Gå tilbage leveret af  Boliga logo    
Boligdebatten.dk   Boligdebatten.dk > Boligdebatten > Generelt
Opret bruger OSS Søgning Dagens indlæg Marker alt som læst


Svar
 
Emne værktøjer Visningsmåde
  #1 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 11:40 AM
Junior Member
 
Registreringsdato: Sep 2009
Indlæg: 2
Standard Hvad sker med andelsboligerne, og hvad vil ske? Skal man købe nu?

Jeg og min kæreste leder efter andelsbolig. Vi blev først positivt overrasket da vi fant flere lejligheder, centralt plasseret, 50-60 m2 til omkring 4-500.000 kroner med en månedlig leje på drøje 2000. Det troede vi ikke var muligt.

Samtidig har vi lidt fornæmmelsen af at gå ombord i den synkende skuden, som alle andre desperat prøver at forlade. Vi tænker at der måske er noget vi ikke ved.

Hvordan kan en lejlighed lige ved Nørrebroparken på ca. 50m2 til 500.000, med leje på 2000, som i vore øjne er meget attraktiv, ligge ude i mere end 3 måneder uten at blive købt? Hvis vi antager at boligforeningen har en sund økonomi og at der ikke stikker andet under, hvad kan forklare dette? Ville det ikke have været utænkeligt for bare et drøjt år siden?

Hvad er det værste tænkelige scenario når det kommer til fald i pris på andelslejligheder over de næste 2-4 år?

Er det sant som enkelte siger, at dette er et ideelt tidspunkt at købe andelsbolig på? Eller risikerer vi at blive siddende fast med en lejlighed der viser sig, ikke at være verd det vi har betalt for den?

Hvem er den bedste/billigste bank til at finansiere andelsboliger. Vi har så at sige ingen egen kapital. Vi har snakket med Nordea, men deres rente på 6.5 virker meget høj. Er det nykredit der gælder mest, eller er AB bank eller alm brand at foretrække?

Vi er håbløst uvidende om boligmarkeds- og økonomisk jargon. Når du skriver dit svar, forestil dig at du skriver til et barn på ca. 8 år, så har vi en bedre mulighed for at forstå det.

Mvh

Francis Clemens & Sarah Somby
Besvar med citat
  #2 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 12:15 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 3,295
Standard

Om en andelsbolig er et godt køb afhænger FØRST OG FREMMEST om foreningens lån. Mange andelsforeninger har ALT for høje lån, som tilmed er med flexrente.

Der er andelsforeninger hvor folk betaler første års husleje til den nye ejer bare for at slippe for gældsforpligtelsen (siger lidt om nogle andelsforeningers situation). Gå IKKE i sådan en fælde!

Det allerbedste du kan gøre hvis du er i tvivl, er at poste link til den andelsbolig du kigger på. Mange kalder dette for danmarks mest negative boligforum, fordi der ikke bliver talt efter munden på banker og mæglere, du får til gengæld en realistisk vurdering og ikke en "hop på toget nu, det hele stiger"-vurdering.

Du behøver ikke nødvendigvis poste direkte link til opstillingen, bare du husker at poste lidt om beliggenhed, stand, pris, månedligt bidrag og især hvilke lån andelsforeningen har.

Så er jeg sikker på du skal få et kvalificeret svar.
__________________
HAHAHA - Dejligt den seneste bruger i rækken agamemnon/goldfinger/scott/Lumineux/stangerup/Gert Frobe/maverick/gamma/euro744038/Bolig2000 er banned. Du er og bliver en ussel multiaccount-user. Sjovt at læse dine gamle indlæg under dine forskellige profiler. Fuck hvor har du taget fejl....
Besvar med citat
  #3 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 12:31 PM
Junior Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 8
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af FrancisClemens Se indlæg
Vi er håbløst uvidende om boligmarkeds- og økonomisk jargon. Når du skriver dit svar, forestil dig at du skriver til et barn på ca. 8 år, så har vi en bedre mulighed for at forstå det.
Kort fortalt: udbud og efterspørgelse. I København er der masser af lejligheder på omtrent 50kvm og pt. er der ikke så mange der vil købe. Særligt ude på Nørrebro holder folk sig væk (måske med undtagelse af området ved Sankt Hans Torv).

At forudsige et fremtidigt worse case scenarie kan jeg ikke, men principielt kan prisen gå under 0, dvs. at i skal betale folk for at overtage jeres lejlighed. Hvis foreningen er fornuftig gældssat (altså så lidt gæld som mulig) og er i fin stand, er det dog meget usandsynligt.

Mit skud fra hoften er at du kan opleve en halvering i prisen eller lidt værre. Dette er der selvfølgelig meget delte meningen om. Tænk på folks motiver når de udtaler sig. Skjuler de noget? Ejere af andele ønsker naturligvis at priserne ikke falder.

Jeg er selv i nogenlunde jeres situation (ejer intet) og kunne ikke drømme om at købe 50kvm til 500.000. MEN at købe i håbet om at ramme en bund i prisen er i den grad et spørgsmål om held. Så mit råd er at vente og se og slå til når et tab er overskueligt og midlertidigt, hvis du er modig, eller vente til priserne stiger igen, hvis du er konservativ.

En anden tilgang er at vurdere hvad hver kvm er værd i et givent område. Dernæst kan prisen nogenlunde findes ved at gange denne gennemsnitspris med størrelsen af lejligheden. Det er dog kompliceret for andelsboliger, og jeg tror ikke det kan forklares til en otte årig. Jeg kan generelt ikke forklare det til folk der ikke forstår sig på finansiering, så det vil jeg springe over.

Jeg synes i øvrigt, anekdotisk rigtig nok, at priserne på andele i den størrelse er begyndt at rykke på sig, så tiden arbejder tydeligt på købernes side.





Finansieringen ændrer sig hele tiden, følg med på Andelsboliglån - Sammenlign bankrenter, gebyrer, mv.

Bemærk at lån til andele er dyrere end til ejerlejligheder, og at det er mest almindeligt at låne variabelt til andele. Det betyder på dansk at renten ikke fastsættes én gang for alle, men skifter med markedet én gang om året eller hvert kvartal. Det betyder at du ikke på forhånd kan vide hvor dyrt dit lån vil være over de 10-15-20-30 år du vil låne. Det er en risiko som bankerne ikke ønsker at tage og i stedet giver dig. I teorien betyder det at dit lån er billigere end et fastforrentet lån den dag det tages (på købs tidspunktet), da det er dig der tager risikoen for at renten stiger. Pt. er rente niveauet historisk lavt og selv om det kan blive nede længe endnu, skal du nok regne med at den vil stige før eller siden. Højere rente betyder større udgift til lånet hver måned. Det betyder samtidigt at folk ikke vil kunne købe lige så dyre ejendomme som i dag.

Eks.:

Hvis der lånes 500.000 til 5% i rente giver det en månedlig rentebetaling på 2083 kr.

Hvis der lånes 500.000 til 10% i rente giver det en månedlig rentebetaling på 4166 kr.

Altså højere rente betyder at du skal betale mere hver måned samtidigt med at andre købere ikke kan betale samme pris som du gav, ved et lavere rente niveau, hvorfor lejligheden du sidder i nu er mindre værd. I eksemplet halv pris da 250.000 ved 10% også resulterer i en betaling på 2083 om måneden.

Eksemplet er meget forsimplet og gælder kun delvist, men det giver dig en idé om problemstillingen.

Jeg håber det besvarer jeres spørgsmål.
Besvar med citat
  #4 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 12:36 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 388
Standard

"Mange kalder dette for danmarks mest negative boligforum, fordi der ikke bliver talt efter munden på banker og mæglere, du får til gengæld en realistisk vurdering og ikke en "hop på toget nu, det hele stiger"-vurdering"

Blandet med diverse youtube - freak film og en økonomisk viden der rækker til ja ---- blogsforum så er opskiften næsten færdig. Tilsætter du så en portion sammenbidthed og en skefuld total sortsyn på livet så har du den perfekte og "realistiske" vurdering.

Sagt med et glimt i øjet

Hvorvidt i skal købe eller ej må være en spørgsmål om jeres økonomi og boligbehov. Der findes mange gode andelsbolig - foreninger hvor prisen er god og der findes mange dårlige andelsbolig - foreniger hvor prisen forsat er for høj
Dette vil i naturligvis også finde ud af når i snakker med banken.
Besvar med citat
  #5 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 12:45 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 3,295
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af bumsen1980 Se indlæg
Hvorvidt i skal købe eller ej må være en spørgsmål om jeres økonomi og boligbehov. Der findes mange gode andelsbolig - foreninger hvor prisen er god og der findes mange dårlige andelsbolig - foreniger hvor prisen forsat er for høj
Dette vil i naturligvis også finde ud af når i snakker med banken.
Fordi du mener bankerne er gode til at vurdere om et køb er godt eller ej?

Det tror jeg ikke dem bankerne rådgav i 2006/2007 synes.
Besvar med citat
  #6 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 12:51 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Nov 2008
Indlæg: 211
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af bumsen1980 Se indlæg
Dette vil i naturligvis også finde ud af når i snakker med banken.
For i banken vil du per tradition blive mødt med en byge af kritiske spørgsmål fra uegenyttige og uafhængige eksperter, der kun vil dit bedste. Eller hvad?

Til trådstarter: Vi er mange, som er blevet godt hjulpet af freaksene på dette forum.

/K
Besvar med citat
  #7 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 12:59 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2008
Indlæg: 249
Standard

Tag eventuelt en snak med moniulven, han plejer at være rigtig godt inde i andelsboligmarkedet.
Besvar med citat
  #8 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 01:16 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2008
Lokation: Vestegnen
Indlæg: 20,843
Standard

http://www.boligpriser.dk/bonds/boli...ndomDatatype=0

En tilsvarende ejerlejlighed (45 tinglyst, eller 50 BBR-kvm) bør vel koste ca. 900.000 kr
Heraf vel ca. 15.000 i fællesudgifter og ejd.skat.
6.000 kr går til ejd. værdiskat.
Renteudgift af finansiering:
720K til 2,3% + bidrag = 20.200 kr (F1-lån med var. rente)
180K til 5,5% = 9.900 kr
Samlet rentebyrde derfor 30.100 kr, eller ca. 20.300 kr netto efter skattefordel. Lejligheden koster derfor 41.300 kr årligt at eje i udgifter, da resten er afdrag på gælden.

Andelen:
500K, mdl. boligafgift på 2.000 kr
400K kan lånes til 5,5% = 22.000
100K til 7,25% =7.250
Samlet rentebyrde derfor 29.250 eller ca. 19.700 kr netto.
Sammen med boligydelsen giver det en årlig husleje på 43.700 kr, så derfor er en ejerlejlighed egentlig et bedre køb, da man kan sikre sin gæld med f.eks. 5% obligationslån.
Har man en kontant opsparing er andelen dog meget billigere at bo i.
Og ligeledes får man mindre personlig gæld, men der kan desværre ikke optages fastforrentede lån til køb af andele, man er henvist til banklån med var. rente.
Derudover er der ikke så mange, der vil købe en lejlighed på Nørrebro med alle de uroligheder, der er i det område.
Besvar med citat
  #9 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 01:20 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Jul 2009
Indlæg: 388
Standard

:-) Ja vi formode, at banker har lært lidt under krisen ... Så mon ikke de vil holde igen hvis du tropper op med en andelbolig med massiv gæld, høj boligafgift og diverse finansielle trylle - produkter bag forenigens finansiering.

Så gå du roligt i banken og hør hvad de kan tilbyde.
Besvar med citat
  #10 (permalink)  
Gammel 18th September 2009, 01:25 PM
Senior Member
 
Registreringsdato: Feb 2009
Indlæg: 3,295
Standard

Citer:
Oprindeligt indsendt af bumsen1980 Se indlæg
:-) Ja vi formode, at banker har lært lidt under krisen ... Så mon ikke de vil holde igen hvis du tropper op med en andelbolig med massiv gæld, høj boligafgift og diverse finansielle trylle - produkter bag forenigens finansiering.

Så gå du roligt i banken og hør hvad de kan tilbyde.
Eller du kan vælge at spørge banken OG folk herinde og se hvor du får det mest kvalificerede svar. Så kan du selv tage beslutningen.
Besvar med citat
Svar


Emne værktøjer
Visningsmåde

Regler for indlæg
Du kan ikke starte nye emner
Du kan ikke svare på indlæg
Du kan ikke vedhæfte filer
Du kan ikke rette dine indlæg

vB code er aktiv
Smilies er aktiv
[IMG] kode er aktiv
HTML kode er ikke aktiv
Trackbacks are aktiv
Pingbacks are aktiv
Refbacks are ikke aktiv

Lignende emner
Emne Startet af Forum Svar Nyeste indlæg
Hvad sker der her? 5500 Generelt 10 17th September 2009 09:47 AM
Hvad sker der nu? Boisot Generelt 4 19th June 2009 05:38 PM
Hvad sker der her? EsbjergCity Generelt 2 28th June 2008 01:03 PM
Hvad sker der her??? farligflex Generelt 7 27th June 2008 12:32 PM
Hvad sker der med udbuddet? DJJohn Generelt 126 19th December 2007 07:07 PM



Al tidssætning er GMT +1. Klokken er nu 12:54 AM.



Powered by: vBulletin Version 3.6.4
Copyright ©2000 - 2022, Jelsoft Enterprises Ltd.
SEO by vBSEO 3.6.0 ©2011, Crawlability, Inc.