Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 13th August 2007, 07:27 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 3
Standard Priser på andelslejlighed i København

Jeg er begyndt at kikke lidt på andels lejligheder i København. Men jeg har svært at ved at gennemskue hvad en sådan skal koste for at det er konkurrence dygtigt i forhold til ejerlejlighed. Jeg er klar over at en lav månedlig boligafgift betyder en tilsvarende højere andelspris. Der er mange 60 -70 kvm. lejligheder til 1 mil+ og 2500-4000 i boligafgift. Hvad er jeres holdning til priserne. Er dette en dårlig forretning?
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 14th August 2007, 11:39 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Jul 2007
Indlæg: 1
Standard

Jeg er også meget interesseret i inputs fra de garvede krafter på dette emne.
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 14th August 2007, 11:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 3,519
Standard

Hvis du skal ud og se på andelsbolig i KBH, bør du se dette indslag fra programmet kontant > dr.dk tv - Det vil jeg se! hvis du da ikke allerede har set det.

Personligt mener jeg priserne på både andele og ejerboliger er alt alt for høje, og specielt i københavn, hvilket tydeligt fremgår af mine tidligere indlæg.
Hvis du ikke har travlt med at finde bolig ville jeg vente til efter 1 kvatal af 2008, da jeg tror der kommer mere klarhed om boligmarkedet på det tidspunkt, og der er muligvis også et folketings valg på plakaten i løbet af efteråret 2007.
Uanest hvad du vælger ønsker jeg dig held og lykke med boligmarkedet

Sidst redigeret af Gorrion : 14th August 2007 kl. 11:55 PM.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 06:06 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 1,255
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Gorrion Se indlæg
Hvis du skal ud og se på andelsbolig i KBH, bør du se dette indslag fra programmet kontant > dr.dk tv - Det vil jeg se! hvis du da ikke allerede har set det.

Personligt mener jeg priserne på både andele og ejerboliger er alt alt for høje, og specielt i københavn, hvilket tydeligt fremgår af mine tidligere indlæg.
Hvis du ikke har travlt med at finde bolig ville jeg vente til efter 1 kvatal af 2008, da jeg tror der kommer mere klarhed om boligmarkedet på det tidspunkt, og der er muligvis også et folketings valg på plakaten i løbet af efteråret 2007.
Uanest hvad du vælger ønsker jeg dig held og lykke med boligmarkedet
Hvorfor skal han se det? Det drejer sig om ganske få helt specielle ejendomme.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 07:11 AM
Senior Member
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 384
Standard

Der findes stadig masser af super attraktive andelsboliger på det Københavns marked. Men det er ikke dem du ser i den blå avis på nettet eller lignende. De sælges nemlig stadig via en lang, lang venteliste..... Jeg syntes også det er en meget generaliserende at sige at andelsboligerne er blevet for dyre. Men de andelsboliger der bliver annonceret( evt via mægler) er ofte alt for dyre, og dem vil jeg holde mig langt væk fra. Hvis du der imod har stået på flere ventelister i flere år til nogle andelsforeninger som ikke har skruet prisen helt i vejret, ville jeg slå til.

Jeg tror også det er svært at spå om noget er/bliver en god forretning. For 2-3 år siden da boligvognen kørte der ud af, så det ikke ud som en andelslejlighed ville være nogen god investering i forhold til en ejerlejlighed. Men fakta er at min veninde som sprang på boligtoget og købte et rækkehus i Ishøj vil tabe penge på det hvis hun sælger nu, og jeg som købte andelslejligheden har fået en million ud af det. Måske stagnerer eller falder andels markedet nu, men måske bliver det muligt engang at sælge sin andel som ejerlejlighed og det kunne evt give en god gevinst. Det er der ingen der ved.

Hvis jeg skulle ud at købe andels bolig ville jeg gå efter en med månedlig husleje så lav som mulig, og så gør det ikke så meget at selve andelsværdien er lidt højere. Det er trods alt penge du ser igen minus renteudgifterne. Hvorimod huslejen jo er lige ud af vinduet (ligesom fællesudgifter ved en ejerlejlighed)

Som eksempler på hvad jeg ville købe og holde mig fra kan jeg nævne;
Min egen andelslejlighed ligger på Indre Østerbro lige ved søen og er 100 kvm2. Belliggenhed 4,5. Andel lige lidt over 1 million og husleje 4500 kr pr md. En tilsvarende ejer lejlighed koster ca 4 millioner. Sådan en ville jeg gerne købe, men den slags vil nok aldrig blive annonceret for de sælges via venteliste eller til venner og bekendte.

Min venindes lejlighed ligger på Vesterbro 120 kvm2. Beliggenhed 3. Andel 2,8 million og husleje 5500 kr. Tilsvarende ejerlejlighed kan fåes for 3,5 million. Sådan en kunne jeg aldrig drømme om at købe og sådan en vil du kunne finde i den blå avis eller hos en ejendomsmægler.

Husk også at kik på andelsforeningens finansering og økonomi i det hele taget. Er det afdragsfri felxlån skal du være meget på vagt.

Så alt i alt. Kik dig rigtig godt for. Der er også en del sælgere af ejerboliger der er villige til at give et godt afslag i prisen i øjeblikket.

Held og lykke
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 08:41 AM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,646
Standard

Den eneste rigtige måde at sammenligne andelslejligheder med ejerlejligheder er at finde den underliggende pris. En typisk ældre ejendom som ikke er byfornyet er vurderet af SKAT til 15 - 20.000 kr. pr. em2 (bemærk at andele regner brutto, så du kan trække ca. 10% fra arealopgørelsen).
Hvis vi tager dit eksempel er andelskronen (=den pris du betaler for andelen pr. m2) på ca. 14.000 kr. Dette er din ejendom og på sin vis kan man sige at du køber den tidligere ejers andel i ejendommens friværdi. Generalforsamlingen beslutter hvor stor en del af ejendommens friværdi der skal lægges på andelen, det typiske er 90% således at 10% af friværdien står som buffer ved prisfald, større reparationer osv. Så er der boligafgiften tilbage som skal dække alle fælles omkostninger (afdrag på lån til forbedringer, administration, opsparing til fremtidige forbedringer, renovation, grundskyld osv.). Hvis boligafgiften kun er 2.500 kr. pr. mdr. kan du godt regne med at foreningen har en temmeligt lille gæld, da man for det beløb kun betaler et ganske beskedent afdrag udover alle de faste omkostninger. Så et slag på tasken vil være at sådan en andel har en underliggende pris på ca. 16 - 19.000 kr. pr. em2, havde den været oppe på 4.000 kr. pr. mdr i boligagift måske 19 - 21.000 kr. pr. em2. Om det er et godt tilbud i det nuværende marked må du selv føle dig frem til. Ejerlejligheder handles til små 30.000 kr. pr. m2 og der har du bedre fradragsmuligheder, bedre lånemuligheder og mere kontrol over økonomien (fx. kan GF i princippet sætte andelskronen ned ved at sænke den andel af foreningens friværdi der placeres i andelen).
Fremgangsmåden må være at du bruger ovenstående til at grovsortere, så du får en fornemmelse af hvor m2-prisen ligger. Hvis det virker interessant så få seneste regnskab og referat fra GF. Deraf fremgår det hvilken vurderingsmetode der anvendes. Det gør ikke længere den helt store forskel om der er tale om off. eller valuarvurdering, da de nærmer sig hinanden. På OIS eller hos byggekontoret kan du finde oplysninger om ejendommens samlede areal, og på den måde kan du finde præcis hvad ejendom er sat til pr. m2 for en sammenligning. Regn med at en andel skal være mindst 20% billigere end en ejerlejlighed for at kompensere for forskellige arealopgørelser og for andre ulemper.
Andre regler er at ejendomme med stor gæld er uinteressant, gå så vidt muligt efter nogen med lav gæld og en større andel. Renteomkostninger til køb af andel er fradragsberettiget, hvilke ikke gælder de renteomkostninger som betales over boligafgiften.
Tjek andelsbolig Indeks hvis du vil se svar fra nogle eksperter
Også held og lykke herfra, og ang. det med ventelisterne, så er rigtigt mange foreninger begyndte at åbne deres eksterne ventelister efterhånden som andelene nærmer sig markedsniveau.

/Bob
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 09:02 AM
Banned
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 625
Standard

Vil opfordre jer til at kigge i overskrifterne på debatten, da emnet har været debatteret mange gange.

Men kort

Andelslejligheder solgt hos mægler er i for mange tilfælde for dyre (ellers var de solgt via andre kilder). Mange andelslejligheder i den Blå Avis er ganske billige sammenlignet med en ejer. Dette gælder både i kontantpris og i fællesudgifter betalt gennem boligudgiften.

I gennemsnit koster en andel 20.000 kr pr m2 i Storkøbenhavn, mens en ejer for tiden bliver handlet til 32.000 kr pr m2 i gennemsnit.

De ældre andeles boligudgift er sammenlignelig med ejerboligens fællesudgifter + ejendomsværdiværdiskat. Så en køber skal blot vurdere kontantprisen versus andelsindskuddet. Her sparer man som sagt 12.000 kr pr m2 og det er overvældende mange penge.

Hvad ville du vælge?

Eks. en andel på 80 m2, der koster kr 1.600.000 (som der skal afdrages og betales renter på) og en boligudgift på 3000 kr pr måned???

Eller den samme lejlighed men som ejer til kr 2.560.000, (der skal afdrages og betales renter på) samt fællesudgifter + ejendomsværdiskat + grundskyld, ialt over 3000 kr pr måned???

Sagt på en anden måde, skal køber betale renter og afdrag af næsten 1 Million mere og det er ikke småpenge.

Det er et spørgsmål om tid før andelen er saga blot ifølge de politiske kræfter. Fremtidens boligformer er ejer og lejer.

Sidst redigeret af wash&go : 15th August 2007 kl. 09:06 AM.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 09:14 AM
Moderator
 
Registreringsdato: Apr 2007
Indlæg: 5,917
Standard

og hvad med den gæld er optaget i selv andelsboligforeningen ?
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 09:38 AM
Moderator
 
Registreringsdato: May 2007
Indlæg: 3,646
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Konsulenten Se indlæg
og hvad med den gæld er optaget i selv andelsboligforeningen ?
Den hæftes der for individuelt og solidarisk. Omkostninger til renter, afdrag, gebyrer mm. indgår som del af fællesudgifter. Det er derfor man udfra størrelsen af fællesudgifter kan sjusse sig frem til størrelsen af gælden.

/Bob
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 15th August 2007, 09:44 AM
Banned
 
Registreringsdato: Mar 2007
Indlæg: 625
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af Konsulenten Se indlæg
og hvad med den gæld er optaget i selv andelsboligforeningen ?
Som Bob siger indgår det i boligudgiften. Foreningsgælden i de ældre andele er dog forsvindende, at det manglende rentefradrag herfra ikke får så stor betydning. Resten af boligudgiften går vist til almindelige renholdelse, vicevært mm som ved ejerforeninger.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Tvangsaktioner - værst i københavn moniulven Generelt 43 9th August 2007 12:42 PM
Risiko ved køb af andelslejlighed? Dijkstra Generelt 5 26th July 2007 01:37 PM
Statestik over M2 priser shade Generelt 5 15th June 2007 11:55 AM
Priser i London JKK Generelt 43 13th May 2007 11:01 PM
Kvm priser lethjor Ønskelisten 1 24th March 2007 05:46 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:24 PM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2021, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.