Hej,

Har gået rundt med rigtig mange tanker omkring nybyg/typehus kontra omkostningstung renovering som jeg har svært ved at overskue.

Som jeg forstår vurderinger, så bliver nybygget huse meget højere vurderet, end tilsvarende renoverede huse? Og altså også mere værd, end de reelt set er værd.

Eksempel
- Grund 2,5 mio + 3mio nybygget hus = 5,5mio. Men den bliver vurderet til fx 8mio.
- Nabogrund, hus fra 30'erne, koster 4,5 mio, renoveres for 1 mio samlet 5,5mio. Renovering ses ikke som en del af vurderingen? Måske lyder vurderingen på dette hus på 4,5mio, som huse går til i området.

Hvad er det jeg overser! Vil det ikke stoppe folk fra at bygge nyt, da det bliver langt mindre attraktivt at sidde i skattemæssigt, når egendomsværdiskatten bliver så meget højere?

De nye vurderinger er ikke faste før 2025 eller senere når de endelige vurderinger kommer. Antaget at det hele ikke bliver skrottet inden da.

Vil man så i realiteten kunne nå at købe en grund og bygge nyt i 2024, og sidde med en lavere skat / skattebillet end efter 2025. Hvis vi antager det ikke bliver skrottet.
Eller vil nybyg automatisk udløse den høje egendomsskat fra dag 1 af? Husker der var link omkring huset skulle stå færdigt inden 1/1-2024 så var man bedre stillet. Men måske dette nu er rykket til 1/1-2025?

Nej det er den 1/1 -24(inden huset skal stå færdigmeldt)
Du kan do nå at købe grunden i år, og få denne beskattet til den “gamle” skat

Vores samlede boligskat på nybygget hus i Kbh fra 2021 er lige steget fra 50 tkr til 85 tkr. Tilsvarende huse i nabolaget (med flere år på bagen) har samlet boligskat på 50 tkr. Det virker ret skørt...

Ja, din hypotese er helt rigtig.
SKAT har bygget den simple præmisse ind i deres ejendomsvurdering at der gives tillæg i vurderingen jo nyere huset er. Modsat hvis det er ældre.

Sympatisk tanke, men som alle med jordforbindelse ved, så kan man ikke opstille sådan en lineær antagelse. Tænk bare på alle de områder hvor det attraktive ligger i feks den klassike murermestervilla. Hvis den er velholdt og moderniseret vil den de fleste steder stå med minimum samme m2 pris som et nybygget typehus. Og ordene moderniseret og vedligeholdt er ikke parametre som indgår i SKAT's beregning - da de ikke kender status på dem.

Så ja, grænsen for hvornår det kan betale sig at bygge nyt, er over natten blevet rykket.

Eksempel på nybygbolig i Dyssegård:

Grundvurdering 6.5 mio kr
Ejendomsværdi: 19.5 mio. kr.

Det er jo helt absurd. Med den tankegang koster det 13 mio at bygge huset på grunden på 196 m2. Det er næsten 50 % højere end dyreste salg i postnummeret. Jeg kan ikke forstå, at man kan sende sådanne vurderinger ud.

Jeg er ikke sikker på at det gælder alt nybyg. Vi har bygget i 2021 og vores kommer ikke til at stige drastisk.

Før gav vi 12.914 i EVS og 13.827 i GS / år.

Nu kommer vi til at give 22.919,4 og 7516,8 / år

En stor stigning i EVS men stort fald i GS.

Så en stigning på 3.695,18/år.

Husk på at satserne både for grundskyld og ejendomsværdi skat er væsentligt lavere end tidligere 0,51% i EVS og 0,87% i GS for vores vedkommende.

Der er lagt 20% forsigtigheds princip ind og jeg tror for de flestes vedkommende er vurderingen ikke helt skæv, men man hører selvfølgelig kun om ekstremerne i medierne.

I mit kvarter vil jeg umiddelbart i følge Vurderingsstyrelsen kunne tjene en 5-6 mio. kr. på at rive mit hus ned og bygge et nyt. Det virker ikke realistisk. :-)
På den anden side af vejen ligger fx en ejendom hvor selve huset er 11,5 mio. kr. værd og det er altså et rimeligt standard 230m2 nybyg, som man bør kunne bygge for 4,0-4,5 mio. kr.

Kan du komme ind på hvor hende i landet vi er? Måske er der regionelle forskelle! Og er det sikkert det er det nybygget hus der er vurderet, og ikke det der er revet ned? Var det ikke noget med at de har trukket data fra 2020?

Det er vist noget med der kommer et tillæg på 64% oveni, så snart det er nybyg, er jeg nu kommet frem til. Og jo højere grundværdi, jo højere bliver tillægget, hvis det er procentuelt tænker jeg. På trods af at det koster næsten det samme at bygge centralt eller i et yderområde vil jeg mene.
https://www.dr.dk/nyheder/penge/fejl...ik-han-en-grum

Det er godt nok en dum situation.
I mit eksempel, og hvis man drømmer om at bygge nyt i 2024:
"Grund 2,5 mio + 3mio nybygget hus = 5,5mio. Men den bliver vurderet til fx 8mio." De 8mio er reelt hvad jeg ser lignende nybyg nu er vurderet til jvf de foreløbige vurderinger, nok hjulpet på vej af de 64% tillæg.
Det bliver de altså ikke solgt for, og det er de heller IKKE værd!

Gad vide om man kan få forhandlet vurderingen ned fra 8 mio, til ~6mio, som den vel reelt er værd?
Men dog med den meget løse margin på 20% kunne godt det gå hen og blive et problem. Det giver et nedre interval på 6,4mil (0,8*8mio).
Tror jeg pauser de drømme med nybyg til der er kommet en afklaring på det her.