedspunkt med boligforbruget og det kunne være danskerne måske istdet ville bruge indkomstfremgange til at klæde sig bedre eller købe bedre biler/fødevarer.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 26th November 2008, 10:19 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Lokation: 2200N
Indlæg: 1,243
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af vanløsealle Se indlæg
Enig, man kunne også bare være gået ind på Danmarks Statistik og set på lønindex for 2001 - 2008

For statsansatte akademikere er tallet ca. 18%, hvilket jo svarer meget godt til din udregning!
Men det er det ikke alle der er enige i ..., hvorfor de gang på gang undervurderer korrektionen.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 27th November 2008, 10:04 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Sep 2008
Indlæg: 7,195
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Nordstar Se indlæg
Bemærk at bankøkonomerne hver gang de har talt om boligpriser har nævnt skattelettelser og lønstigninger som argument for at priserne skulle stige eller i det nuværende marked ikke falde så meget som ellers.

Det er en underlig tankegang. Som du siger, hvorfor skulle den indkomstfremgang netop gå til sælger? Taler vi om fugtige lejligheder på Nørrebro eller almindelige parcelhuse er der jo ikke ligefrem mangel på disse.

De skattelettelser får sælger jo også, så man kunne omvendt sige at han kunne sænke prisen på boligen uden at tabe

Sagt med andre ord, på et tidspunkt må der være et mæthedspunkt med boligforbruget og det kunne være danskerne måske istdet ville bruge indkomstfremgange til at klæde sig bedre eller købe bedre biler/fødevarer.
Det er noget rent psykologisk. Der har været en årrække hvor det er lykkedes mæglerne og bankerne at få presset salgspriserne i vejret. Det har de kunnet fordi nye lånetyper, skattestop og generelle lønstigninger har gjort at køberne havde mulighed for at betale mere. Man har haft held til at gøre det til en slags konkurrence om hvem der først slår til og siger ja til en lejlighed, og derfor er priserne røget i vejret. Når først tilstrækkeligt mange købere tror på at priserne stiger, så bliver det en selv-opfyldene profeti.

Af samme grund vil priserne også blive ved med at falde i de kommende år. For uanset hvordan økonomien ellers udvikler sig så tror flertallet af køberne nu på prisfald og nægter derfor at købe før priserne er faldet til et niveau der svarer til det de forventer. I en periode kan sælgerne holde stand og nogle vil have den mulighed at de simpelthen bare bliver boende istedet. Men der vil altid være nogen der SKAL sælge, f.eks pga skilsmisse eller arvinger der står med et dødsbo, og derfor vil udbydet fortsætte med at stige indtil priserne er dernede hvor køberne tror på at de ikke falder yderligere.

Det er den samme psykologi der har forårsaget stigningerne som nu styrer faldet.
__________________
I sincerely believe that banking establishments are more dangerous than standing armies, and that the principles of spending money to be paid by posterity, under the name of funding, is but swindling futurity on a large scale. - Thomas Jefferson
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 27th November 2008, 10:41 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2008
Indlæg: 492
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Nordstar Se indlæg
Bemærk at bankøkonomerne hver gang de har talt om boligpriser har nævnt skattelettelser og lønstigninger som argument for at priserne skulle stige eller i det nuværende marked ikke falde så meget som ellers.

Det er en underlig tankegang. Som du siger, hvorfor skulle den indkomstfremgang netop gå til sælger? Taler vi om fugtige lejligheder på Nørrebro eller almindelige parcelhuse er der jo ikke ligefrem mangel på disse.

De skattelettelser får sælger jo også, så man kunne omvendt sige at han kunne sænke prisen på boligen uden at tabe

Sagt med andre ord, på et tidspunkt må der være et mæthedspunkt med boligforbruget og det kunne være danskerne måske istdet ville bruge indkomstfremgange til at klæde sig bedre eller købe bedre biler/fødevarer.
Tjaeh, hvis man nu kigger på udviklingen af boligbyrden:
Eco Out DK Apr 2008

Så lå den i midten af 1990´erne på 18-20 procent, hvorefter indførelsen af flexlånene (og pinsepakken) medførte at den steg til 26% i 2001, hvor luften gik af ballonen og den faldt til 22 procent (med tvangsauktioner til følge), og var der ikke sket yderligere var den måske faldet helt tilbage til de 18-20 procent igen. Men i stedet indførte man de afdragsfrie lån, der så sammen med de meget lave renter fik den sparket op omkring de 30 procent, og nu skal den så ned igen, da man ikke har flere skud i bøssen til at pumpe den op. For mig at se er der tre potentielle bunde:
1. Den afdragsfrie bund, hvor boligbyrden måske er 26 procent. I takt med at de sidste 20% er blevet langt dyrere, rådighedsbeløbene er blevet strammet og psykologien generelt er negativ tror jeg ikke på denne bund.
2. Flexlånenes bund fra 2004, hvor boligbyrden er 22 procent. Måske et realistisk fixpunkt på hvornår det er billigt at købe igen, det svarer til at udgifterne til bolig skal falde med 25% i forhold til hvad det kostede at bo i dem i 2007 i forhold til ens indkomst.
3. Den fastforrentede bund med en boligbyrde på 18-20%: Hvis det hele går i stå, så bliver det nok her vi ender, kunne faktisk være en mulighed når man også tænker på den demografiske udvikling, og at der er bygget for mange huse.

Måske man få udviklingen i boligbyrden kan konstatere at nye låntyper er et hurtigt fix for hæve boligbyrden (og dermed økonomien), men at den langsigtede trend er med en meget svagt stigende boligbyrde ligger nede omkring de 18-22 procent af den disponible indkomst. Så måske er teorien om at de nye låntyper ikke påvirker boligpriserne korrekt, hvis bare man studerer betydningen over lang nok tid til at markedet kan "absorbere" lånene og dermed udjævne gevinster og renter ved den nye lånetype.

Sidst redigeret af Monet : 27th November 2008 kl. 10:48 AM.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Inflation og huspriser Akkumulator Spekulanten Generelt 115 10th August 2008 10:10 PM
USA inflation Pedersen Generelt 7 5th June 2008 01:43 PM
Inflation eller ej moniulven Generelt 16 29th December 2007 11:43 AM
Skyhøje lønninger skaber købekraft og inflation Vær_realist Generelt 11 5th December 2007 09:32 AM
Inflation / Home nhs Generelt 3 11th November 2007 10:22 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 04:20 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.