Da min udredning dels er spredt over to tråde, dels er blevet forurenet af ukvalificerede indlæg må jeg gentage min argumentation i en ny tråd.

REGNEEKSEMPEL:

Område A 30 boliger á 50 kvm á 15.000 kr/kvm: 1.500 kvm oms. 22½ mio.
Område B 15 boliger á 100 kvm á 20.000 kr/kvm: 1.500 kvm oms. 30 mio.
Gns pris pr. kvm 52½mio/3.000 kvm = 17.500 kr/kvm

Følgende kvartal:

Område A 10 boliger á 50 kvm á 14.000 kr/kvm: 500 kvm oms. 7 mio.

Område B 14 boliger á 100 kvm á 19.000 kr/kvm: 1.400 kvm oms. 26,6 mio.
Gns pris pr. kvm 33,6 mio/1.900 kvm = 17.684 kr/kvm.

Stigning i gns pris = 1%

Vægtet med boliger i udgangssituationen:
Område A: 15.000/30.000 boliger * 14.000/15.000 = 0,47
Område B: 15.000/30.000 boliger * 19.000/20.000 = 0,48
Samlet 0,95 eller stigning i gns pris = - 5 %

Vægtet med omsætning:
Område A: 22½mio/52½mio * 14.000/15.000 = 0,40
Område B: 30 mio/52½mio * 19.000/20.000 = 0,54
Samlet 0,94 eller stigning i gns pris = -6 %

Der er ikke nogen tvivl om, at priserne falder men det viser sig ikke i mægler tallet, fordi der bliver solgt forholdvis mere af de dyre og store boliger, mens de små og billige er usælgelige - på trods af en større procentuel nedsættelse.

RKR vægter ud fra boligopgørelsen, hvorfor de - i dette regneeksempel - har et mindre prisfald end DST som via ejendomsvurderingen vurderer ud fra omsætningen.
Som vi har set, er DST prisfaldet større end RKR prisfaldet, hvilket formentlig skyldes at omsætningshastigheden for de små forældrekøbslejligheder er/har været væsentlig større end for andre boliger - det betyder så, at de tæller mere med i omsætnings opgørelsen end i bolig masse vægtningen.

MAN MÅ ALDRIG NOGENSINDE BRUGE MÆGLEROPLYSNINGER TIL NOGETSOMHELST!!!

Jeg har med et simpelt regneeksempel påvist, at det er muligt - ved valget af (forkerte) forudsætninger - at:

1. Få tal, der viser en prisstigning, hvor der rent faktisk er tale om et prisfald.
2. Påvise forskellige prisfald - ud fra samme tal - ved anvendelse af forskellig metode.
3. Påvise at RKR's og DST's metoder vil - på samme samme tal - give indbyrdes differencer i overensstemmelse med, hvad vi har set i 1kv09.

HYPOTESE:

Årsagen til - på det Københavnske ejerboligmarked - at mæglere kan påvise en prisstigning, og RKR og DST kan påvise prisfald af variende styrke er:

1. At de små ejerlejligheder - typisk forældrekøb - har en historisk større omsætningshastighed, og dermed har haft en uforholdsmæssig stor markedsandel.
2. At de små ejerlejligheder har haft et uforholdsmæssigt stort prisfald. (pris gange mængde = omsætning)
3. At de små ejerlejligheder har haft en uforholdsmæssig stor tilbagegang i handler. (pris gang mængde = omsætning)

ad 1) se vedlagte graf.
Men vedlagt en graf over ejerlejlighedsbestanden 2009. Den er beregnet udfra den forudsætning at ejerlejlighederne har samme størrelsessammensætning som lejlighederne totalt: Og det er København by.
RKR og DST arealintervaller, der begge bygger på BBR angivelser, passer naturligvis ikke sammen.
Men det er så det vi kan nå med de foreliggende tal.

Men disse imperfektioner kan ikke rokke ved en påvisning af, at de små lejligheder bliver handlet væsentligt hyppigere end de store.

Konklusion: De små bliver ca. handlet 2 gange i løbet af 10 år, mens de store bliver handlet ½ gang i løbet af 10 år.

Groft sagt bor folk i en lille lejlighed i 5 år og i en stor i 20 år.
De små lejligheder udgør 40% af handlerne men har kun ca 20% af boligmassen.
Derfor gør det naturligvis ondt på mæglerne at forældrekøbet falder væk!
Nærmere kommer vi det ikke på det foreliggende talmateriale.

ad 2) se vedlagte graf.
Jeg har taget RKR prisangivelserne og fjernet de helt små og de store ejerlejligheder, fordi der ganske enkelt er så få handler, at det er overdrevet at tale om en markedspris i det hele taget!
Dernæst har jeg savet grafen af ved 10.000 kr/kvm, for at undgå, at de mange linier gør fremstillingen for gnidret.
Konklusion: Jo mindre ejerlejligheder er, jo højere kom prisen op OG jo mindre ejerlejligheder er, jo mere er prisen pr. kvm faldet!

ad 3) se vedlagte graf

Jeg har taget RKR handelstallene, der kun omfatter de finansierede handler. For hvert kvartal har jeg taget gennemsnittet af 10 års handler. Det gennemsnit har jeg sat til index=100. Det er for at få fjernet, den ikke ubetydelige sæsonvariation, der i øvrigt ikke er helt ens på alle ejerlejligheder.
Dvs et tal på 85 er 85% af de handler der i gennemsnit er gjort i gennemsnit i det pågældende kvartal.

Som det ses har de små lejligheder haft flere handler forholdsmæssigt i de gode år end de store. Mere udpræget jo mindre lejlighederne er.
Desuden er faldet i antal af handler størst for de mindste ejerlejligheder.

Konklusion: Jo mindre lejlighederne er, jo større er bobletoppen og jo dybere er faldet. Ejerlejligheder under 50 kvm er usælgelige.

Vedhæftede billeder

	Handler og bestand af ejerlejligheder i København by.pdf (17.5 KB, 25 læst)
	priser ejerlejligheder København By efter areal.pdf (19.3 KB, 23 læst)
	Kvartalsindexerede handler.pdf (20.7 KB, 19 læst)

Mangler der ikke noget info på grafen?

Hvilken tidsperiode er der tale om?

genialt!

"der ganske enkelt er så få handler, at det er overdrevet at tale om en markedspris i det hele taget!"

men det er jo ikke ligefrem som om udbuddet er faldet helt vildt - det lugter af nogle rigtig grimmer handler i marginalen og nogle endnu mere bitre tvansauktioner naar foerst der gaar hul paa bylden. der maa jo gaa hul paa et tidspunkt og din analyse viser helt klart at det bliver nedad i kvantespring; godt man er over alle bjerge

Jeg har her påvist:

1) Hvorfor mæglerne i deres tænderskærende og hjertegribende inkompetence kommer til et forkert resultat - hver gang.

2) Hvorfor mæglere under ingen omstændigheder bør bidrage til debatten, fordi deres postulerede indsigt i ejerboligmarkedet IKKE er til stede!

3) Hvorfor priserne på ejerlejligheder i København udvikler sig som de gør: Forældrekøbsmarkedet, som har givet mæglerne champagne på bordet, er så at sige afgået ved døden.

er det ikke samme konklusion som man kan faa ved at laese om Norvig og hustru's liv i EB?

Rent videnskabsmetodisk vil EB dokumentere, at der eksisterer tumper blandt mæglere, jeg har demonstreret at alle mæglere er tumper, fordi de offentligt gennem deres kæder fremlægger tal, der viser et anstrengt forhold til virkeligheden.

frem på første side.